Сегмент, который никогда не был «горячим»; аукционы и торги в Биньдине по 30 проектам; правила расчета платы за пользование землей

Успешные сделки в курортном сегменте составляют всего 10%, промышленная недвижимость не «остывает», регулирование принципов расчета платы за пользование землей... - последние новости рынка недвижимости.

В третьем квартале 2023 года по всей стране было выставлено на продажу около 16 проектов туристической и курортной недвижимости, что обеспечило рынок около 970 продуктами, что вдвое больше, чем в предыдущем квартале. (Иллюстрация на фото)

Неликвидный сегмент курортов

Согласно последнему отчёту о рынке недвижимости Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), в третьем квартале по всей стране было выставлено на продажу около 16 проектов туристической и курортной недвижимости, что составило около 970 предложений, что вдвое больше, чем в предыдущем квартале, но всего на 20% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Предложение в основном сосредоточено в центральном и южном регионах.

Помимо медленного улучшения предложения, рыночный спрос в этом сегменте также низок, что приводит к уровню поглощения, составляющему всего 1/10 от аналогичного периода 2022 года, когда он достиг 23%, что эквивалентно 225 транзакциям.

С учетом того, что в настоящее время в основном представлены виллы на курортах по высоким ценам, ликвидировать их сложно. Большая часть недвижимости на курортах оставалась «неактивной» на протяжении всего прошлого времени.

В третьем квартале этого года цена продажи в этом сегменте продолжала колебаться в боковом тренде, без существенных колебаний. Инвесторы применяли программы стимулирования, скидки и поддержку процентных ставок для стимулирования спроса.

Подразделение прогнозирует, что в ближайшее время количество транзакций увеличится, но их количество будет незначительным, и между продуктовыми линейками появится дифференциация. Ожидается, что наибольший рост будет наблюдаться в сегменте кондоминиумов, поскольку основное предложение в этом сегменте вернулось на рынок после длительного отсутствия.

По данным риелторской компании DKRA, в третьем квартале в стране открылось 3 проекта курортных вилл, находящихся на следующей стадии строительства, с уровнем потребления 10%. Общее предложение увеличилось на 81 объект, что несколько больше, чем во втором квартале, но всё ещё на низком уровне – на 93% меньше, чем за аналогичный период 2022 года.

DKRA прокомментировала, что инвесторы по-прежнему довольно осторожны в выводе продукции на рынок, в результате чего предложение продолжает сохранять тенденцию к снижению с конца второго квартала 2022 года и по настоящее время.

Продолжая мрачную тенденцию, спрос в третьем квартале оставался низким: объём нового потребления составил 8 единиц, что на 2% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В целом, темпы продаж в новых проектах были довольно низкими, большинство сделок было сосредоточено на товарах стоимостью менее 10 млрд донгов за единицу.

Что касается рынка в третьем квартале этого года, Министерство строительства заявило, что курортная недвижимость — это сегмент с высокими ожиданиями, но и с большими разочарованиями. В июле и августе этого года количество новых сделок с курортной недвижимостью было крайне ограниченным.

Рост рынка промышленной недвижимости высок

Мощный приток иностранных инвестиций во Вьетнам привел к взрывному росту спроса на жилье для специалистов, а также на коммерческую и сервисную инфраструктуру для промышленных парков, что привело к бурному росту в сегменте промышленной недвижимости.

По данным Ассоциации недвижимости Вьетнама, рынок недвижимости в 2023 году полон трудностей, однако сегменты социального жилья и промышленной недвижимости практически не остывают, спрос всегда многократно превышает предложение. На рынке наблюдается волна международного бизнеса, переезжающего во многие страны Юго-Восточной Азии, особенно во Вьетнам.

Рынок труда, большой земельный фонд в сочетании с межпровинциальной транспортной инфраструктурой, инвестируемой правительством, создадут импульс для развития промышленной недвижимости. Таким образом, услуги, предлагаемые промышленной недвижимостью, такие как размещение, питание и напитки, бытовая химия, спортивные площадки, магазины, рынки и т.д., становятся всё более разнообразными, что даёт возможность развиваться как малым предприятиям, так и малому розничному бизнесу.

Г-н Нгуен Ван Кхой, председатель Ассоциации недвижимости Вьетнама, прокомментировал: «Со второго по третий квартал 2024 года рынок недвижимости официально вступит в фазу восстановления, проекты будут реализовываться более активно, создавая большое предложение на рынке. Среди них по-прежнему доминируют социальное жилье и промышленная недвижимость».

На Форуме по промышленной недвижимости Вьетнама, состоявшемся в Хошимине в конце октября 2023 года, Министерство планирования и инвестиций также заявило, что с начала 2023 года и по настоящее время объем прямых иностранных инвестиций продолжает расти, что приводит к положительному росту спроса на недвижимость в промышленных парках.

К 2023 году во Вьетнаме будет создано 397 индустриальных парков общей площадью 122 900 га. Из них 292 индустриальных парка общей площадью более 87 100 га уже действуют; 106 индустриальных парков общей площадью 35 700 га находятся в стадии строительства.

Уровень заполняемости промышленных парков по всей стране составляет более 80%, из которых в ключевых северных провинциях этот показатель достигает 83%, а в ключевых южных провинциях — 91%.

В Северной ключевой экономической зоне зарегистрировано 68 проектов индустриальных парков с арендованной площадью земельных участков 12 000 га. Стоимость аренды земли выросла на 30% в годовом исчислении, достигнув в среднем 138 долларов США за м² за период аренды.

Покупательная способность рынка промышленной недвижимости не снизилась, несмотря на сложную рыночную ситуацию, что свидетельствует об устойчивом потенциале этого сегмента. Примечательно, что, согласно исследованиям рынка, проведенным многими отделами продаж, помимо инфраструктуры индустриальных парков, инвесторы всё чаще обращают внимание на сопутствующие объекты недвижимости и логистику для индустриальных парков.

Аукционы и торги в Биньдине по многим крупномасштабным проектам

По данным Департамента планирования и инвестиций провинции Биньдинь, в 2023 году провинция планирует найти инвесторов для 9 проектов посредством торгов и подготовить аукционы по 21 инвестиционному проекту с использованием земли.

Многие проекты привлекают инвестиции в экономическую зону Нёнхой, Биньдинь. (Фото: Дунг Нян)

Что касается проектов, выставленных на аукцион, то в провинции имеется 14 проектов за пределами экономической зоны и 7 проектов в экономической зоне Нёнхой. Крупнейшим проектом за пределами экономической зоны является строительство жилья и коммерческих объектов на юго-западной территории моста Лонг-Ван, округа Чанкуанг-Дьеу, города Куинён, площадью почти 9 гектаров.

Другие проекты включают строительство новой автобусной станции Фудонг в округе Фуми (почти 2 гектара), строительство центра профессиональной подготовки и привлечение рабочей силы для выезда за границу в городской район Лонгван, город Куинён (более 2 гектаров)...

В экономической зоне Нёнхой многие проекты будут выставлены на аукцион на право землепользования, например, экотуристическая зона Эо Гио (более 10 гектаров), зона вилл Golf Academy Resort (почти 20 гектаров), проект в точке 2 (2-1) туристической зоны Нёнли - пляжа Каттьен (более 28 гектаров), проект в точке 2 (2-2) туристической зоны Нёнли - пляжа Каттьен (более 40 гектаров), проект юго-западной городской зоны коммуны Нёнли (более 20 гектаров)...

Что касается проектов, готовящихся к торгам, то развлекательная зона Night Paradise Nhon Hoi площадью почти 8 гектаров будет во второй раз объявлена в ноябре этого года. Ранее этот проект был объявлен в национальной сети торгов, и был зарегистрирован один инвестор, который не соответствовал предварительным требованиям по мощности и опыту.

На торги будут выставлены и другие примечательные проекты, такие как туристическая зона Тан Тхань (почти 40 га), городская зона Туонг Ван 2 — город Куинён (более 42 га), жилая зона на дороге N4A, расширенная к востоку от зоны B проекта 1, город Ан Нён (более 10,5 га)...

В частности, компания Binh Dinh будет участвовать в тендере на проект инвестирования в высокотехнологичную сельскохозяйственную зону по выращиванию креветок в коммуне Митхань уезда Фуми площадью около 229 гектаров. Для участия в проекте уже объявлено о привлечении инвесторов, а информация о списке проектов размещена в Национальной системе торгов. Срок регистрации заявок на реализацию проекта – до 6 ноября.

Положение об основах расчета платы за пользование землей

Статья 5 Постановления 45/2014/ND-CP четко определяет основу расчета платы за пользование землей.

Конкретно для домохозяйств и отдельных лиц:

Перевод садовых земель, водоемов, расположенных на одном земельном участке с жилым домом в жилой зоне, которые не признаются жилыми землями в соответствии с положениями пункта 6 статьи 103 Закона о земле, в жилые земли; перевод земельных участков, которые изначально были садовыми землями, водоемами, пристроенными к жилому дому, но которые землепользователь выделил для передачи права или межевого удостоверения при обмере и составлении кадастрового плана до 1 июля 2004 года обмерил и выделил на отдельные участки, в жилые земли, плата за пользование землей взимается в размере 50% от разницы между платой за пользование землей, рассчитанной на основе цены жилого земельного участка, и платой за пользование землей, рассчитанной на основе цены сельскохозяйственного угодья на момент принятия уполномоченным государственным органом решения об изменении целевого назначения.

При переводе земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных государством без взимания платы за землепользование, в земли жилой застройки плата за землепользование взимается в размере разницы между платой за землепользование, рассчитанной исходя из стоимости земельного участка жилой застройки, и платой за землепользование, рассчитанной исходя из стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения на момент принятия уполномоченным государственным органом решения об изменении целевого назначения.

Таким образом, размер платы за пользование земельным участком при изменении целевого назначения земельного участка с садово-огородного участка, участка водоема на одном земельном участке с жилым домом, не отнесенного к землям жилой застройки, на землю жилой застройки составляет:

50% x (плата за пользование землей, рассчитанная на основе цены на жилую землю - плата за пользование землей, рассчитанная на основе цены на сельскохозяйственную землю).

В соответствии со статьей 7 Постановления 10/2022/ND-CP размер платы за регистрацию недвижимости устанавливается следующим образом:

Ценой для расчета регистрационного сбора за землю является цена земли, указанная в прейскуранте цен на землю, выпущенном Народным комитетом провинции или города центрального подчинения в соответствии с положениями закона о земле на момент объявления регистрационного сбора.

В случае, если земля предоставляется в аренду государству в виде единовременной арендной платы за весь срок аренды, а срок аренды земли короче срока, указанного в прейскуранте цен на землю, выпущенном Народным комитетом провинции или города республиканского подчинения, цена земли за срок аренды для расчета регистрационного сбора определяется следующим образом:

Стоимость земли в течение срока аренды земли для расчета регистрационного сбора = Цена земли в прейскуранте земель x Срок аренды земли.

Соответственно, ценой для расчета регистрационного сбора за землю является цена земли, указанная в Прейскуранте цен на землю, выпущенном Народным комитетом провинции или города центрального подчинения в соответствии с положениями закона о земле на момент объявления регистрационного сбора.

В случае, если земля предоставляется в аренду государству в виде единовременной арендной платы за весь срок аренды, а срок аренды земли короче срока, указанного в Прейскуранте цен на землю, изданном Народным комитетом провинции или города республиканского подчинения, цена земли за срок аренды для расчета регистрационного сбора определяется следующим образом:

Цена для расчета регистрационного сбора за землю рассчитывается = Цена земли в Прейскуранте земель x Срок аренды земли.

Источник