В условиях огромного давления капитала и необходимости устойчивого развития городов ключевым решением считается модель города, ориентированная на общественный транспорт (TOD).
Однако практика внедрения показывает, что для того, чтобы эта модель была действительно эффективной, необходимо в ближайшее время завершить формирование институциональной системы, создав условия для развития в Хошимине современной сети метрополитена, связанной с моделью TOD.
Определить узкие места
По данным Департамента планирования и архитектуры города Хошимин, город определил 11 локаций вдоль линии метро 1 (Бентхань — Суойтьен), линии метро 2 (Бентхань — Тхам Лыонг) и кольцевой дороги 3 для пилотного развития в соответствии с моделью TOD.
Все эти территории потенциально способны образовывать «уплотненные городские зоны» с торгово-сервисными центрами, офисами и плотной застройкой, тем самым максимизируя стоимость земли.
К настоящему времени Народный совет города Хошимин принял Резолюцию 38, создавшую первоначальную правовую основу для реализации вышеуказанного направления развития.
Г-н Нгуен Тат Тханг, заместитель начальника отдела планирования технической инфраструктуры Департамента градостроительства и архитектуры города Хошимин, сообщил, что город изучает земельные фонды вдоль линий метро: более 160 гектаров земли вдоль линии метро № 1 (в районах Тху Дык, Лонг Бинь, Лонг Чыонг и т.д.); изучается зона 500–1000 метров вокруг станций метро № 2 для эффективного использования земельных ресурсов. Ожидается, что проекты TOD вдоль кольцевых дорог № 2 и № 3 также будут завершены, что позволит начать строительство к концу 2025 года.
Однако, по данным Департамента строительства города Хошимин, реализация TOD сталкивается с множеством проблем из-за отсутствия комплексной правовой базы. В частности, нормативные акты, касающиеся земли, планирования, транспорта, переселения, финансов и государственно-частного партнерства (ГЧП), не синхронизированы, что приводит к необходимости прохождения процедур через множество уровней, департаментов и отделений, при отсутствии координирующего органа с достаточными полномочиями для координации всех процессов.
Типичным примером является то, что многие станции на линии метро 1 в настоящее время построены исключительно с транспортными функциями, не интегрированы с коммерческими и сервисными помещениями или синхронно связаны с окружающими городскими территориями — основные требования модели TOD.
Между тем, TOD был включен в планирование позже, поэтому реализация стала сложной из-за высоких затрат на расчистку участка и отсутствия последовательности.
Для решения этой проблемы Народный комитет Хошимина предложил правительству рассмотреть возможность изучения и внесения дополнений в ряд нормативных актов, связанных с Законом о земле и Законом о градостроительстве. Хошимин предложил четко определить зоны TOD с определенной плотностью застройки, коэффициентом землепользования, целевыми показателями численности населения и смешанными функциями, а также предложил механизм сокращения процедур приобретения земли.
В частности, предлагается добавить механизм возмещения возросшей стоимости земли (Land Value Capture) при инвестировании в транспортную инфраструктуру, чтобы создать ресурсы для реинвестирования в метрополитен и общественную инфраструктуру.
Одной из важных групп решений, предлагаемых Хошимином, является корректировка системы городского планирования в сторону расстановки приоритетов по осям общественного транспорта.
Соответственно, будут изучаться территории в радиусе 300-500 м вокруг станций метрополитена с целью увеличения высотности зданий, повышения коэффициента использования земли и стимулирования развития многофункциональных комплексов.
Такие районы, как Тху Дык, Тан Киен, Тан Тао, расположенные вдоль линии метро 2 и линии BRT (скоростного автобусного транспорта) 1, призваны стать центрами городских сателлитов, способными привлекать жителей и предприятия.
Совершенствование специального механизма
Проекты TOD осуществимы только при наличии механизма эффективного использования земельных фондов вокруг линий метро. Поэтому Хошимин предлагает применять аукционы, долгосрочную аренду земли и привлекать инвестиции в форме государственно-частного партнерства в прилегающие к станциям районы, тем самым создавая источник дохода для поддержки развития транспортной инфраструктуры.
Город Хошимин также предложил правительству разрешить создание Фонда развития городского транспорта, который будет формироваться за счёт поступлений от платы за парковку, сборов за снижение загруженности дорог, эксплуатации земель и коммерческих услуг вокруг станции. Этот фонд будет использоваться для пополнения капитала, необходимого для строительства линий метро и BRT.
Кроме того, Хошимин предложил создать Агентство по развитию TOD, которое будет играть роль в координации, управлении земельными фондами и привлечении инвестиций для решения проблемы дублирования функций между департаментами и отделениями. Это агентство также будет публиковать данные по планированию и карты TOD, чтобы предприятия могли легко получить доступ к информации.
В представленном Правительству проекте Постановления Национальной Ассамблеи о внесении изменений и дополнений в ряд статей Постановления № 98/2023/QH15 Национальной Ассамблеи о пилотном внедрении ряда конкретных механизмов и политик по развитию города Хошимин Министерство финансов сообщило, что проект направлен на внесение изменений и дополнений в политику об условиях для стратегических инвесторов; упрощение процедур регистрации проектов и отбора инвесторов; а также на дополнение положений об инвестиционных стимулах для инфраструктурных проектов.
Новый пункт проекта позволяет Хошимину оценивать соответствие планированию при оценке, утверждении инвестиционной политики, утверждении проектов, выборе инвесторов и выдаче свидетельств о регистрации инвестиций на основе одного из следующих вариантов: провинциального планирования, городского планирования, национального отраслевого планирования, а также технического и специализированного планирования.
Наряду с этим городу разрешено принимать решения по целевым показателям землепользования в дополнение к целевым показателям землепользования, выделенным в соответствии с национальным планом землепользования на территории города, обеспечивая соблюдение требований развития городской инфраструктуры.
Другим важным моментом является предложение заменить «жёсткие критерии» по уставному капиталу, объёму активов и опыту инвестирования на долю внесённого в проект собственного капитала. Данное изменение соответствует международной практике и создаёт условия для привлечения стратегических инвесторов.
При этом упрощаются процесс и процедуры отбора стратегических инвесторов, обеспечивается прозрачность и соответствие законодательству об инвестициях, торгах и ГЧП.
В частности, предоставление инвесторам возможности самостоятельно разрабатывать и корректировать подробные планы зонирования... Это считается решением, позволяющим устранить самое большое узкое место при реализации таких масштабных инвестиционных проектов, как TOD.
Товарищ БУЙ СЮАН КУОНГ, заместитель председателя Народного комитета Хошимина:
Поддержка синхронного устранения препятствий
Город Хошимин находится на переломном этапе и нуждается в прорывных решениях, чтобы воспользоваться возможностью реструктуризации городского пространства, связанного с системой общественного транспорта.
Пилотный проект в 11 точках TOD является важным шагом, но для его успеха Хошимин рекомендует центральному правительству поддержать одновременное устранение препятствий правового, земельного и финансового характера.
В то же время город улучшит свою организационную структуру для обеспечения единообразной и эффективной реализации.
Доктор Архитектор Нго Вьетнам Сон:
Три прорыва в развитии TOD
Для реализации модели TOD Хошимину необходимы три прорыва. Это: завершение разработки комплексной правовой базы (включая механизмы землепользования, оценку земли, государственно-частное партнерство и коммерческую эксплуатацию станций метро); создание специализированного агентства TOD с сильными координационными полномочиями; развитие метрополитена в соответствии с приоритетной дорожной картой, обеспечение того, чтобы инфраструктура общественного транспорта создавалась до или параллельно с городским планированием.
В частности, городу необходимо расширить ГЧП, привлечь частные и международные инвестиции; отдать приоритет пилотному запуску нескольких кластеров TOD в районе Тху Дык перед расширением.
Доцент, доктор ВУ АНЬ ТУАН, директор Центра исследований дорожного движения и транспорта (Вьетнамско-германский университет):
Создать компетентное специализированное агентство
Во многих странах созданы агентства городского развития и общественного транспорта с централизованными моделями управления, что позволяет быстро обрабатывать земельные, инвестиционные и плановые процедуры, не полагаясь слишком сильно на отдельные департаменты и офисы, как в настоящее время.
Поэтому для эффективной реализации TOD городу Хошимин необходимо в ближайшее время создать специализированное агентство с достаточными полномочиями для оперативного решения процедур, связанных с землей, инвестициями, планированием и общим надзором; одновременно с этим приглашать к участию международных экспертов и консультантов для обеспечения качества и прогресса.
Источник: https://www.sggp.org.vn/hoan-thien-khung-the-che-de-tphcm-but-pha-bai-5-khoi-thong-nguon-luc-ha-tang-post826077.html
Комментарий (0)