Семья с доходом 50 миллионов донгов в месяц, без расходов, 8 лет на покупку дома

VTV.vn - Исследование VARS показывает, что двухкомнатная квартира в городской местности стоит около 5 миллиардов донгов, что в настоящее время выходит за рамки возможностей большинства домохозяйств.

Иллюстрация фото.

Однако, помимо позитивных моментов с точки зрения масштаба и вклада в экономику , рынок демонстрирует признаки бурного роста: цены на жильё растут значительно быстрее реальных доходов, что потенциально создаёт «пузырь» и увеличивает разрыв между богатыми и бедными в обществе. Вьетнамская ассоциация риелторов (VARS) считает, что необходимы решения, чтобы «затормозить» бурный рост цен на жильё.

* Когда цены на жилье «намного превышают» реальные доходы

По данным Главного статистического управления, в последние годы секторы строительства и недвижимости в среднем обеспечивали около 10% ВВП страны. Только на сектор недвижимости приходится около 3,5%, что составляет 0,5 процентного пункта годового роста ВВП.

Однако это соотношение всё ещё составляет лишь половину от среднего показателя по многим странам региона. Доля недвижимости в совокупных национальных экономических активах составляет всего около 21%, что значительно ниже, чем 35% в развитых странах. Это свидетельствует о том, что вьетнамский рынок всё ещё имеет значительный потенциал для роста.

Однако быстрый рост рынка в последние годы демонстрирует его неустойчивость, что особенно ярко проявляется в дисбалансе спроса и предложения. Структура предложения ориентирована преимущественно на элитный, дорогой сегмент, в то время как реальный спрос большинства населения приходится на доступное жильё...

Эксперты отмечают, что предложение жилья за последние три года стремительно росло, но не было сбалансированным. Даже в пригородах, где ожидается доступное жилье, реальная цена всё ещё значительно превышает средний доход. Постоянно устанавливаются новые уровни цен, что серьёзно ограничивает доступ людей к жилью.

Исследование VARS показывает, что двухкомнатная квартира в городской местности стоит около 5 миллиардов донгов, что в настоящее время превышает возможности большинства домохозяйств. Если предположить, что семья с ежемесячным доходом 50 миллионов донгов потратит весь свой доход, ей потребуется около 8 лет, чтобы купить дом. Если расходы на жильё не превышают 1/3 дохода, как рекомендовано финансовым сектором, срок будет увеличен до 25 лет, сообщает VARS.

Даже социальное жильё – сегмент жилья, предназначенный для малообеспеченных граждан – постепенно становится «недоступным» для получателей пособий. При цене около 1,5 млрд донгов за квартиру площадью 60 м² даже семье с ежемесячным доходом в 40 млн донгов (максимальный уровень, согласно критериям одобрения) пришлось бы копить почти 10 лет, чтобы купить её, не говоря уже о кредитах и ​​расходах на проживание.

Стремительный рост цен на жильё не только сокращает возможности его приобретения, но и приводит к тревожным социально-экономическим последствиям. Разница в доступности жилья делает разрыв между теми, у кого есть активы, и теми, у кого их нет, всё более «фиксированным». Те, у кого уже есть недвижимость, продолжают выигрывать от роста цен, в то время как те, у кого нет собственного жилья, вынуждены арендовать его на длительный срок, что затрудняет накопление активов.

Фактически, рост рынка недвижимости в последние годы принёс пользу в основном небольшой группе людей с финансовым потенциалом, в то время как большинство людей чувствуют себя «беднее», несмотря на рост доходов. Эта тенденция потенциально создаёт имущественное неравенство, если не принять своевременных мер регулирования, – анализ VARS.

Доктор Нгуен Минь Фонг, эксперт по экономике, отметил, что рост цен на жильё значительно быстрее роста доходов является тревожной проблемой на текущем рынке недвижимости. Эта ситуация не только ограничивает доступ людей к жилью, но и создаёт риск возникновения «пузыря» на рынке активов.

Поэтому важнейшим решением является рассмотрение развития доступного и социального жилья как стратегического приоритета, аналогичного развитию транспортной инфраструктуры или энергетики. Когда реальный спрос будет удовлетворен, рынок сам сбалансируется, что снизит стимулы для спекуляций и приведет цены к более разумному уровню.

В то же время необходимо ужесточить спекулятивную деятельность, повысить налоги на краткосрочную торговлю и создать благоприятные финансовые механизмы для тех, кто впервые приобретает жильё. Без достаточно эффективной политики цены на жильё продолжат расти, что приведёт к постоянному увеличению разрыва между богатыми и бедными, предположил г-н Фонг.

* Разблокирование источников поставок, совершенствование политик

По данным VARS, для стабильного развития рынка необходимо оперативно внедрять решения, призванные «сдержать» стремительный рост цен на жильё, уделяя особое внимание расширению предложения доступного жилья. При достаточном объёме и сбалансированности предложения рынок будет саморегулироваться в соответствии с законом спроса и предложения, ограничивая спекуляции и необоснованный рост цен.

Прежде всего, необходимо ускорить разработку документов, регулирующих реализацию новой системы законодательства о земле, жилищном строительстве и недвижимости. Одновременно необходимо повысить правоприменительный потенциал местных органов власти, усилить децентрализацию и делегирование полномочий по корректировке политики, обеспечивая гибкость, соответствующую каждому региону и этапу развития.

Узкие места в процессе расчистки земельных участков также необходимо устранить прозрачным и эффективным образом, сократив сроки реализации и обеспечив при этом права граждан. Наряду с рассмотрением вопроса об отмене постановления о взимании дополнительной платы за просрочку землепользования в размере 5,4% в год для проектов, решения о выделении или аренде которых были приняты до 1 августа 2024 года, необходимо в ближайшее время разработать четкую и стабильную методику определения цен на землю, что поможет снизить затраты на разработку проектов и создать возможности для снижения цен на жилье, – предложила VARS.

Кроме того, необходимо диверсифицировать каналы привлечения капитала для рынка недвижимости, снижая зависимость от банковского кредитования. Одним из необходимых направлений является реструктуризация рынка корпоративных облигаций с целью превращения его в эффективный канал средне- и долгосрочного привлечения капитала. Одновременно необходимо содействовать формированию Национального жилищного фонда, стимулировать развитие инвестиционных фондов недвижимости (REIT) для создания стабильного и прозрачного источника капитала для рынка.

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации брокеров недвижимости (VARS), подчеркнул, что недавний рост цен на жильё наглядно отражает дисбаланс между спросом и предложением. Хотя реальный спрос на жильё составляет большую часть, предложение сосредоточено в сегменте элитного жилья. Дефицит доступного жилья подтолкнул цены вверх, что привело к затяжному «перегреву».

Для «торможения» роста цен необходимо разблокировать разумные источники предложения, особенно доступного жилья в городах и пригородах. Кроме того, необходимо диверсифицировать источники инвестиционного капитала, развивать средне- и долгосрочные каналы мобилизации, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT) или национальные жилищные фонды, вместо зависимости от банковского кредитования.

Г-н Динь подчеркнул, что когда правовые вопросы будут решены, предложение увеличится, а потоки капитала станут более стабильными, рынок недвижимости будет развиваться здорово и устойчиво, удовлетворяя потребности людей в жилье и внося позитивный вклад в экономический рост.

Один из вопросов, требующих особого внимания, заключается в том, что социальное и доступное жильё должно стать приоритетным направлением планирования, подкреплённым специальными мерами стимулирования. При этом городское развитие должно идти рука об руку с развитием транспортной инфраструктуры, особенно кольцевых линий, метро и автомагистралей, чтобы расширить городское пространство, снизить плотность населения и снизить давление на цены на землю в центральной части города.

В то же время необходимо развивать профессиональный рынок аренды жилья, бороться с менталитетом «необходимости иметь собственное жилье для стабильной жизни» и стремиться к диверсификации вариантов жилья для людей.

Кроме того, управляющим компаниям необходимо разработать набор индикаторов и критериев раннего оповещения для мониторинга ситуации на рынке недвижимости. Эта система мониторинга позволит своевременно выявлять признаки «отклонений», такие как спекуляции, необычный рост цен или дисбаланс спроса и предложения, тем самым заблаговременно принимая соответствующие меры вмешательства, а не пассивно реагируя на возникающие на рынке риски.

Наконец, VARS считает необходимым ускорить создание единой и прозрачной национальной базы данных по земле и жилью. Это важный фундамент, который поможет управляющим органам, исследователям и бизнесу точно и оперативно анализировать, прогнозировать и управлять рынком.

Когда система данных будет открытой и взаимосвязанной между министерствами, отраслями и населенными пунктами, включая информацию о планировании, транзакциях, стоимости, законности и изменениях в землепользовании, это будет способствовать повышению прозрачности, сокращению спекуляций и защите прав людей и предприятий.

Источник: https://vtv.vn/gia-dinh-thu-nhap-50-trieu-dong-thang-khong-tieu-gi-8-nam-moi-mua-duoc-nha-100251110200032923.htm