Сколько времени потребуется, чтобы купить дом в Ханое, зарабатывая 250 миллионов донгов в год?

Недавно опубликованный отчет Savills Vietnam по рынку показывает, что в третьем квартале 2024 года на рынке квартир в Ханое был зафиксирован рост предложения и количества сделок, при этом доминировал сегмент класса B.

Однако разрыв между доходами и ценами на жилье становится все более очевидным, что создает определенные трудности для покупателей жилья.

Кроме того, на рынке вилл и таунхаусов в Ханое зафиксирован рост предложения в пригородных районах: темпы поглощения выросли на 30 процентных пунктов по сравнению с предыдущим кварталом, а первичные цены снизились из-за того, что новое предложение в этом квартале располагалось далеко от центра города.

Людям сложно осуществить свою мечту о постоянном проживании, когда цены на жилье продолжают расти.

За первые 9 месяцев 2024 года на рынке квартир Ханоя было зарегистрировано более 12 000 новых проектов. В третьем квартале 2024 года было введено в эксплуатацию 5 265 новых квартир, что на 95% больше по сравнению с предыдущим кварталом и на 178% больше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

Тем не менее, предложение первичной недвижимости всё же сократилось на 47% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Несмотря на ограниченное предложение, количество проданных квартир в третьем квартале 2024 года достигло 6840 единиц, что на 35% больше, чем в предыдущем квартале, и на 226% больше, чем в предыдущем году.

Общее количество проданных квартир за первые 9 месяцев 2024 года достигло 17 000 единиц. Статистика Savills показывает, что этот показатель ниже уровня только 2019 года и выше, чем в 2020 году — времени, когда рынок начал страдать от пандемии COVID-19.

Большая часть нового предложения остаётся в сегменте класса B, сосредоточенном в крупных проектах на востоке и западе Ханоя. На кварталы Нам Ту Лием и Кау Гиай пришлось 63% первичного предложения и 78% сделок за квартал. 92% предложения на западе Ханоя составляют квартиры класса B. В западном районе будет построено 21 000 квартир из 28 проектов, что эквивалентно 17% будущего предложения.

Зарабатывая 250 миллионов донгов в год, людям нужно прожить 18 лет без покупок, чтобы стать владельцем дома в Ханое (Фото: Хуу Тханг).

Что касается цен, г-жа До Тхи Тху Ханг, старший директор отдела исследований и консалтинга компании Savills Hanoi, отметила, что стоимость домов в Ханое продолжает расти. В настоящее время первичная цена продажи составляет 69 млн донгов за м², что на 6% больше, чем в предыдущем квартале, и на 28% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

На вторичном рынке средняя цена квартир в третьем квартале 2024 года составила 51 млн донгов/м², что на 10% больше по сравнению с предыдущим кварталом и на 41% по сравнению с прошлым годом.

Средние вторичные цены выросли на 17% в год с 2020 года, при этом цены на недвижимость класса C росли больше всего — на 20% в год, за ними следовали цены на недвижимость класса A, которые росли на 16% в год, и цены на недвижимость класса B, которые росли на 15% в год.

Многие покупатели переходят с первичного на вторичный рынок из-за большего выбора и юридической определенности, которые предлагает этот рынок.

В этом контексте эксперты Savills оценили: «Хотя рынок растёт, разрыв между доходами домохозяйств и ценами на жильё становится всё более очевидным. Учитывая, что средний доход домохозяйства в Ханое составляет около 250 миллионов донгов в год, средняя стоимость квартиры составляет около 4 миллиардов донгов, людям потребуется копить до 18 лет без каких-либо расходов, чтобы купить жильё».

Средний доход растет всего на 6% в год, цены на жилье на вторичном рынке увеличились в среднем на 17–20%, что создает множество трудностей при покупке жилья».

Ожидается, что к четвертому кварталу 2024 года на рынке появится еще 9700 новых квартир, из которых 88% будут поступать из следующих этапов крупных проектов.

С 2025 года будет запущено около 110 000 единиц в рамках 106 проектов. Лидером по-прежнему останется класс B, на долю которого в будущем будет приходиться 54%. Донгань, Хоайдык, Зялам и Хоангмай займут 62% рынка.

Г-жа Ханг добавила: «Решение юридических проблем постепенно улучшается, открывая возможности для реализации новых проектов. Однако этот процесс будет происходить медленно, и сложно сразу удовлетворить разнообразные потребности рынка в продукции».

Раннее применение Закона о земле, Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости и Закона о жилье, а также постепенно публикуемые руководящие документы продолжат оказывать положительное влияние на рынок, но этот процесс не будет быстрым».

Предложение вилл растет

В сегменте вилл и таунхаусов, сосредоточенном в пригородных районах, новое предложение достигло 176 единиц, что на 38% больше по сравнению с предыдущим кварталом в третьем квартале 2024 года.

Первичное предложение достигло 673 единиц от 15 проектов, что на 11% больше, чем в предыдущем квартале, но на 7% меньше, чем в предыдущем году. Виллы и таунхаусы стали доминирующим типом жилья, на каждый из которых пришлось по 38% первичного предложения.

В этих проектах цены продажи ниже из-за их удалённости от центра города. Средняя первичная цена в третьем квартале 2024 года имеет тенденцию к снижению по сравнению с предыдущим кварталом. Значительный объём первичного предложения сосредоточен в пригородных проектах.

Цены на виллы снизились на 16% по сравнению с предыдущим кварталом до 150 млн донгов за м² земли. Цены на таунхаусы снизились на 17% по сравнению с предыдущим кварталом до 156 млн донгов за м² земли. Цены на торговые дома снизились на 14% по сравнению с предыдущим кварталом до 249 млн донгов за м² земли.

Между тем, на вторичном рынке недвижимости зафиксирован устойчивый рост цен как по сравнению с предыдущим кварталом, так и с аналогичным периодом прошлого года. Это свидетельствует о том, что виллы и таунхаусы по-прежнему считаются привлекательным вариантом для инвесторов на вторичном рынке.

Цены на виллы на вторичном рынке выросли на 13% по сравнению с первичными, увеличившись на 3% по сравнению с предыдущим кварталом до 169 млн донгов за м² земли. Цены на таунхаусы выросли на 4% по сравнению с предыдущим кварталом до 187 млн донгов за м² земли, что на 20% выше первичных цен.

Первичные цены на виллы снизились на 16% по сравнению с предыдущим кварталом до 150 млн донгов за м2 земли (Фото: Хуу Тханг).

Эксперты Savills заявили: «Несмотря на колебания предложения и цен, рынок вилл и таунхаусов в Ханое в третьем квартале 2024 года продемонстрировал множество позитивных сигналов: уровень поглощения составил 48%, что на 30 процентных пунктов больше по сравнению с предыдущим кварталом и аналогичным периодом прошлого года».

Проекты в пригородных районах, таких как Хадонг, Мэлинь и Тхыонгтин, пользуются высоким спросом. Мэлинь лидирует по объёму первичных сделок с 37%, за ним следует Хадонг с 33% и Тхыонгтин с 12%.

Savills прогнозирует, что динамика поглощения продолжит меняться, когда, как ожидается, инфраструктура проекта Vinhomes Global Gate будет завершена, а контракты начнут подписываться примерно в октябре 2024 года, в результате чего на рынок поступит 2599 единиц недвижимости.

В следующем квартале по этим трём проектам будет поставлено в общей сложности 2975 единиц жилья. Большая часть будущего предложения — 19% — придётся на район Донгань. Далее следуют район Мэлинь с 16% и район Хадонг с 15%.

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/kiem-250-trieu-dong-nam-phai-mat-bao-lau-de-mua-duoc-nha-ha-noi-204241009161615798.htm