Трудно замедлить рост цен на квартиры в Ханое

Цены на квартиры в Ханое выросли на 20–30% за последний год. Прогнозируется, что цены на квартиры продолжат «танцевать» и в ближайшем будущем.

 

Цены на квартиры в Ханое резко растут и, как ожидается, продолжат расти в ближайшем будущем. Фото: Тхань Ву

Цены продолжают достигать новых максимумов

56 млн донгов/м² — средняя цена новой квартиры в Ханое по состоянию на первый квартал 2024 года. По данным CBRE, этот показатель вырос на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако в реальности рост может быть гораздо больше.

Например, в 2023 году квартиры в проекте Masteri West Heights продавались брокерами по цене 51 млн донгов за м², но сейчас цена выросла до 62 млн донгов за м² (рост на 22%). В другом проекте, Moonlight 1 An Lac, в прошлом году цена продажи составляла всего около 30 млн донгов за м², но сейчас она подскочила до 50 млн донгов за м² (рост на 67%).

На первичном рынке цены на квартиры также постоянно достигают новых пиков. Всего за год стоимость квартир в жилом комплексе Royal City выросла с 47 млн донгов/м² до 63 млн донгов/м² (рост на 34%). Даже стоимость HH1 Linh Dam, проекта, охваченного судебными спорами, резко выросла: с 24 млн донгов/м² до 31 млн донгов/м² (рост на 29%).

«Ожидать снижения цен на квартиры невозможно», — заявил г-н Фам Тхань Хунг, заместитель председателя совета директоров Cen Group, обсуждая сегмент квартир.

Не только г-н Хунг, но и многие эксперты и руководители предприятий разделяют мнение о том, что в ближайшем будущем инвесторам будет сложно снизить цены на продукцию.

Ожидать падения цен на квартиры невозможно.

Г-н Фам Тхань Хунг, заместитель председателя совета директоров корпорации Cen Group

По данным Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), одной из причин высоких цен на квартиры является дефицит предложения. Инвесторы, имеющие доступ к недвижимости, воспользовались этим периодом, чтобы повысить цену продажи, тем самым максимизируя прибыль. Кроме того, растут и производственные затраты, такие как плата за землю, стоимость строительных материалов, стоимость рабочей силы и т. д., что затрудняет «охлаждение» цен на жильё.

Кроме того, средняя цена в 56 млн донгов за м² также обусловлена значительными различиями в структуре сегмента. По данным CBRE, в этом году в Ханое ожидается продажа 12 000 новых квартир, что почти на 20% больше, чем в 2023 году. Однако предложение будет сосредоточено только в элитном сегменте. С другой стороны, доступный и недорогой сегмент практически «вымрет». Это может привести к росту средней цены на квартиры на 10% по сравнению с 2023 годом.

Один из руководителей предприятий рассказал журналистам газеты «Дау Ту», что инвесторы всегда отдают приоритет проектам высокого или среднего класса, поскольку прибыльность таких проектов многократно превышает прибыль от недорогих и популярных проектов. Рынок показывает, что даже при росте цен на квартиры, несмотря на взлеты и падения, уровень поглощения в этом сегменте остается очень высоким. Поэтому у инвесторов пока недостаточно мотивации для запуска квартир стоимостью менее 40 миллионов донгов за квадратный метр.

Найдите способы «охладить» многоквартирные дома

Отсутствие новых проектов является причиной ажиотажа в сегменте квартир. Основная причина этого дефицита — юридический фактор. По словам доктора Ву Динь Аня, эта проблема составляет 70% всех трудностей в сфере недвижимости.

Выявив «болезнь» рынка квартир, рабочая группа премьер-министра напрямую сотрудничала с Народным комитетом Ханоя и многими компаниями, работающими в сфере недвижимости, чтобы выявить и устранить трудности и правовые проблемы. Эти усилия отчасти увенчались успехом: 404 проекта в городе были сняты с реализации. Однако в Ханое ещё 246 проектов ждут рассмотрения.

Но и на этом управляющие компании и предприятия продолжают испытывать трудности с оценкой земли. Многие объекты недвижимости не спешат, затягивают процесс, а то и вовсе избегают его, что невольно сказывается на процессе расчистки участка и разработки проекта.

На 31-й сессии Постоянного комитета Национальной ассамблеи многие делегаты обсуждали ситуацию, когда, став свидетелями привлечения к ответственности некоторых оценочных компаний за нарушения, многие предприятия отрасли опасались рисков и отказывались проводить оценку стоимости земли.

Что касается структуры сегментов, план строительства 1 миллиона единиц социального жилья по всей стране в период с 2021 по 2030 год является радикальным шагом правительства по возвращению сегмента недорогого жилья на рынок недвижимости. Однако ход реализации плана вызывает обеспокоенность. По данным Министерства строительства, Ханой входит в число городов с низким числом зарегистрированных объектов социального жилья в 2024 году: всего 1181 единица, что составляет треть от показателя Хошимина.

По словам руководителей многих крупных компаний в сфере недвижимости, таких как Vinhomes, Viglacera и Hoang Quan, процесс одобрения инвестиций в строительство социального жилья по-прежнему сложнее и занимает больше времени, чем проекты коммерческого жилья. При этом максимальная прибыль, которую получают компании, составляет всего 10%.

Видно, что все вышеперечисленные трудности обусловлены недостатками политики. Именно поэтому премьер-министр поручил министерствам и ведомствам срочно разработать подробные руководящие документы и представить их на рассмотрение Национальной ассамблеи, чтобы Закон о земле 2024 года вступил в силу с 1 июля, на 6 месяцев раньше запланированного срока. Закон о жилье и Закон о торговле недвижимостью официально вступят в силу с 1 января 2025 года.

Более того, Ханой ищет свой собственный способ решения жилищной проблемы. В условиях истощения земельных фондов в центре города Народный совет города утвердил Проект капитального планирования на период 2021–2030 годов с перспективой до 2050 года. Примечательно, что он предусматривает строительство четырёх подчинённых городов.

Этот план создаст конкретные механизмы и политику, с помощью которых населенные пункты смогут ускорить развитие технической и социальной инфраструктуры, тем самым привлекая людей к переезду. Когда спрос в центральной части города снизится, уровень цен на квартиры будет корректироваться в соответствии с рыночным спросом и предложением.

Однако, по прогнозам Savills, в ближайшей перспективе, в период с 2023 по 2025 год, в Ханое будет не хватать около 70 300 домов. Пока эта ситуация не будет решена, ожидать снижения цен на квартиры не приходится.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/kho-ham-da-tang-gia-chung-cu-tai-ha-noi-d214245.html