Предложение ограничить кредиты на вторичное жилье: для поддержания курса политики необходимы «живые» данные

(CLO) Эксперты утверждают, что прежде чем вводить налоги или разрабатывать новую политику, связанную с рынком недвижимости, Вьетнаму нужны данные — и это должны быть «живые» данные, чистые данные.

Относительно нового предложения Министерства строительства об ограничении кредитов на покупку вторичного жилья с целью контроля спекуляций на рынке недвижимости и снижения цен на жилье, д-р Тран Суан Лыонг, заместитель директора Института исследований и оценки рынка недвижимости, подтвердил: «Предложение Министерства строительства о разграничении первичного и вторичного жилья необходимо».

Доктор Чан Суан Лыонг, заместитель директора Института исследований и оценки рынка недвижимости. (Фото: LD)

— Сэр, когда потоки капитала сокращаются, психология рынка, безусловно, меняется. По вашему мнению, это шаг, который замедляет рынок, или возможность вернуть капитал к нужной цели — реальным покупателям жилья?

Я сочувствую покупателям жилья в нынешних условиях: купить жильё, особенно в крупных городах, очень сложно. Я также сочувствую Министерству строительства, которое отвечает за регулирование рынка и цен на жильё – особый товар, который оказывает огромное влияние не только на социальное обеспечение, но и на экономику . Если цены на жильё не удастся удержать, это повлияет даже на безопасность и оборону страны.

Я считаю, что прежде чем взимать налоги или принимать политические решения, нам нужны данные — и это должны быть «живые», достоверные данные. В настоящее время они недоступны, поэтому политические решения часто носят «клинический» характер, не имея долгосрочной перспективы.

Предложение Министерства строительства разграничить первичное и вторичное жильё необходимо и соответствует мировой тенденции, но это лишь краткосрочное решение. В долгосрочной перспективе для достижения поставленной цели необходима синхронизация данных и правовой системы.

Если налог будет введен поспешно, это, безусловно, повлияет на рынок, вплоть до его «резкого торможения», вызвав цепную реакцию. Когда налог будет введен, круг затронутых субъектов будет ясен, поэтому к этому процессу необходимо тщательно подготовиться.

Что касается развития рынка недвижимости, то, как государственный управляющий, важно поддерживать стабильность, поскольку это жизненно важный товар. Прежде всего, земля принадлежит народу и управляется государством, поэтому необходимо принять меры для создания чистого предложения земли для инвесторов. Когда бизнесу приходится тратить слишком много времени, административные расходы будут перекладываться на цены на жильё.

Что касается источников капитала, то в настоящее время Вьетнам не располагает долгосрочным капиталом для этого сектора и в основном полагается на коммерческие банки. При этом банки должны обеспечивать прибыль и сохранность кредитов.

Неполные данные о доходах людей мешают банкам определить их способность погашать долги, из-за чего покупателям жилья становится сложнее получить кредиты.

Во многих странах, например, в Сингапуре или Корее, люди создают сберегательный фонд на покупку жилья, который формируется из их доходов, как только они начинают работать. Когда они накапливают 40–50% от стоимости жилья, государство предоставляет оставшуюся сумму в долг на длительный срок по льготным процентным ставкам.

Благодаря этому у них есть и чистая земля, и долгосрочный капитал для достижения целей устойчивого жилищного строительства. Во Вьетнаме доступ к земле и капиталу затруднен, а социальное жильё имеет те же процедуры, что и коммерческое, поэтому решить эту проблему очень сложно.

- С точки зрения предприятий и брокеров по недвижимости, есть ли у Ассоциации брокеров по недвижимости Вьетнама какие-либо предложения или рекомендации для Министерства строительства и банков, чтобы регулирование потоков капитала могло контролировать риски и способствовать стабилизации рынка и не допустить его спада?

Что касается данных, то, в конечном счёте, кредитование нужного заёмщика всё ещё зависит от данных. В первую очередь, это персональные данные. Мы знаем не только каждого заёмщика, но и их отношения, и это можно сделать с помощью данных. Когда данные будут полными, в имени заёмщика больше не будет детей, и мы сможем выбрать нужного заёмщика.

Необходимо срочно создать наборы данных, только тогда мы сможем предложить долгосрочные и точные решения. Без данных сложно найти оптимальное решение. В краткосрочной перспективе необходимо улучшить государственное управление, усилить надзор, инспекции, проверки и постаудит банков.

Если посмотреть на текущий рост цен на жильё, то все участники процесса заинтересованы в нём. Например, в административных процедурах заинтересован тот, кто их инициирует; в распределении капитала заинтересованы также представители банковского сектора; и есть ещё посредники. Всё это в совокупности приводит к значительному росту цен на жильё.

На мой взгляд, в долгосрочной перспективе нам необходимы стандартные данные: личные данные, отношения, финансы, денежные потоки и источники дохода. Независимо от того, являются ли эти деньги чистыми или нет, мы должны их контролировать. Поскольку сегодня люди покупают дома, не заботясь о цене, это признак отмывания денег. Если мы не можем контролировать денежные потоки, это очень опасно.

В настоящее время необходимо краткосрочное решение, такое как усиление контроля, надзора и постаудита. Такие министерства, как Министерство строительства и Министерство финансов, должны координировать реализацию. Если мы будем ждать, пока накопится достаточно данных для разработки политики, будет слишком поздно.

Для поддержания актуальности политики необходимы «живые» данные. Иллюстрация на фото/CD

— Доктор Чан Суан Лыонг, по вашему мнению, является ли текущая тенденция притока кредитного капитала в недвижимость позитивным сигналом или нет? И как вы оцениваете эту тенденцию в перспективе?

В настоящее время банкам приходится разделять и соблюдать политику государства, в частности, снижать процентные ставки по кредитам, продлевать сроки кредитования и брать на себя обязательства по поддержанию стабильной процентной маржи.

Банкам приходится привлекать капитал населения, но источник мобилизации и спрос на кредиты находятся в противоположных направлениях: долгосрочная мобилизация предполагает высокие процентные ставки, в то время как долгосрочные кредиты должны поддерживать низкие процентные ставки. Это очень сложная задача для банковской системы.

Я надеюсь, что в текущий период банки понимают, что после многих лет накопления прибыли теперь им необходимо разделить бремя с обществом и государством.

Если банки попытаются «обойти» эту политику, например, требуя от заёмщиков приобретения дополнительных страховых пакетов, оформления счёта с привлекательным номером или предоставления дополнительных услуг, то расходы заёмщиков, особенно молодых покупателей жилья, возрастут. В этом случае политика государственной поддержки потеряет свою практическую эффективность.

Я надеюсь, что банки, несмотря на трудности, по-прежнему будут выполнять свои социальные обязательства, сотрудничать с государством для практической реализации политики и решать краткосрочные проблемы рынка.

В долгосрочной перспективе, конечно, мы должны следовать правилам рынка: кредитование, процентные ставки и инвестиции должны осуществляться на основе прозрачности, данных и здоровой конкуренции.

Спасибо!

Source: https://congluan.vn/de-xuat-han-che-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-song-de-chinh-sach-di-dung-huong-10315284.html