Устранение барьеров капитала для недвижимости

24 августа фондовый рынок уверенно восстановился после недели непрерывного спада и борьбы. Эта положительная тенденция во многом была обусловлена ​​акциями в сфере недвижимости, многие из которых достигли предельной или близкой к предельной цены после того, как Государственный банк Вьетнама (SBV) временно отложил реализацию некоторых положений, ограничивающих кредитование в циркуляре 06, следуя указанию премьер-министра .

Своевременное решение

В частности, после того, как премьер-министр Фам Минь Чинь опубликовал срочный документ днем ​​23 августа, в ту же ночь Государственный банк Вьетнама выпустил циркуляр 10/2023/TT-NHNN, приостанавливающий реализацию пунктов 8, 9 и 10 статьи 8 циркуляра 39/2016/TT-NHNN (дополненного пунктом 2 статьи 1 циркуляра 06/2023/TT-NHNN). Цель состоит в том, чтобы отдать приоритет содействию экономическому росту. Циркуляр 10 вступает в силу с 1 сентября и действует до дня вступления в силу новых правовых документов, регулирующих данные вопросы.

Положения о временном приостановлении исполнения. Графика: АНХ ТХАНХ

Как только г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, получил эту информацию, он выразил благодарность правительству и премьер-министру за их решительное и своевременное руководство, благодаря которому Государственный банк Вьетнама вскоре смог выпустить циркуляр 10 о прекращении реализации пунктов 8, 9 и 10 статьи 8, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 1 циркуляра 06. Это поможет расширить возможности доступа к кредитам для бизнес-сообщества, инвесторов и населения.

В беседе с репортером газеты Nguoi Lao Dong г-н Фам Динь Хуэй, инвестиционный директор акционерной компании Nam Long Investment, выразил свою радость, поскольку приостановка действия некоторых положений циркуляра 06 является хорошим решением для предприятий сферы недвижимости, помогая им получить лучший доступ к заемному капиталу для освоения большего количества земельных фондов, реструктуризации существующих долгов... Кроме того, это также помогает предприятиям легче привлекать инвестиционный капитал.

Строящийся жилой проект в Хошимине. Фото: ТАН ТХАНЬ

Г-н Нго Дук Сон, генеральный директор DRH Holdings, заявил, что, хотя рынок недвижимости и является сложным, для многих предприятий главной проблемой является нехватка капитала. Приостановка ограничений на кредитование, безусловно, устранит многие препятствия для предприятий сферы недвижимости, нуждающихся в кредитах. Г-н Сон надеется, что благодаря усилиям правительства, министерств и секторов рынок недвижимости восстановится.

Между тем, г-н Данг Ань Ту, генеральный директор Saigon 5 Real Estate Joint Stock Company, сказал, что наиболее капиталоемкий этап наступает, когда инвестор начинает реализовывать проект, потому что в это время предприятие уже имеет право пользоваться землей, может занять капитал в банке на основе этого актива, но стоимость кредита невелика, в то время как предприятие хочет занять на основе стоимости проекта, который имеет все виды лицензий, поэтому, исключая историю о том, что предприятие является «задним двором» банка, если инвестор хороший, юридические документы вплоть до лицензии также могут быть выплачены, но до того момента, когда необходимо «соблюдать условия для открытия продажи», как в циркуляре 06, это очень сложно для предприятия. Не говоря уже о том, что если проект подлежит продаже, предприятию остается только продать продукцию и собрать деньги для продолжения реализации проекта, без необходимости брать кредит в банке.

Г-н Хюинь Минь Туан, директор по брокерским операциям компании Mirae Asset Securities, отметил, что отсрочка реализации вышеуказанных положений поможет предприятиям, особенно предприятиям сферы недвижимости, легче получить доступ к банковскому капиталу в сложных экономических условиях. «Это также способствует улучшению кредитного роста экономики, когда спрос на кредиты для вложения капитала, покупки акций и сотрудничества в бизнесе очень велик. Однако банковская отрасль также должна эффективно контролировать риски», — сказал г-н Туан.

Аналитики Maybank Investment Bank Securities Company (MSVN) также заявили, что отсрочка вышеуказанных положений является позитивной новостью для сектора недвижимости, помогая ему стать более активным за счет облегчения доступа к кредитам от кредитных организаций в условиях, когда предприятия сферы недвижимости в настоящее время испытывают нехватку капитала.

«Ограничения по кредитованию, предусмотренные циркуляром 06, станут более понятными для предприятий сферы недвижимости после того, как на рынке появятся новые правовые рамки, такие как Закон о земле, Закон о жилье и Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости (ожидается, что они будут приняты на сессии Национальной ассамблеи в октябре 2023 года). В это время правила и определения станут более четкими, и компании сферы недвижимости смогут легко получить доступ к банковскому капиталу, не приравниваясь к хорошим и плохим», — заявили эксперты MSVN.

Уменьшите риск с помощью условий

В беседе с корреспондентом газеты Nguoi Lao Dong генеральный директор коммерческого банка со штаб-квартирой в городе Хошимин также оценил, что решение Государственного банка прекратить реализацию некоторых положений, запрещающих кредитование в Циркуляре 06, соответствует действительности. Потому что в настоящее время существует множество клиентов, которым необходимо занимать деньги в банках для внесения капитала с целью создания компании, реализации проекта, сотрудничества в бизнесе, внесения депозитов для осуществления будущих сделок, которые на момент подписания договора не соответствуют условиям реализации в соответствии с правовыми нормами... Такая потребность возникает во многих областях, наиболее заметной из которых является недвижимость.

Например, компания может занять деньги в банке, а затем внести капитал в другую компанию для строительства жилого комплекса. В этот момент, помимо полной юридической обоснованности проекта, банк будет учитывать его осуществимость, платежеспособность заемщика и многие другие факторы, прежде чем решиться на выдачу кредита. Когда у предприятий сферы недвижимости будет капитал для реализации проектов, они будут создавать рабочие места, способствовать развитию других отраслей и способствовать экономическому росту.

Однако руководители ряда других коммерческих банков заявили, что многие предприятия, имеющие тесные связи с владельцами банков, уже давно создали десятки предприятий-«сателлитов» для заимствования капитала у банков, а затем перевода суммы кредита тому же предприятию для инвестирования в проекты. Это лишает банки возможности доказать наличие связи между предприятиями для ограничения ставок по кредитам в соответствии с нормативными актами. И действительно, были случаи, когда клиенты не выполняли свои обязательства, в результате чего банки сталкивались с трудностями с ликвидностью.

По словам профессора Чан Нгок Тхо (Университет экономики города Хошимин), чтобы разрешить эту ситуацию, банковскому агентству по управлению не обязательно ужесточать кредитование, как предусмотрено в циркуляре 06, а затем отменять его, поскольку оно нецелесообразно.

Вместо этого банковские регуляторы могут поучиться у Федеральной резервной системы США (ФРС) и увеличить коэффициент кредитования недвижимости, подобно тому, как ФРС не запрещает банкам торговать высокорискованными ценными бумагами, но обязывает их нести коэффициент риска до 1250%. Таким образом, ни один владелец банка не осмелится давать крупные ссуды, поскольку в этом случае собственный капитал (включая капитал владельца банка) должен будет составлять очень большую часть общей суммы кредита.

«С другой стороны, при выдаче слишком большого кредита на недвижимость и возникновении трудностей с ликвидностью банк закладывает эту недвижимость, чтобы занять капитал у Государственного банка. Первым шагом является определение того, что стоимость недвижимости равна нулю, а затем постепенное переопределение стоимости заложенной недвижимости. Таким образом, владельцы банков будут бояться и не осмелятся искать способы ссужать деньги знакомым компаниям, занимающимся недвижимостью», - проанализировал профессор Тран Нгок Тхо.

Согласившись с этой точкой зрения, юрист Труонг Тхань Дук, директор юридической фирмы ANVI, также заявил, что если существуют случаи, которые являются рискованными и противоречат природе кредитной деятельности, но еще не запрещены Законом о кредитных организациях, Государственному банку лучше всего установить технические условия для их ограничения, а не запрещать их. Например, при увеличении коэффициента риска банки рассмотрят возможность сокращения кредитования этого сектора. Когда технические условия действительно сложны, это похоже на то, что не запрещают кредиты, а запрещают их.

Адвокат Труонг Тхань Дук также заявил, что на протяжении многих лет в число 6 случаев, по которым не разрешается выдавать кредиты в Циркуляре 39/2016/TT-NHNN, входят случаи, которые еще не урегулированы в Законе о кредитных учреждениях и других законах или регулируются только указами (например, Указом 24/2012/ND-CP).

Недавно в циркуляре 06 были предусмотрены еще 4 случая, когда кредиты не допускаются, 3 из которых являются совершенно новыми. Эти случаи необходимо дополнить положениями статей 126 и 127 о случаях невыдачи и ограничения выдачи кредитов Закона о кредитных организациях 2010 года.

Источник: https://nld.com.vn/kinh-te/go-rao-can-von-cho-bat-dong-san-20230824223743396.htm