Недавно Государственный банк выпустил Циркуляр 22/2023 о внесении изменений и дополнений в Циркуляр 41/2016, регулирующий норматив безопасности капитала банков.
Этот циркуляр вступает в силу с 1 июля этого года, со многими новыми положениями. Есть некоторые опасения, что новые правила вызовут трудности для покупателей жилья.
В частности, рынок обеспокоен тем, что после вступления циркуляра в силу он не позволит коммерческим банкам и филиалам иностранных банков кредитовать физических лиц на покупку «коммерческого жилья, которое не было достроено для передачи (т. е. коммерческого жилья, сформированного в будущем»), обеспеченного (заложенного) самим домом. Поэтому физические лица, которые хотят взять кредит на покупку коммерческого жилья, «сформированного в будущем», должны принять другие меры безопасности или обеспечить его другими активами.
Однако Государственный банк подтвердил, что новое положение не ограничивает права будущих покупателей жилья и не противоречит действующим нормам.
Завершенным домам будет присвоен низкий рейтинг риска.
В частности, пункт 10 статьи 2 циркуляра Государственного банка 41/2016 гласит: «Кредит, обеспеченный недвижимостью, представляет собой кредит физическому или юридическому лицу для приобретения недвижимости, реализации проекта недвижимости и обеспечивается самой недвижимостью, проектом недвижимости, образованным из кредита в соответствии с положениями закона об обеспеченных сделках».
Циркуляр 22/2023 не изменяет и не дополняет это содержание. Организации и лица, которым необходимо купить дом и обеспечить (ипотеку) этот будущий дом, будут применять коэффициент риска 30-120% в зависимости от коэффициента обеспечения, рассчитанного по отношению остатка кредита к стоимости залога. В случае отсутствия информации о коэффициенте обеспечения коэффициент риска составляет 150%.
Циркуляр 22/2023 не ограничивает право на покупку будущего жилья (Иллюстрация: Тран Кханг).
Между тем, пункт 1 статьи 1 Циркуляра № 22 изменил и дополнил пункт 11 статьи 2 Циркуляра № 41 об ипотечных жилищных кредитах, которые представляют собой кредиты, обеспеченные недвижимостью, для физических лиц на покупку домов.
В частности, кредиты под залог недвижимости для физических лиц на покупку домов должны соответствовать следующим условиям:
Во-первых, источником погашения задолженности не является источник дохода от аренды, полученного от кредита.
Во-вторых, дом готов к сдаче в эксплуатацию согласно договору купли-продажи дома.
В-третьих, банки и филиалы иностранных банков имеют полное законное право распоряжаться заложенным жильем, когда клиенты не могут погасить свои долги в соответствии с положениями закона об обеспеченных сделках и закона о жилье.
В-четвертых, стоимость дома, приобретенного за счет ипотечного кредита, должна быть оценена независимо (третьей стороной или отделом, независимым от отдела одобрения кредитов банка или филиала иностранного банка) с соблюдением принципа осмотрительности (стоимость не должна превышать рыночную цену на момент одобрения кредита) в соответствии с правилами банка или филиала иностранного банка.
Для кредитов на приобретение социального жилья, приобретение жилья в рамках программ и проектов государственной поддержки они определяются в соответствии с положениями закона о жилье, соответствующими условиям (первому, третьему, четвертому), указанным выше.
В отношении этого регулирования Государственный банк пояснил, что ипотечные кредиты на жилье будут включать: ипотечные кредиты на жилье, которые соответствуют установленным условиям, включая условие завершения для передачи, и кредиты на покупку социального жилья, покупку домов в рамках программ и проектов поддержки правительства. Коэффициент риска, применяемый к ипотечным кредитам на жилье, составляет от 20 до 100% в зависимости от коэффициента обеспечения и коэффициента дохода.
Для кредитов на покупку социального жилья, покупку домов в рамках программ и проектов государственной поддержки не требуется соблюдения условия о том, что дом готов к сдаче, а коэффициент риска ниже, чем по другим ипотечным жилищным кредитам, и составляет всего 20–50%, чтобы реализовать политику правительства по стимулированию строительства социального жилья.
В Госбанке заявили, что условие о наличии готового дома по договору купли-продажи жилья распространяется только на ипотечные кредиты на жилье (которые имеют более низкий коэффициент риска, чем другие требования, обеспеченные недвижимостью).
В случае, если организация или физическое лицо имеет потребность в строительстве или покупке будущего дома и берет будущий дом в ипотеку, то это будет случай кредита, обеспеченного недвижимостью, как предписано в пункте 10 статьи 2 Циркуляра 41, и будет применяться соответствующий коэффициент риска, как предписано в пункте 10 статьи 9 Циркуляра 41.
«Таким образом, данное положение не ограничивает права организаций и граждан на приобретение будущего жилья и не противоречит действующим нормативным актам», — подтвердили в Госбанке.
Ранее, комментируя циркуляр 22/203 Государственного банка, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), заявил, что вышеуказанное положение не позволяет коммерческим банкам и филиалам иностранных банков выдавать кредиты населению на покупку недостроенного коммерческого жилья для передачи (т.е. коммерческого жилья, которое будет сформировано в будущем) под залог (ипотеку) самого дома.
По его словам, если вышеуказанные детали не будут изменены непосредственно до вступления циркуляра в силу, это положение может привести к плохим последствиям, вызвав трудности и затруднив нормальное функционирование рынка недвижимости, негативно повлияв на процесс восстановления и развития рынка как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.
HoREA предложила добавить положение, позволяющее кредитным организациям кредитовать физических лиц для покупки будущего коммерческого жилья, обеспеченного (ипотекой) самим домом. Это положение распространяется как на случаи покупки коммерческого жилья, так и на случаи покупки социального жилья, с имеющимся жильем или жильем, сформированным в будущем.
Источник
Комментарий (0)