Устранение узких мест и открытие потока земельных ресурсов

Эксперты считают, что «технические проблемы» Закона о земле 2024 года — это «институциональные барьеры», которые необходимо оперативно устранить, чтобы обеспечить реальное применение закона на практике, открывая и эффективно используя земельные ресурсы — особо важный ресурс страны.

Фото иллюстрации: Туан Ань/ВИА

В проект Постановления Национальной Ассамблеи внесено множество нововведений, предусматривающих ряд механизмов и политик по устранению трудностей и препятствий в организации реализации Закона о земле, таких как: отмена рамок цен на землю, повышение прозрачности, содействие децентрализации на местах, обеспечение гармонии интересов государства, народа и бизнеса.

Одним из первых пяти узких мест, названных экспертами, является несоответствие системы землеустройства двухуровневой модели местного самоуправления (провинциальный — низовой уровень) при ее запуске с 1 июля 2025 года. В то время как в Законе о земле 2024 года по-прежнему сохраняются положения о «районном планировании землепользования и территориальном планировании», действующая модель организации государственного управления в городах централизованного управления или особых административно- экономических единицах функционирует по принципу двухуровневого городского самоуправления.

Это приводит к неадекватности полномочий и последовательности в утверждении планов, что приводит к прерыванию или затягиванию процесса реализации. По мнению доктора Нгуен Динь Тхо, заместителя директора Института стратегии и политики в области сельского хозяйства и окружающей среды Министерства сельского хозяйства и окружающей среды , Закон необходимо скорректировать, чтобы интегрировать планирование землепользования в общее планирование городского развития и планирование использования ресурсов на низовом уровне. В противном случае на местах возникнет путаница в вопросах реализации и контроля.

Задержка в адаптации правил планирования к двухуровневой модели государственного управления не только влияет на реализацию Закона, но и заставляет многие населённые пункты «ждать инструкций», блокируя поток инвестиций. Поэтому необходимо как можно скорее принять единое руководящее постановление, чтобы планирование не стало первым «институциональным узким местом» в цепочке реализации нового Закона о земле.

Вторым выявленным узким местом является то, что механизм земельных аукционов и торгов по-прежнему имеет множество недостатков, что неблагоприятно для инвесторов. Целью распределения и аренды земельных участков посредством аукционов и торгов является обеспечение публичности, прозрачности и предотвращения групповых интересов. Однако текущий процесс реализации выявляет множество ограничений.

Отсутствуют четкие указания относительно формы аренды земли с ежегодной платой за земельные фонды, находящиеся в государственном управлении. В некоторых населенных пунктах наблюдается ситуация «непонятности, какое решение применить», когда необходимо обеспечить поступления в бюджет и поддержку предприятий, инвестирующих в общественные сферы.

В то же время требование о наличии детального плана в масштабе 1/500 перед аукционом земли создает трудности в реализации, особенно в отношении земель смешанного назначения или земель общественного пользования, перемежающихся с жилыми зонами. Форма аренды земли с ежегодной оплатой затрудняет инвесторам расчет стоимости, ипотеку и привлечение средне- и долгосрочного капитала.

Доктор Кан Ван Люк, член Национального консультативного совета по финансовой и денежно-кредитной политике, отметил, что механизм земельных аукционов должен быть более гибким, особенно на начальном этапе проектов социальной инфраструктуры. Если он будет негибким, это непреднамеренно снизит мотивацию частного сектора – субъекта, на мобилизацию которого Закон о земле 2024 года направлен в первую очередь. Поскольку отсутствие синхронизации правил аукционов и торгов, а также механизмов аренды земли не только снижает инвестиционную привлекательность, но и создаёт риск потерь бюджета.

«Таким образом, принятие Правительством Постановления 339/NQ-CP по проекту Постановления Национального Собрания, предусматривающего ряд механизмов и политик по устранению трудностей и препятствий в организации реализации Закона о земле, разрешающего наследование результатов исследований в Представлении № 136/TTr-BNNMT Министерства сельского хозяйства и окружающей среды по проекту Закона о внесении изменений и дополнений в ряд статей Закона о земле, является шагом в правильном направлении, но необходимо быстро конкретизировать его в указ, регулирующий реализацию, чтобы у предприятий была четкая правовая основа», - прокомментировал г-н Люк.

Кроме того, третьим узким местом, на которое ссылаются эксперты, является регулирование возврата земель, которое не охватывает практику освоения земель и является недостаточно гибким. Хотя статья 79 Закона о земле 2024 года, как считается, расширила сферу возврата земель по сравнению с Законом о земле 2013 года, она по-прежнему не охватывает все проекты стратегического и неотложного значения.

В частности, в Законе четко не прописан механизм восстановления земель для создания земельного фонда для оплаты проектов БТ (строительство-передача) или для перераспределения земель для предприятий, вынужденных переезжать из-за загрязнения окружающей среды... Кроме того, положение о том, что восстановление земель может быть осуществлено только после утверждения плана компенсации, поддержки и переселения, приводит к задержкам и не обеспечивает гибкости при реализации срочных проектов.

Относительно этого узкого места доцент доктор Нгуен Куанг Туен, заместитель председателя Совета Ханойского юридического университета, сказал, что в Законе должен быть предусмотрен конкретный механизм для ключевых проектов, поскольку, если мы будем ждать достаточного количества административных процедур, развитие национальной стратегической инфраструктуры, такой как автомагистрали, аэропорты и крупные промышленные парки, будет задержано, что нанесет гораздо больший ущерб, чем правовые риски, которыми обеспокоены управляющие органы.

Это узкое место также свидетельствует о том, что отсутствие гибкости в разработке правил приобретения земельных участков препятствует развитию инфраструктуры – области, которую Вьетнам стремится ускорить. По мнению экспертов, первоочередным решением является изучение специального механизма выдачи разрешений для ключевых проектов, аналогичного механизму, предусмотренному Законом о государственных инвестициях или Законом о торгах, чтобы избежать «узких мест» в компенсациях и расчистке участков.

Четвёртым узким местом, которое необходимо устранить, является неадекватный и нестабильный механизм ценообразования на землю, вызывающий опасения у правоприменителей. Закон о земле 2024 года отменил «систему цен на землю» и перешёл на механизм таблицы цен на землю, которая ежегодно обновляется и более точно отражает рыночную цену. Это значительный шаг вперёд, но действующий механизм ценообразования всё ещё имеет множество узких мест в практическом применении.

Во-первых, определение конкретных цен на землю слишком сильно зависит от консалтинговых организаций и рыночных данных, в то время как информационная система и национальная база данных цен на землю ещё не завершены, что приводит к несоответствию результатов оценки в разных населённых пунктах. Метод прироста стоимости – основной инструмент определения цен на землю под проекты – не стандартизирован, что приводит к увеличению инвестиционных затрат и негативно сказывается на конкурентоспособности предприятий.

Доктор Чан Ким Чунг, бывший заместитель директора Центрального института экономического управления, отметил, что если не создать прозрачную базу данных оценки, то исполнители всегда будут бояться ошибок. В результате многие «избегают подписания», что замедляет как процесс государственных инвестиций, так и развитие городских и промышленных парков. Это узкое место — не только техническая проблема, но и психологическая ответственность при исполнении государственных обязанностей. Когда цены на землю привязаны к финансовым обязательствам, любое отклонение может привести к проверке, экспертизе или уголовной ответственности.

Поэтому правительству необходимо в ближайшее время разработать механизм защиты тех, кто должным образом реализует этот процесс, одновременно продвигая оцифровку данных о ценах на землю и создавая безопасный правовой коридор, позволяющий местным органам власти осмелиться действовать и брать на себя ответственность, - предложил г-н Чунг.

Кроме того, несинхронизированность Закона о земле и смежных законов в переходный период является пятым узким местом, требующим решения. Это также системное узкое место. После принятия Закона о земле 2024 года будут внесены изменения, дополнения или одновременно вступят в силу ряд других законов, таких как Закон о жилье 2024 года, Закон о торговле недвижимостью, Закон о торгах, Закон об инвестициях и т. д.

Однако соответствие между этими законами до сих пор не согласовано, что вызывает путаницу во многих населённых пунктах в переходный период. Например, положение о передаче прав землепользования для реализации проектов коммерческого жилья было скорректировано в Постановлении Национального собрания и Постановлении Правительства, но не было своевременно «подкреплено» руководящими документами Земельного кодекса. В некоторых населённых пунктах, таких как Ханой, Хошимин и т.д., ситуация с проектами «ожидает» Постановления, что приводит к растрате ресурсов.

С юридической точки зрения, адвокат Труонг Тхань Дык прокомментировал: «Мы добились большого прогресса в внесении поправок в Закон о земле, но если связанные с ним законы не будут изменены синхронно, все равно будут существовать «законы, ожидающие принятия законов», что затруднит для предприятий выбор того, на чем основывать свои инвестиционные процедуры».

Чтобы преодолеть это препятствие, правительство в инициативном порядке приняло Постановление 339/NQ-CP, представив в Национальное собрание для принятия отдельное Постановление о механизмах и политике устранения трудностей, связанных с организацией реализации Закона о земле. Однако, по мнению юристов, для того, чтобы это Постановление действительно вступило в силу, необходимо разработать подробное руководство по переходу между старыми и новыми правилами, чтобы избежать «правового пробела» при реализации инвестиционных проектов.

Ожидается, что с учетом пяти наиболее существенных проблем в реализации Закона о земле 2024 года, выявленных на 10-й сессии, 15-е Национальное собрание рассмотрит и в скором времени примет специализированную резолюцию о механизмах и политике по устранению трудностей в организации реализации Закона о земле на основе предложений правительства и Министерства сельского хозяйства и охраны окружающей среды.

Кроме того, эксперты предложили пересмотреть и синхронно скорректировать смежные законы (Закон об инвестициях, Закон о жилье, Закон о торгах, Закон о строительстве) для унификации понимания и процедур реализации. В частности, необходимо усилить оцифровку земельных данных, ежегодно публиковать прейскуранты на землю, создать прозрачную основу и снизить правовые риски для управляющих органов. Наряду с обучением и защитой лиц, соблюдающих нормативные требования, поощрением смелости действовать и брать на себя ответственность, необходимо продвигать конкретные механизмы для ключевых проектов, обеспечивая прогресс инфраструктуры, индустриализации и урбанизации.

Закон о земле 2024 года в полной мере сыграет свою роль, если вышеуказанные узкие места будут выявлены и устранены оперативно и синхронно. Только тогда земля действительно станет движущей силой устойчивого развития, а не «узким местом» в текущем процессе интеграции и индустриализации.

Источник: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm