HoREA предлагает решения для создания более благоприятных условий для инвесторов в недвижимость

Предложение для инвесторов получить права землепользования в соответствии с планированием

Недавно г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), направил документ с просьбой к Постоянному комитету Национальной ассамблеи, ряду комитетов Национальной ассамблеи и Министерству природных ресурсов и окружающей среды внести поправки в ряд статей и пунктов проекта закона о земле (с поправками).

Предлагать и создавать условия для инвесторов по согласованию прав землепользования (ПЗП) для типов земель, подходящих для планирования реализации проектов коммерческого жилья.

Создать условия для инвесторов по согласованию прав землепользования в отношении типов земель, подходящих для планирования реализации проектов коммерческого жилья.

Ассоциация установила, что пункт б) статьи 1, пункт а) статьи 4 и пункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями) имеют ряд недостатков и ограничений и даже не соответствуют Постановлению Центрального Комитета партии от 16 июня 2022 года № 18-NQ/TW.

Поскольку пункт «б» пункта 1 и пункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями) предусматривают: в случае использования земельного участка для реализации коммерческого жилищного проекта допускается договор о предоставлении права пользования жилым земельным участком; в случае реализации коммерческого жилищного проекта необходимо наличие права пользования жилым земельным участком или земельным участком жилой застройки и иным земельным участком. Только в одном случае допускается договор о предоставлении права пользования земельным участком «жилой» и в двух случаях – право пользования земельным участком «жилой» или «жилым и иным земельным участком».

В то же время пункт «а» пункта 4 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями) допускает возможность включения в общую площадь земельного участка, предназначенного для реализации проекта, земельный участок которого находится в государственном управлении и который возвращается государству для передачи или сдачи в аренду инвесторам без проведения аукциона по продаже прав землепользования, без проведения торгов по выбору инвесторов...

Таким образом, HoREA предлагает внести изменения и дополнения в пункт б) пункта 1 и пункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями) в направлении предоставления инвесторам возможности вести переговоры о получении права пользования «землями жилой застройки» или «землями жилой застройки и другими земельными участками» или «иными земельными участками, не являющимися землями жилой застройки» в соответствии с программами землепользования, градостроительства, строительства, жилищного развития для реализации проектов коммерческого жилья, смешанных жилищно-коммерческих и сервисных проектов, создания условий для инвесторов, особенно крупных корпораций и предприятий в сфере недвижимости, способных инвестировать в развитие проектов жилищного строительства, городских территорий с большой площадью до десятков, десятков, сотен, тысяч гектаров, иметь как синхронную транспортную инфраструктуру, так и техническую инфраструктуру, социальную инфраструктуру и многие городские коммуникации и службы.

HoREA также предложила внести изменения и дополнения в пункт 4 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями) в направлении возложения на Правительство функции регулирования обращения с «земельными участками, находящимися в государственном управлении, земельными участками, находящимися в государственном управлении», вкрапленными в проекты коммерческого жилья (аналогично положениям пункта 13 статьи 1 Указа 148/2020/ND-CP о внесении изменений и дополнений в ряд указов, детализирующих реализацию Закона о земле), чтобы гарантировать отсутствие потерь доходов государственного бюджета и потерь публичных активов, которыми являются земельные ресурсы.

По словам г-на Чау, изменение и дополнение пункта b, пункта 1, пункта a, пункта 4 и пункта 6 статьи 128 проекта закона о земле (с поправками) в указанной выше редакции направлены на полную «институционализацию» Постановления 18-NQ/TW от 16 июня 2022 года Центрального исполнительного комитета партии, в котором говорилось, что институциональные взгляды и политика в отношении земли должны быть завершены синхронно и в соответствии с институтом развития социалистической рыночной экономики .

Для каждого субъекта и типа землепользования существуют соответствующие политики, позволяющие раскрыть потенциал и максимально увеличить ценность земельных ресурсов, а также продолжить реализацию механизма самостоятельных переговоров между гражданами и предприятиями при передаче прав землепользования для реализации проектов городского и коммерческого жилья.

Устранение лазеек, чтобы избежать потери государственных доходов

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя HoREA: «Для проектов социально-экономического развития, соответствующих планированию и планам землепользования, необходимо оперативно разрабатывать и совершенствовать механизмы и политику, позволяющие организациям, домохозяйствам и отдельным лицам, имеющим права землепользования, участвовать вместе с инвесторами в реализации проектов в форме передачи, аренды и внесения капитала с использованием прав землепользования, а также обеспечивать наследование правильных, точных и разумных положений Закона о земле 2013 года».

Ключом к предотвращению потери доходов государственного бюджета является «закрытие» «лазеек» в применении методов оценки земли для определения цен на землю.

Кроме того, ассоциация также выразила обеспокоенность тем, что если хозяйствующим организациям и инвесторам будет и далее разрешено получать права землепользования путем передачи прав землепользования на сельскохозяйственные земли или несельскохозяйственные земли, не являющиеся жилыми, даже если это соответствует планированию землепользования, для реализации проектов коммерческого жилья, это приведет к потере доходов государственного бюджета и потере государственных активов, которыми являются земельные ресурсы. Фактически, в предыдущие годы уже имел место ряд случаев потери доходов государственного бюджета и потери государственных активов, которыми являются земельные ресурсы.

Однако ассоциация пришла к выводу, что основная причина потери доходов государственного бюджета и государственных активов, которыми являются земельные ресурсы, в последние годы заключается не в том, что Закон о земле 2013 года позволяет экономическим организациям и инвесторам получать права землепользования, включая «земли жилой застройки», или «земли жилой застройки и другие земли», или «другие земли, не являющиеся землями жилой застройки», а в несовершенстве и ограничениях применения методов оценки земли для ее оценки и, таким образом, определения конкретных цен на землю для расчета платы за землепользование и арендной платы за землю для коммерческих и городских жилищных проектов.

Таким образом, HoREA полагает, что ключевой вопрос, который необходимо решить, — это «закрыть» «лазейки» в «применении методов оценки земли» для «оценки земли», «оценки цен на землю» для «определения конкретных цен на землю» для расчета «платы за землепользование, арендной платы за землю» для коммерческих и городских жилищных проектов.

С другой стороны, в настоящее время правительство сосредоточено на разработке Указа о внесении изменений и дополнений в ряд статей Указа 44/2014/ND-CP об оценке земли с целью реализации «прав» государства в области оценки земли, принятия решений о плате за пользование землей и арендной плате за землю, «не следуя рыночным ценам», а выполняя функцию «государственного регулирования экономики», в том числе рынка недвижимости, в целях развития экономики и общества в национальных и государственных интересах.

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/horea-de-xuat-giai-phap-tao-them-thuan-loi-cho-nha-dau-tu-bat-dong-san-a642116.html