HoREA предлагает несколько решений по увеличению предложения социального жилья

Инвестиционные процедуры для социального жилья «в разы» сложнее, чем для коммерческого жилья

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), спрос на социальное жилье очень велик в городских районах, прежде всего в городах с центральным управлением и провинциях с высоким уровнем индустриализации, но необходимо тщательно исследовать вопрос разработки типов социального жилья, подходящих для нужд людей в каждом населенном пункте, избегая ситуации «нераспроданного» социального жилья, как это произошло в некоторых населенных пунктах.

Недвижимость — HoREA предлагает ряд решений по увеличению предложения социального жилья — Инвестиционные процедуры для строительства коммерческого жилья «сложны в разы», а для проектов социального жилья они «сложнее вдвойне».

Если процедуры инвестирования в проекты строительства коммерческого жилья оцениваются как «1-сложные», то в проектах строительства социального жилья они «вдвое сложнее», в результате чего показатели реализации плана развития социального жилья на период 2016-2020 гг. в целом по стране составляют всего около 41%.

В частности, хотя город Хошимин выполнил 75% плана, фактическое количество составило всего 15 000 единиц социального жилья (в среднем 3 000 единиц в год), что не удовлетворяет огромный спрос на социальное жилье.

«В период 2021–2023 годов по всей стране было завершено всего 72 проекта социального жилья на 38 128 квартир, что составляет всего около 9% от пятилетнего плана на 2021–2025 годы в 446 000 квартир.

«Из них в Хошимине завершено и введено в эксплуатацию только 2 проекта социального жилья на 623 квартиры (перенесенные с периода 2016–2020 гг.) и начато строительство 7 проектов социального жилья на 4996 квартир, но из-за «юридических проблем» осуществить строительство практически невозможно», — сказал г-н Чау.

9 решений для преодоления трудностей и увеличения предложения социального жилья

Чтобы «устранить трудности и содействовать реализации проектов социального жилья» для увеличения предложения социального жилья, HoREA предложила ряд решений.

Недвижимость - HoREA предлагает некоторые решения по увеличению предложения социального жилья (рисунок 2). — HoREA только что предложила ряд решений по устранению трудностей и содействию реализации проектов социального жилья с целью увеличения предложения квартир социального жилья.

Во-первых, предлагая немедленно отменить процедуру «утверждения инвестиционной политики одновременно с утверждением инвесторов» для всех проектов социального жилья и проектов коммерческого жилья по всей стране, Ассоциация предложила Министерству планирования и инвестиций рассмотреть возможность представления Правительству изменения и дополнения пункта c) пункта 7 статьи 31 Постановления 31/2021/ND-CP.

Во-вторых, на основании внесения изменений и дополнений в пункт c, пункт 7, статью 31 Постановления 31/2021/ND-CP и пункт 3, статью 1 Постановления 30/2021/ND-CP (упомянутого выше), Ассоциация предлагает Министерству строительства поручить Департаменту строительства (Департаменту планирования и архитектуры) населенных пунктов оценить и утвердить детальное планирование в масштабе 1/500 проектов социального жилья (и проектов коммерческого жилья), которые получили «утверждение инвестиционной политики одновременно с утверждением инвестора», примененное в соответствии с положениями пункта b, пункта 3, статьи 6 Постановления № 98/2023/QH15 Национальной ассамблеи, предусматривающего, что «Планы зонирования и детальные планы должны быть утверждены или утверждены для корректировки в соответствии с положениями закона до подготовки Отчета об обосновании осуществимости для инвестиций в строительство и реализации следующих этапов проекта», который Ассоциация предложила добавить в пункт c, пункт 7, статьи 31 Указ 31/2021/ND-CP и пункт 3 статьи 1 Указа 30/2021/ND-CP.

В-третьих, в отношении земельных фондов для развития социального жилья Ассоциация рекомендует местным органам власти проводить «торги по выбору инвесторов для реализации проектов с использованием земельных участков» для проектов развития социального жилья в соответствии с положениями Закона о торгах 2023 года, чтобы выбирать способных инвесторов и эффективно использовать «государственные земельные фонды (чистые земли)», запланированные для развития социального жилья, преодолевая ситуацию «растраты» земельных ресурсов, как это случалось ранее.

В-четвертых, в отношении источников льготного кредитования для реализации политики социального жилья, Ассоциация предлагает Постоянному комитету Национального собрания рассмотреть вопрос о выделении среднесрочного государственного бюджетного капитала на реализацию политики социального жилья, организовать «рекапитализацию» Банка социальной политики или «субсидирование процентных ставок» для четырех коммерческих банков (Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV), назначенных Государственным банком для реализации политики льготного кредитования социального жилья. Поскольку в период 2015–2020 годов из-за нехватки среднесрочного государственного бюджетного капитала для реализации политики социального жилья инвесторы проектов, а также покупатели и арендаторы социального жилья практически не имеют права на льготное кредитование социального жилья в соответствии с положениями Закона о жилье 2014 года.

В-пятых, Ассоциация предложила дополнить или расширить льготную политику для инвесторов проектов социального жилья с целью поощрения и привлечения большего числа инвесторов к участию в реализации проектов социального жилья.

В-шестых, «неадекватность и сложность» «переходного регулирования» обязательства инвесторов коммерческих жилищных проектов резервировать часть земельного фонда (20% земельного фонда) проекта для развития социального жилья, поскольку Декрет 100/2015/ND-CP предусматривает, что проекты площадью 10 гектаров и более должны строить социальное жилье в проекте; в проектах площадью менее 10 гектаров инвесторам разрешено строить социальное жилье в проекте или обменивать фонды социального жилья эквивалентной стоимости или платить наличными.

В-седьмых, Ассоциация рекомендует Министерству строительства рассмотреть вопрос о том, чтобы предложить Правительству и компетентным органам рассмотреть вопрос о включении в Закон о жилищной поддержке арендодателей, которые самостоятельно строят, ремонтируют и восстанавливают жилье, в соответствии с реалиями каждого населенного пункта, поскольку эта сфера внесла существенный вклад в решение проблемы обеспечения рабочих, рабочих и иммигрантов жильем все более высокого качества. Ассоциация также рекомендует Министерству финансов рассмотреть вопрос о том, чтобы предложить Правительству и компетентным органам рассмотреть вопрос о регулировании фиксированной ставки подоходного налога с физических лиц в размере 5% от дохода для арендодателей, что является более разумным.

В-восьмых, Ассоциация предлагает Министерству строительства рассмотреть вопрос о внесении изменений в Решение № 510/QD-BXD от 19 мая 2023 года «Об объявлении ставки инвестиционного капитала на строительные работы и общей стоимости строительства структурных компонентов работ в 2022 году» в отношении «ставки инвестиционного капитала на строительство социального жилья» в направлении обеспечения ее эквивалентности «ставке инвестиционного капитала на строительные работы» коммерческого жилья, поскольку «ставка инвестиционного капитала на строительные работы» социального жилья согласно Решению 510/QD-BXD составляет всего 76% от «ставки инвестиционного капитала на строительные работы» коммерческого жилья того же типа, что является необоснованным и не обеспечивает реализацию цели повышения качества работ по социальному жилью, чтобы люди могли чувствовать себя в безопасности и доверять политике государства в области социального жилья.

В-девятых, Ассоциация предложила Министерству строительства координировать свою деятельность с министерствами, ведомствами и компетентными агентствами с целью «исследования и принятия кредитной политики в отношении займов на ремонт и строительство новых домов для бедных и малообеспеченных домохозяйств в сельской местности» в целях реализации Постановления правительства 01/NQ-CP от 5 января 2024 года, а также оказания руководства и поддержки провинциям и городам центрального подчинения для успешной реализации целевых показателей местного плана развития социального жилья на 2024 год.

Источник