Стремительный рост цен на жилье: богатые держатся за землю, молодые — за… заботы

(CLO) Рынок недвижимости Вьетнама по-прежнему обладает большим потенциалом и возможностями для развития, но таит в себе риск возникновения пузыря, когда цены на жилье быстро растут, значительно превышая реальные доходы и увеличивая разрыв между теми, кто владеет недвижимостью, и теми, кто не может владеть домом.

Богатые владеют землей, молодые –… заботами.

По данным отчета Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS), рынок недвижимости Вьетнама все больше демонстрирует свою большую и важную роль, привлекая особое внимание со стороны населения, инвесторов, а также политиков.

По данным Главного статистического управления (ныне Главное статистическое управление Министерства финансов ), средний вклад сектора строительства и недвижимости в общий ВВП страны за последние годы составил около 10%. Из них на сектор недвижимости непосредственно приходится около 3,5%, что в среднем составляет около 0,5 процентного пункта от роста ВВП.

Однако средний вклад сектора строительства и недвижимости в ВВП Вьетнама составляет всего около 50% по сравнению с другими странами региона.

Дисбаланс между спросом и предложением привёл к росту цен на жильё, особенно на квартиры в крупных городах. (Фото: CP)

Доля недвижимости в общем объёме экономических активов достигла лишь около 21%, что значительно ниже показателя в 35% в развитых странах. Таким образом, рынок ещё имеет большой потенциал для развития в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Однако текущий процесс развития демонстрирует множество признаков неустойчивости, особенно дисбаланс между структурой рынка и платежеспособностью большинства населения. За последние три года, несмотря на рост предложения жилья, большая его часть сосредоточена в элитном сегменте, отличающемся высокой стоимостью и предназначенном в основном для инвестиционных целей, включая спекулятивные.

Даже в пригородных районах, где ожидается удовлетворение спроса на доступное жильё, фактические цены продажи всё ещё значительно превышают средний доход населения. При этом реальный спрос рынка по-прежнему сосредоточен в сегменте доступного жилья.

Дисбаланс спроса и предложения привёл к росту цен на жильё, особенно на квартиры в крупных городах, и установил новый уровень цен, значительно превышающий темпы роста доходов. Это не только сужает доступ населения к жилью, но и создаёт риск образования ценового пузыря.

Приобретение собственного жилья становится для людей всё более сложной задачей. Для покупки двухкомнатной квартиры стоимостью около 5 миллиардов донгов семье с доходом 50 миллионов донгов в месяц потребуется около восьми лет, если весь доход будет потрачен на покупку дома, и до 25 лет, если будет следовать принципу, согласно которому расходы на жильё не должны превышать одной трети дохода.

Даже социальное жильё, предназначенное для малоимущих, уже не «дешёвое». Квартира площадью 60 м² стоит около 1,5 млрд донгов, а это значит, что семье с максимальным доходом, согласно нормативам (40 млн донгов в месяц), придётся копить около 10 лет, а при использовании кредита — и дольше.

В результате разрыв между группой, владеющей активами, и группой, не владеющей активами, увеличивается. Владельцы недвижимости продолжают получать выгоду от роста стоимости земли, в то время как те, у кого нет собственного жилья, рискуют быть вынужденными арендовать его в течение длительного времени, несмотря на усилия по повышению своего дохода. Без своевременных решений разрыв между богатыми и бедными может даже «закрепиться» на многие поколения, что напрямую скажется на социальной безопасности и устойчивой урбанизации.

Необходимы решения, позволяющие «затормозить» бурный рост цен на жилье.

VARS считает, что для обеспечения устойчивого роста рынка недвижимости необходимо решение, позволяющее «затормозить» быстрый рост цен на жильё, ликвидировав дефицит доступного жилья. Когда предложение станет достаточно большим, рыночные цены начнут саморегулироваться в соответствии с реальным балансом спроса и предложения.

Во-первых, необходимо ускорить завершение разработки правовой системы и повысить эффективность правоприменения на местном уровне. Необходимо обеспечить прозрачность и эффективность устранения узких мест при расчистке территории, сокращая сроки реализации проектов и одновременно обеспечивая соблюдение прав людей.

Необходимо найти решение, которое «затормозит» быстрый рост цен на жильё. (Иллюстрация фото/CO)

В то же время необходимо рассмотреть вопрос об отмене постановления о взимании дополнительной платы за просрочку землепользования в размере 5,4% в год и незамедлительно обнародовать четкую методику определения платы за землепользование, чтобы сократить расходы на разработку проектов и создать возможности для снижения цен на жилье.

Во-вторых, необходимо диверсифицировать каналы финансирования рынка недвижимости, чтобы снизить зависимость от банковского кредитования. Реструктурировать рынок корпоративных облигаций, чтобы он стал эффективным источником средне- и долгосрочного капитала. Одновременно необходимо содействовать формированию Национального жилищного фонда и развитию инвестиционных фондов недвижимости (REIT).

В-третьих, проекты социального и доступного жилья должны быть приоритетными при планировании и иметь механизмы стимулирования. Городское развитие должно быть связано с транспортной инфраструктурой, особенно с кольцевыми дорогами, метро и автомагистралями, чтобы расширить городское пространство и снизить давление на цены на землю в центре. Одновременно необходимо развивать профессиональный рынок аренды, снижая менталитет «необходимости иметь собственное жильё для стабильной жизни».

В-четвертых, необходимо исследовать и обнародовать наборы критериев и стандартов для мониторинга и раннего оповещения о событиях на рынке недвижимости в качестве основы для оценки, классификации и мониторинга деятельности субъектов рынка.

Благодаря этой системе индексов управляющие органы могут оперативно выявлять признаки «отклонений», такие как спекуляции, дисбаланс спроса и предложения, аномальный рост цен или снижение локальной ликвидности, чтобы принять соответствующие меры вмешательства и корректировки.

Создание такого механизма проактивного мониторинга поможет предотвратить риски и стабилизировать рынок на ранних этапах и на расстоянии, а не решать проблемы только тогда, когда они становятся очевидными, вызывая цепную реакцию и будучи трудно поддающимися контролю.

Кроме того, необходимо ускорить создание и завершение создания единой, синхронной и прозрачной базы данных по рынку земли, жилья и недвижимости в масштабах страны.

Это будет важная информационная инфраструктура, которая поможет государственным органам управления, исследовательским организациям и предприятиям оперативно и точно отслеживать, анализировать, прогнозировать и управлять рынком.

«Создание открытой, взаимосвязанной системы данных между министерствами, секторами и населенными пунктами, включая информацию о планировании, транзакциях, стоимости, правовом статусе и изменениях в землепользовании, не только помогает повысить эффективность мониторинга и разработки политики, но и способствует повышению прозрачности, минимизации рисков, предотвращению спекуляций, манипулирования ценами и защите законных прав людей и предприятий», — подчеркивают в VARS.

Источник: https://congluan.vn/gia-nha-tang-phi-ma-nguoi-giau-om-dat-nguoi-tre-om-noi-lo-10317311.html