 |
| Ликвидность на рынке недвижимости постепенно улучшается. (Фото: Тхань Сон) |
Цены на аренду промышленных земель еще могут вырасти в ближайшие 2 года
Исследование, проведенное CBRE Vietnam Co., Ltd., показывает, что положительный спрос со стороны многих отраслей и национальностей способствует росту арендной платы во многих населенных пунктах. В то же время прогнозируется, что цены на аренду готовых складов в ближайшие два года будут расти незначительно — на 2–4% в год. Новые проекты с хорошими характеристиками и удобным расположением будут иметь более высокие цены на аренду, чем в среднем по рынку.
В трех кварталах 2023 года арендаторы из Китая, Вьетнама, Японии, США и Европейского союза (ЕС) являются активными инвесторами, ищущими промышленные земли и склады на вьетнамском рынке; на их долю приходится около 70–80% всех запросов на аренду, поступивших в CBRE как на Юге, так и на Севере.
Оценивая будущие тенденции, г-жа Нгуен Хоай Ан, старший директор филиала CBRE Vietnam в Ханое , отметила, что рынок промышленной недвижимости Вьетнама продолжит претерпевать многочисленные изменения в связи с ожидаемым ростом прямых иностранных инвестиций (ПИИ), сдвигом и диверсификацией отраслей предприятий с прямыми иностранными инвестициями.
В частности, по словам г-жи Ан, тенденция будет больше фокусироваться на секторе высоких технологий. В то же время все больше предприятий и арендаторов включают цели устойчивого развития в критерии выбора мест для строительства заводов и аренды складов. Это станет фактором, способствующим развитию нового предложения экологичных зданий в будущем.
Компания Cushman & Wakefield Vietnam также считает, что рынок логистики станет «золотой жилой» во Вьетнаме, поскольку это направление — главный выбор мировых инвесторов в логистическую отрасль в Азиатско- Тихоокеанском регионе.
Ежегодный опрос Cushman & Wakefield, проведенный среди крупнейших мировых клиентов в 2022 году, показал, что более 60% респондентов назвали Индию предпочтительным развивающимся рынком (за исключением материкового Китая) для инвестиций. По данным компании, на основе первого и второго предпочтения в качестве развивающегося рынка был выбран Вьетнам, набравший почти 80% голосов, что значительно превышает 75% голосов Индии.
Г-жа Транг Буй, генеральный директор Cushman & Wakefield Vietnam, отметила, что в последние месяцы года, когда, по прогнозам, спрос со стороны розничного рынка увеличится, «жажда» поставок с фабрик и складов станет еще более острой.
В настоящее время общий запас складов в Ханое и Хошимине. Площадь Хошимина достигла всего 2 022 000 м2 и 5 130 000 м2 соответственно. Промышленные парки и складская логистика в крупных городах, особенно в Ханое и Хошимине, демонстрируют высокую заполняемость, в некоторых местах достигающую почти 100%.
В ближайшее время спрос будет расти. Особенно когда предложение не может удовлетворить спрос, это усиливает конкурентное давление на розничный и транспортный бизнес.
Почему рынок сложный, а цены на квартиры не снижаются?
На презентации отчета «Оценка процесса восстановления рынка недвижимости Вьетнама в третьем квартале 2023 года и прогнозирование ситуации на рынке в четвертом квартале 2023 года» Вьетнамской ассоциации брокеров недвижимости (VARS) во второй половине дня 12 октября г-жа Фам Тхи Миен, заместитель руководителя отдела консалтинга по исследованию рынка и содействию инвестициям в недвижимость (VARS), заявила, что ликвидность на рынке недвижимости постепенно улучшается.
По словам г-жи Мьен, в третьем квартале на рынке было зафиксировано 5750 транзакций во всех сегментах; Этот показатель в 1,5 раза превышает показатель второго квартала и более чем в два раза превышает показатель первого квартала. В частности, транзакции в основном приходятся на сегмент квартир и товаров стоимостью менее 3 млрд донгов.
Однако за первые 9 месяцев текущего года объем транзакций составил всего около 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
В кулуарах объявления отчета г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, заявил, что рынок недвижимости в настоящее время весьма «парадоксален». То есть, несмотря на сложность рынка, цены на недвижимость не снижаются, особенно в сегменте жилых квартир.
«Явление высоких, растущих или фиксированных цен в основном касается продуктов в центре крупных городов. Причина отсутствия снижения заключается в скудном предложении и ограниченных земельных фондах. Хотя правительство активно устраняет препятствия для новых проектов, прогресс все еще медленный, и потребуется много времени, чтобы получить продукты», — сказал г-н Чунг.
Кроме того, этот лидер также сказал, что из-за более высоких затрат на вводимые ресурсы, таких как налог на землю, в соответствии с новой системой цен она довольно близка к рынку. Или раньше налоги можно было платить на каждом этапе проекта, но теперь их приходится платить в короткие сроки, что вынуждает инвесторов готовить большие денежные потоки, а брать кредиты в банках непросто.
Цены на сырье выросли, а продукция, выпущенная на рынок позже, стоит дороже, чем выпущенная ранее, из-за необходимости вкладывать средства в дополнительные удобства и более высокий уровень завершенности. Г-н Чунг подтвердил, что с учетом этих факторов цены на квартиры в городских центрах могут только оставаться прежними или расти, но не могут снижаться.
Вдоль того же маршрута цены на сельскохозяйственные земли в Биньзыонге в три раза выше, чем в Хошимине.
Информация на Vietnamnet, касающаяся компенсации домохозяйствам, чьи земли были возвращены в городе Тху Дук, на встрече с избирателями перед 6-й сессией 15-го Национального собрания, округ № 1 города. В четверг, 11 октября, некоторые избиратели высказали мнение, что, несмотря на то, что дорога в округе Лонгбинь находится на том же уровне, цена сельскохозяйственной земли в Биньзыонге в 3 раза выше, чем в Хошимине.
По данному вопросу Департамент земельной экономики Департамента природных ресурсов и окружающей среды (TN&MT) города Хошимин заявил, что конкретная цена земли для расчета компенсации на проекте кольцевой дороги Хошимина 3 через город Тхудык близка к фактической трансфертной цене на рынке.
Народный комитет города Тху Дук нанял консалтинговое подразделение для подготовки сертификата с образцами информации, сравнивающими цены на сельскохозяйственные земли и другие типы земель, которые были успешно переданы на рынок.
Прежде чем направить документ в Департамент природных ресурсов и окружающей среды для передачи в Совет по оценке земли города Хошимин для рассмотрения, оценки и утверждения, Народный комитет города Тхудык публично опубликовал и собрал мнения людей, чьи земли были возвращены.
 |
| Ведется строительство участка компонента проекта 1А, участка Танван - Ньон Трач, фазы 1 кольцевой дороги Хошимина 3. (Источник: Vietnamnet) |
Ранее в городе Тхудык был реализован компонент проекта 1А, участок Танван - Ньонтрах, фаза 1, входящий в кольцевую дорогу Хошимина 3. Народный комитет города Чхыдык одобрил план компенсации, большинство людей согласны с ценой земли, поэтому народный комитет города Чхыдык завершил выплату для осуществления приобретения земли.
По данным Отдела экономики земельных ресурсов Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, конкретная цена земли для расчета компенсации при изъятии государством земель в рамках проекта кольцевой дороги 3 была сбалансирована с проектами, реализуемыми в городе Тхудык.
Известно, что некоторые населенные пункты определяют цены на сельскохозяйственные земли путем сбора данных о ценах на жилые земли, а затем вычитая финансовые обязательства, которые необходимо выполнить. Цены на сельскохозяйственные земли, собранные вышеуказанным способом, не соответствуют циркуляру № 36/2014/TT-BTNMT от 30 июня 2014 года Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды.
Руководящий комитет компонента 2 инвестиционного проекта строительства кольцевой дороги 3 города Хошимин только что обновил результаты приобретения земли, компенсации, поддержки и переселения в городе Тхудык и районах Кути, Хокмон и Биньчан.
По состоянию на 12 октября из 410 439 гектаров земли, которые необходимо было вернуть у 1 678 домохозяйств, местные органы власти вернули и передали инвесторам 390 069 гектаров земли, достигнув показателя 95,04%.
Из них только район Хокмон завершил отвод земли и передал инвестору проекта кольцевой дороги Хошимина 3 участок площадью почти 90 гектаров.
На сегодняшний день 1243 пострадавших домохозяйства получили компенсацию на общую сумму более 6510 млрд донгов, что составляет 74,08%.
Правила жилищного строительства на землях многолетних насаждений
В пункте 1 статьи 6 и пункте 1 статьи 170 Закона о земле 2013 года пользователи земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать землю в соответствии с планировкой, планом землепользования, целевым назначением земель, границами земельного участка, правилами залегания подземных и надземных сооружений, охранять подземные общественные сооружения и соблюдать другие соответствующие положения законодательства.
В то же время, согласно пункту 1 статьи 10 Закона о земле 2013 года, земли, предназначенные для выращивания многолетних насаждений, относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, не предназначенных для проживания граждан. Поэтому домохозяйствам и отдельным лицам не разрешается строить дома на землях, используемых для выращивания многолетних культур.
В случае, если домохозяйство или отдельное лицо хочет построить дом на земле, используемой для многолетних культур, они должны провести процедуры по изменению целевого назначения земли с сельскохозяйственных земель на жилые земли (или, по сути, их также называют жилыми землями).
В соответствии с пунктом 1 статьи 57 Закона о земле 2013 года следующие случаи изменения целевого назначения земель должны быть разрешены уполномоченными государственными органами:
Перевести земли, на которых выращивается рис, в земли многолетних культур, лесные угодья, земли аквакультуры и земли для добычи соли.
Перевод земель, используемых для выращивания других однолетних культур, в земли для соленой аквакультуры, земли для производства соли или земли для аквакультуры в виде прудов, озер или лагун.
Перевод земель лесного фонда специального назначения, защитных лесных угодий и эксплуатационных лесных угодий в земли иного назначения в пределах группы сельскохозяйственных угодий.
Перевод сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные земли.
Перевод несельскохозяйственных земель, предоставленных государством без платы за пользование землей, в несельскохозяйственные земли, предоставленные государством с платой за пользование землей или с арендой земли.
Переводить несельскохозяйственные земли, не являющиеся жилыми, в жилые земли.
Перевод земель под строительство общественных сооружений, земель, используемых в общественных целях с коммерческими целями, земель для несельскохозяйственного производства и бизнеса, которые не являются коммерческими или служебными землями, в коммерческие или служебные земли; Перевод коммерческих земель, земель сферы услуг, земель под строительство общественных сооружений в земли для несельскохозяйственных производственных объектов.
Короче говоря, в случае, если домохозяйство или физическое лицо хочет изменить целевое назначение земли под многолетние культуры на жилую землю, требуется разрешение компетентного государственного органа. Другими словами, если вы хотите перевести землю, отведенную под многолетние культуры, в жилую землю, вам необходимо получить разрешение в компетентном государственном органе.
В соответствии с пунктом 2 статьи 59 Закона о земле 2013 года Народный комитет районного уровня принимает решение о выделении земли, аренде земли и разрешении на изменение целевого назначения земли в следующих случаях:
Отвод земли, аренда земли, разрешение на изменение целевого назначения земли для домохозяйств и отдельных лиц. В случае сдачи в аренду земли домохозяйствам и частным лицам, позволяющей перевести целевое назначение сельскохозяйственных земель в коммерческие и служебные цели площадью 0,5 га и более, до принятия решения необходимо получить письменное одобрение провинциального народного комитета.
Предоставление земель жилым массивам.
Таким образом, в случае, если домохозяйство или отдельное лицо захочет изменить целевое назначение земли под многолетние культуры на жилую землю, они должны получить разрешение от Народного комитета района, где расположена земля.
Источник
Комментарий (0)