Трудно замедлить рост цен на квартиры в Ханое

Цены на квартиры в Ханое выросли на 20-30% за последний год. Прогнозируется, что цены на квартиры продолжат «танцевать» в ближайшем будущем.

 

Цены на квартиры в Ханое резко растут и, как ожидается, продолжат расти в ближайшем будущем. Фото: Thanh Vu

Цены продолжают достигать новых максимумов

56 млн донгов/м2 — средняя цена новой квартиры в Ханое, рассчитанная по состоянию на первый квартал 2024 года. По данным CBRE, этот показатель вырос на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако в реальности рост может быть гораздо больше.

Например, в 2023 году квартиры в проекте Masteri West Heights были выставлены на продажу брокерами по цене 51 млн донгов/м2, но теперь они выросли до 62 млн донгов/м2 (рост на 22%). В другом проекте, Moonlight 1 An Lac, в прошлом году цена продажи составляла всего около 30 млн донгов/м2, но теперь она подскочила до 50 млн донгов/м2 (рост на 67%).

На первичном рынке цены на квартиры также постоянно достигают новых пиков. Спустя всего лишь год стоимость квартир в Royal City выросла с 47 миллионов донгов/м2 до 63 миллионов донгов/м2 (рост на 34%). Даже HH1 Linh Dam — проект, охваченный юридическими спорами — стал свидетелем «галлопирующего» роста с 24 миллионов донгов/м2 до 31 миллиона донгов/м2 (рост на 29%).

«Ожидать снижения цен на квартиры невозможно». Такое заявление сделал г-н Фам Тхань Хунг, заместитель председателя совета директоров Cen Group, в ходе обсуждения сегмента квартир.

Не только г-н Хунг, но и многие эксперты и руководители предприятий также разделяют мнение о том, что инвесторам будет сложно снизить цены на продукцию в ближайшем будущем.

Ожидать падения цен на квартиры невозможно

Г-н Фам Тхань Хунг, заместитель председателя совета директоров корпорации Cen Group

По данным Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS), одной из причин высокой цены на квартиры является дефицит предложения. Инвесторы, имеющие в наличии продукты, воспользовались этим периодом, чтобы повысить цену продажи, тем самым максимизируя прибыль. Кроме того, растут и затраты на вводимые ресурсы, такие как плата за пользование землей, цены на строительные материалы, затраты на рабочую силу и т. д., что затрудняет «охлаждение» цен на жилье.

Кроме того, средняя цена в 56 миллионов донгов/м2 также является результатом большой разницы в структуре сегмента. По данным CBRE, в этом году в Ханое ожидается 12 000 новых квартир для продажи, что на 20% больше, чем в 2023 году. Однако предложение будет сосредоточено только в сегменте высокого класса. С другой стороны, доступный и недорогой сегмент практически «вымрет». Это может привести к увеличению средней цены на квартиры на 10% по сравнению с 2023 годом.

Поделившись с репортерами газеты Dau Tu, руководитель бизнеса сказал, что инвесторы всегда отдают приоритет проектам высокого или среднего класса, поскольку прибыль всегда во много раз выше, чем у недорогих популярных проектов. Рынок показывает, что даже когда цены на квартиры растут, уровень поглощения этого сегмента все еще очень хорош, несмотря на взлеты и падения рынка. Поэтому у инвесторов все еще нет достаточной «мотивации» для запуска квартир стоимостью менее 40 миллионов донгов/м2.

Найдите способы «охладить» многоквартирные дома

Отсутствие новых проектов является причиной «лихорадки» в сегменте квартир. Основной причиной этого дефицита является юридический фактор. По словам доктора Ву Динь Аня, эта проблема составляет 70% трудностей в сфере недвижимости.

«Выявляя болезнь» сегмента квартир, рабочая группа премьер-министра работала напрямую с Народным комитетом Ханоя и многими компаниями, занимающимися недвижимостью, чтобы понять и устранить трудности и правовые проблемы. Вышеуказанные усилия были частично вознаграждены, когда 404 проекта в городе были освобождены от препятствий. Однако в Ханое все еще есть 246 проектов «в очереди», ожидающих обработки.

Не останавливаясь на достигнутом, управляющее агентство и предприятия все еще испытывают головную боль из-за проблемы оценки земли. Многие подразделения колеблются, откладывают, даже избегают участия в работе по оценке, что непреднамеренно влияет на процесс расчистки участка и разработки проекта.

На 31-й сессии Постоянного комитета Национальной ассамблеи многие делегаты размышляли о ситуации, когда, став свидетелями привлечения к ответственности некоторых оценочных компаний за нарушения, многие предприятия отрасли испугались рисков и отказались проводить оценку стоимости земли.

С точки зрения структуры сегмента, план по развитию 1 миллиона единиц социального жилья по всей стране в период 2021-2030 годов является радикальным шагом правительства по возвращению сегмента недорогого жилья на карту недвижимости. Однако ход реализации плана вызывает беспокойство. По данным Министерства строительства, Ханой является одним из населенных пунктов с низким числом регистраций социального жилья в 2024 году, всего 1181 единица, что составляет треть от числа в Хошимине.

По словам руководителей многих крупных компаний в сфере недвижимости, таких как Vinhomes, Viglacera и Hoang Quan, процесс одобрения инвестиций в строительство социального жилья по-прежнему сложнее и занимает больше времени, чем проекты коммерческого жилья. При этом максимальная прибыль, которую получают предприятия, составляет всего 10%.

Видно, что все вышеперечисленные трудности проистекают из недостатков политики. Именно поэтому премьер-министр поручил министерствам и отраслям срочно разработать подробные руководящие документы и представить их на рассмотрение Национальной ассамблеи, чтобы Закон о земле 2024 года вступил в силу с 1 июля, на 6 месяцев раньше, чем ожидалось. Закон о жилье и Закон о бизнесе в сфере недвижимости официально выйдут на рынок с 1 января 2025 года.

Мало того, Ханой также ищет свой собственный способ решения жилищной проблемы. В контексте истощения фондов внутригородских земель Городской народный совет одобрил Проект капитального планирования на период 2021 - 2030 гг. с перспективой до 2050 г. Примечательно, что ориентация на строительство 4 подчиненных городов заслуживает внимания.

Этот план создаст конкретные механизмы и политику, с помощью которых населенные пункты смогут ускорить развитие технической и социальной инфраструктуры, тем самым привлекая людей к переезду. Когда спрос в центральной части города снизится, уровень цен на квартиры будет корректироваться в соответствии с рыночным спросом и предложением.

Однако в ближайшем будущем, по оценкам Savills, в период 2023 - 2025 гг. в Ханое будет не хватать около 70 300 домов. Если вышеуказанная ситуация не будет решена, ожидать снижения цен на квартиры невозможно.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/kho-ham-da-tang-gia-chung-cu-tai-ha-noi-d214245.html