Предложение о внесении изменений и дополнений в правила по проектам освоения моря

Предложение о внесении изменений и дополнений в Постановление о порядке формирования, экспертизы и утверждения инвестиционных проектов освоения морских территорий

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), регулирование мелиорации земель приносит много пользы и поэтому крайне необходимо. Министерству природных ресурсов и окружающей среды необходимо в ближайшее время завершить подготовку указа к публикации, что поможет устранить существующие препятствия в проектах мелиорации земель.

Недвижимость — HoREA: Предложение о внесении изменений и дополнений в правила, регулирующие проекты по отводу земель в море — Председатель HoREA очень рассчитывает, что правительство издаст этот указ, в котором будет подробно изложен порядок реализации статьи 190 Закона о земле 2024 года, который вступит в силу с 1 апреля.

Комментируя проект Указа о деятельности по защите моря, направленный Премьер-министру и Министерству природных ресурсов и охраны окружающей среды, председатель HoREA заявил, что он очень рассчитывает на то, что Правительство издаст этот Указ, в котором будет подробно изложен порядок реализации статьи 190 Закона о земле 2024 года, который вступит в силу с 1 апреля.

HoREA в целом согласен с проектом постановления о противодействии деятельности, связанной с нарушением акватории моря (проект постановления) и дает комментарии по некоторым вопросам, содержащимся в проекте постановления.

В частности, г-н Чау предложил изменить и дополнить пункт 2 статьи 3 проекта Указа по трем причинам.

Во-первых, инвестиционный проект по мелиорации земель. Объектами мелиорации земель в инвестиционном проекте населенных пунктов могут быть прибрежные пойменные участки, прибрежные защитные лесные массивы, прибрежные аквакультурные земли. Изменение целевого назначения этих земель осуществляется в соответствии с положениями земельного законодательства и соответствующего законодательства.

Во-вторых, инвестиционный проект по отводу морских ресурсов. Согласно плану, пункт инвестиционного проекта по отводу морских ресурсов не только направлен на создание земельного фонда, но и может «создать земельный фонд со специализированной морской поверхностью» для реализации инвестиционных проектов вдоль маршрута, таких как: причал от материка до глубоководных районов, или проекты прибрежной ветроэнергетики, проекты морской ветроэнергетики, или нефте- и газопроводы или силовые кабели, оптические кабели.

В-третьих, инвестиционный проект по освоению моря, пункты инвестиционного проекта по освоению моря в определенной морской зоне, прибрежной аллювиальной зоне, прибрежной защитной лесной территории или прибрежной аквакультуре должны быть реализованы в соответствии с планированием и должны соответствовать положениям соответствующих законов.

Кроме того, председатель HoREA также предложил внести изменения и дополнения в статью 5 проекта Указа о порядке создания, оценки и утверждения инвестиционных проектов по освоению морских территорий или объектов инвестиционных проектов по освоению морских территорий.

Это соответствует не только положениям строительного права, но и смежным законам, таким как инвестиционное право, жилищное право, право в сфере операций с недвижимостью, морское право, лесное право и т. д.

Причина, указанная HoREA, заключается в том, что проект освоения морской территории является государственным инвестиционным проектом, «направленным на создание земельных фондов, земельных фондов со специализированной морской поверхностью для целей социально-экономического развития». После «принятия завершения освоения морской территории» будет проведен тендер для отбора инвесторов для реализации отдельных проектов или строительных объектов в рамках проекта освоения морской территории.

Проект по осушению морской территории – это инвестиционный проект, «использующий иностранный капитал, полученный из государственных инвестиций, и проекты с использованием иного капитала» (частного капитала). В соответствии с положениями Закона о ГЧП 2020 года и Закона об инвестициях 2020 года, «стратегический инвестор» или «инвестор, выбранный в соответствии с положениями Закона о ГЧП 2020 года и Закона о торгах 2023 года», будет осуществлять как мероприятия по осушению морской территории, так и отдельные проекты или строительные работы в рамках проекта по осушению морской территории.

В этом случае инвесторы должны не только соблюдать «положения строительного закона», но и соблюдать «соответствующие законы», такие как инвестиционное право, жилищное право, право в сфере операций с недвижимостью, морское право, лесное право, сельскохозяйственное право, право рыболовства и право охраны окружающей среды.

Как определить размер платы за землепользование и арендной платы за землю для «проектов по выходу к морю»?

HoREA предложила изменить и дополнить статью 6 «проекта Указа» о «землеотводе, аренде земель и предоставлении морских территорий для акваторий» в направлении «копирования» содержания пунктов 3 и 5 статьи 68 Указа 43/2014/ND-CP и пункта 21 статьи 1 Указа 148/2020/ND-CP вместо «ссылки» на пункты 3 и 5 статьи 68 Указа 43/2014/ND-CP и пункт 21 статьи 1 Указа 148/2020/ND-CP.

Согласно анализу HoREA, действие указов 43/2014/ND-CP и 148/2020/ND-CP истекает с даты вступления в силу Закона о земле 2024 года и Указа, подробно описывающего реализацию ряда статей Закона о земле, с 1 января 2025 года или может быть рассмотрено Национальной Ассамблеей для вступления в силу с 1 июля 2024 года.

Государственным служащим, государственным служащим и публичным должностным лицам для реализации положений Указа достаточно опираться только на него, без необходимости заглядывать в предыдущие соответствующие Указы.

Предлагается в подпункт «в» пункта 2 статьи 6 «проекта Постановления» добавить случай «отсутствия проведения торгов по отбору инвесторов для реализации проектов с использованием земельных участков» или случай предоставления земельных участков, предоставления земельных участков в аренду «стратегическим инвесторам, инвесторам проектов ГЧП», поскольку статья 124 Закона о земле 2024 года предусматривает «случаи предоставления земельных участков, предоставления земельных участков в аренду без аукциона по предоставлению права землепользования, отсутствия торгов по отбору инвесторов для реализации проектов с использованием земельных участков», а Закон ГЧП 2020 года предусматривает отбор инвесторов путем проведения торгов для проектов ГЧП.

Относительно определения платы за землепользование и арендной платы за землю для проектов освоения морских территорий Ассоциация согласна с положением о том, что определение конкретных цен на землю для расчета платы за землепользование и арендной платы за землю осуществляется в соответствии с положениями Закона о земле, изложенными в пункте 1 статьи 8 проекта постановления.

HoREA соглашается с положением: «В случае применения метода добавленной стоимости для определения удельных цен на землю в смету общих затрат на освоение земель должны быть включены затраты на рекультивацию земель, утвержденные уполномоченными государственными органами».

Кроме того, HoREA также обратилась к премьер-министру и Министерству природных ресурсов и экологии с просьбой внимательно рассмотреть предложение эксперта о добавлении процентных расходов при оценке общих затрат на разработку при применении метода профицита.

Поскольку процентные расходы представляют собой весьма значительную фактическую статью расходов, все инвесторы нуждаются в заимствовании средне- и долгосрочного кредитного капитала. В некоторых случаях инвесторам приходится брать кредиты под высокие процентные ставки, в результате чего стоимость кредита составляет более 20% от общего объема инвестиций в проект.

Источник