Может ли новый Жилищный закон «ликвидировать» мини-квартиры?

Недавно принятый Национальной ассамблеей новый Закон о жилье содержит много новых положений, касающихся инвестирования в дома с большим количеством квартир, предназначенных для продажи или сдачи в аренду, также известных как мини-квартиры.

В частности, новый Закон о жилье предусматривает, что инвесторы должны создавать проекты, аналогичные обычным проектам коммерческого жилья.

Новый жилищный закон ужесточает правила строительства и управления мини-квартирами, фото 1 — Новый закон о жилье обязывает инвесторов реализовывать проекты. (Фото: DM)

В частности, согласно новым правилам, лица, желающие построить мини-апартаменты (дома в 2 и более этажей, на каждом этаже которых расположены квартиры, или 2 и более этажей, на каждом этаже которых расположено 20 квартир) для продажи или сдачи в аренду, должны будут соответствовать условиям, предъявляемым к инвесторам в проект жилищного строительства.

Квартиры, имеющие право на получение сертификата в соответствии с земельным законодательством (розовая книга), будут продаваться, сдаваться в аренду или приобретаться в аренду с правом выкупа в соответствии с положениями Жилищного закона и Закона о торговле недвижимостью.

Кроме того, инвестиции в мини-квартиры, сдаваемые в аренду, должны соответствовать строительным нормам, установленным Министерством строительства. Здание должно отвечать требованиям пожарной безопасности и пожаротушения, установленным законом.

Г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор акционерной компании EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), заявил, что ужесточение правил строительства и управления мини-квартирами необходимо, поскольку этот тип квартир бурно развивается уже долгое время с многочисленными нарушениями.

В ближайшем будущем продать мини-квартиры без инвестиционного проекта будет практически невозможно. Поэтому строительство мини-квартир будет существенно ограничено строгими процедурными правилами.

Между тем, создание инвестиционных проектов и выполнение условий для инвестирования в жилищное строительство станет серьёзной проблемой. Поскольку мини-апартаменты — это многоэтажные дома, построенные преимущественно на площади 200–300 м² и расположенные в глубоких переулках. Поэтому реализовывать проекты, как обычные коммерческие квартиры, практически невозможно.

«При ширине переулков менее 2 метров невозможно обеспечить планировку с коэффициентом 1/500, поскольку не гарантируется соблюдение многих факторов, таких как пожарная безопасность, инфраструктура, показатели численности населения и оценка воздействия на окружающую среду. Соответствовать этим требованиям в современных малогабаритных квартирах практически невозможно», — проанализировал г-н Тоан.

По словам г-на Тоана, в случае с коммерческими квартирами процесс лицензирования и планирования проекта может занять несколько лет, тогда как в случае с мини-квартирами этот период будет еще длиннее.

Кроме того, мини-квартиры строятся в основном в центральных районах, поэтому правила по высоте зданий очень строгие: обычно на участке площадью 200 м² можно построить всего 5-6 этажей. При такой плотности и высоте застройки инвесторы не смогут получить прибыль, поэтому никто не захочет этим заниматься.

Фактически в настоящее время до 95% существующих мини-квартир строятся без разрешения, поскольку, если бы они строились в соответствии с правилами, инвесторы понесли бы убытки еще до начала строительства.

«Если вы покупаете участок земли площадью 200 м² за 10 миллиардов, но можете построить только 5 этажей и застроить 70% площади, то есть 700 м², стоимость земли и строительства составит около 22 миллионов донгов за м². Если же вы продадите его за 25 миллионов донгов за м², то инвестор, очевидно, не получит прибыли, построив 5 этажей», — пояснил г-н Тоан.

Таким образом, по словам г-на Тоана, в ближайшем будущем тип мини-квартир рискует прийти в упадок, поскольку необходимость организации нового инвестиционного проекта по его строительству сделает его невозможным для многих людей.

Для мини-квартир, которые соответствуют условиям строительства, стоимость также будет очень высокой и не сможет конкурировать с коммерческими квартирами, поскольку инвестиционные затраты слишком велики.

Между тем, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), заявил, что инвесторы в мини-апартаменты — это лица, которые должны соблюдать правовые нормы, как и крупные инвесторы, развивающие проекты коммерческого жилья.

В частности, физические лица должны соблюдать положения закона о предотвращении и тушении пожаров; сделки купли-продажи, аренды и купли-продажи с правом выкупа должны соответствовать положениям закона о сделках с недвижимостью.

Кроме того, покупателям жилья в мини-квартирах выдаётся Сертификат (розовая книжка). Управление и эксплуатация должны соответствовать правилам управления и эксплуатации многоквартирных домов и чётко определять обязанности народных комитетов всех уровней по контролю и надзору для обеспечения безопасности и защиты законных прав и интересов проживающих здесь жильцов.

«Это положение усилит ответственность местных властей в случаях, касающихся малогабаритных квартир», — сказал г-н Чау.

Источник