Государственный банк: запрета на кредитование покупки будущего жилья нет

Недавно Государственный банк выпустил Циркуляр 22/2023 о внесении изменений и дополнений в Циркуляр 41/2016, регулирующий нормативы безопасности капитала банков.

Этот циркуляр вступает в силу с 1 июля этого года и содержит множество новых положений. Существуют опасения, что новые правила создадут трудности для покупателей жилья.

В частности, участники рынка обеспокоены тем, что после вступления в силу циркуляра коммерческие банки и филиалы иностранных банков не смогут кредитовать физических лиц на покупку «недостроенного коммерческого жилья для передачи (т.е. коммерческого жилья, которое будет построено в будущем)», обеспеченного залогом (ипотекой) самого дома. Поэтому физические лица, желающие взять кредит на покупку «будущего» коммерческого жилья, должны будут принять другие меры обеспечения или предоставить обеспечение другими активами.

Однако в Госбанке подтвердили, что новое положение не ограничивает права будущих покупателей жилья и не противоречит действующим нормам.

Завершенным домам будет присвоен низкий рейтинг риска.

В частности, пункт 10 статьи 2 циркуляра 41/2016 Государственного банка гласит: «Кредит, обеспеченный недвижимостью, представляет собой кредит, предоставленный физическому или юридическому лицу для приобретения недвижимости, реализации проекта в сфере недвижимости и обеспеченный недвижимостью или проектом в сфере недвижимости, сформированным в результате кредита, в соответствии с положениями закона об обеспеченных сделках».

Циркуляр 22/2023 не вносит изменений и дополнений в настоящее положение. Организации и частные лица, желающие приобрести жильё и предоставить залог (ипотеку) на это жильё, применяют коэффициент риска в размере от 30 до 120% в зависимости от коэффициента обеспечения, рассчитываемого как отношение остатка задолженности по кредиту к стоимости залога. В случае отсутствия информации о коэффициенте обеспечения коэффициент риска составляет 150%.

Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai - 1 — Циркуляр 22/2023 не ограничивает право на покупку будущего жилья (Иллюстрация: Тран Кханг).

Между тем, пункт 1 статьи 1 Циркуляра № 22 изменил и дополнил пункт 11 статьи 2 Циркуляра № 41 об ипотечных кредитах на жилье, которые представляют собой кредиты, обеспеченные недвижимостью, для физических лиц на покупку домов.

В частности, кредиты под залог недвижимости для физических лиц, предназначенные для покупки домов, должны соответствовать следующим условиям:

Во-первых, источником погашения задолженности не является источник арендного дохода, полученного от кредита.

Во-вторых, дом готов к сдаче в соответствии с договором купли-продажи дома.

В-третьих, банки и филиалы иностранных банков имеют полное законное право распоряжаться заложенным жильем, когда клиенты не могут погасить свои долги в соответствии с положениями закона об обеспеченных сделках и закона о жилье.

В-четвертых, стоимость дома, приобретенного с использованием ипотечного кредита, должна быть оценена независимо (третьей стороной или отделом, независимым от отдела одобрения кредитов банка или филиала иностранного банка) с соблюдением принципа осмотрительности (стоимость не должна превышать рыночную цену на момент одобрения кредита) в соответствии с правилами банка или филиала иностранного банка.

Для кредитов на приобретение социального жилья, приобретение жилья в рамках программ и проектов государственной поддержки они определяются в соответствии с положениями жилищного законодательства и соответствуют условиям (первому, третьему, четвертому), указанным выше.

В связи с этим постановлением Государственный банк пояснил, что ипотечные кредиты на покупку жилья будут включать: ипотечные кредиты на покупку жилья, отвечающего установленным условиям, включая условие готовности к сдаче, а также кредиты на покупку социального жилья, а также кредиты на покупку жилья в рамках государственных программ и проектов поддержки. Коэффициент риска, применяемый к ипотечным кредитам на покупку жилья, составляет от 20 до 100% в зависимости от уровня обеспечения и уровня дохода.

Для кредитов на покупку социального жилья, покупку домов в рамках программ и проектов государственной поддержки не требуется выполнения условия о готовности дома к сдаче, а коэффициент риска ниже, чем по другим ипотечным кредитам на покупку жилья, и составляет всего 20–50%, что позволяет реализовать политику правительства по стимулированию строительства социального жилья.

В Госбанке заявили, что условие о наличии готового дома по договору купли-продажи жилья распространяется только на ипотечные кредиты (которые имеют более низкий коэффициент риска, чем иная дебиторская задолженность, обеспеченная недвижимостью).

В случае, если организация или физическое лицо имеет потребность в строительстве или покупке будущего жилья и берет в ипотеку будущее жилье, то это будет случай кредита, обеспеченного недвижимостью, как предписано в пункте 10 статьи 2 Циркуляра 41, и будет применяться соответствующий коэффициент риска, предписанный в пункте 10 статьи 9 Циркуляра 41.

«Таким образом, настоящее положение не ограничивает права организаций и граждан на приобретение будущего жилья и не противоречит действующим нормативным актам», — подтвердили в Госбанке.

Ранее, комментируя циркуляр 22/203 Госбанка, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), заявил, что вышеуказанное положение не позволяет коммерческим банкам и филиалам иностранных банков выдавать кредиты гражданам на покупку недостроенного коммерческого жилья под передачу (т.е. коммерческого жилья, которое будет сформировано в будущем) под залог этого самого дома.

По его словам, если вышеуказанные детали не будут изменены непосредственно до вступления в силу Циркуляра, это положение может привести к плохим последствиям, вызвав трудности и затруднив нормальное функционирование рынка недвижимости, отрицательно повлияв на процесс восстановления и развития рынка как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.

HoREA предложила добавить положение, разрешающее кредитным организациям предоставлять физическим лицам кредиты на покупку будущего коммерческого жилья под залог самого дома. Данное положение распространяется как на случаи покупки коммерческого, так и социального жилья, как на уже имеющееся жилье, так и на будущее.

Источник