Не допустить, чтобы земельные аукционы нарушали работу рынка

С начала августа земельные аукционы в районах Тхань Оай и Хоай Дык привлекли большое количество участников, зарегистрировались тысячи людей, что вызвало ажиотаж на рынке.

Люди не спят всю ночь, собирая информацию в ожидании земельного аукциона в районе Хоайдык, Ханой . Фото: автор.

На последнем аукционе в Хоайдыке 19 сентября было выиграно более десятка земельных участков по цене свыше 100 млн донгов/м2, а самый дорогой лот стоил более 133 млн донгов/м2.

Этот уровень в 18 раз превышает стартовую цену, превышая фактическую стоимость по сравнению с другими земельными участками в том же районе.

Невооруженным глазом видно, что эти земли находятся далеко от центра столицы, не менее чем в 20 км, и рядом нет развитой инфраструктуры, но цена их значительно выше, чем у крупных инвестиционных проектов.

Аномально высокие цены на землю влекут за собой существенные последствия для социально -экономического развития, приобретения земель для реализации проектов, особенно транспортных проектов и городских территорий, вызывая колебания рынка.

Но следует признать, что в этом механизме есть лазейки.

Местные органы власти применяют Постановление 71 для определения начальной цены путем умножения поправочного коэффициента на таблицу цен на землю в соответствии со старой структурой цен на землю, но еще не переопределили ее в соответствии с рыночными принципами.

В то же время положение о внесении максимального размера депозита в размере 20% от начальной цены также делает цену депозита низкой и устаревшей.

Кроме того, Законом «О торгах по продаже имущества» 2024 года установлен запрет на участие в торгах по продаже данного вида имущества сроком от 6 месяцев до 5 лет. В случае нарушения победителем торгов по продаже права пользования земельным участком обязанности по уплате победившей цены решение о признании результатов торгов будет отменено.

Однако данное положение не было применено.

Другого пути нет, эту лазейку нужно закрыть. Стартовую цену нужно повысить, чтобы увеличить размер залога для земельных торгов.

Если новый прейскурант на землю не будет выпущен вовремя в соответствии с рыночными принципами, необходимо увеличить размер задатка до 50% от стартовой цены или даже выше.

Или наоборот, необходимо следовать старым правилам до тех пор, пока с 1 января 2026 года не вступит в силу новый прейскурант цен на землю.

Кроме того, срок уплаты земельного налога после победы на аукционе может быть сокращён. Если в настоящее время срок исполнения финансовых обязательств по земельному участку составляет до 90 дней, то его можно сократить примерно до 10 дней, что повысит ответственность участников аукциона.

Одновременно с этим досрочно применять положения Закона об имущественных торгах 2024 года, запрещающие участие в торгах по данному виду имущества на срок от 6 месяцев до 5 лет в случае нарушения победителем торгов обязанности по уплате победной цены аукциона, что повлекло за собой отмену результатов аукциона.

Это регулирование устранит тех, кто манипулирует рынком.

Одной из норм, которую можно применить немедленно, является расследование случаев уклонения от уплаты налогов с использованием разницы в деньгах после аукциона.

После каждого земельного аукциона на этой земле «вырастает» ряд точек продажи недвижимости.

Недавно выставленные на аукцион земельные участки были проданы с разницей в несколько десятков, сотен и даже миллиардов донгов по сравнению с суммой, указанной в сертификате аукциона.

Для легализации данной сделки победитель торгов после проведения переговоров и получения полной разницы выпишет доверенность на покупателя.

Покупатель предъявляет эту доверенность для исполнения финансовых обязательств, и его имя указано в сертификате на право пользования землей.

Закон не предусматривает разницы в прибыли. Все сделки с недвижимостью должны совершаться по нотариально удостоверенному договору. Это также является важным основанием для возникновения финансовых обязательств.

Фактически, существует множество безбумажных транзакций, типичным примером чего является спекуляция и получение прибыли от изъятия депозитов после каждого аукциона.

Мы можем легко обнаружить мошенничество с депозитами и уклонение от уплаты налогов с помощью доверенностей, сопоставляя данные победителей аукционов и лиц, исполняющих финансовые обязательства.

Если взять это поведение под контроль, недавняя «инфляция» цен на землю снизится.

Источник: https://www.baogiaothong.vn/ngan-dau-gia-dat-gay-nhieu-loan-thi-truong-19224082301211908.htm