Колебания цен на региональном рынке при появлении крупных проектов создают искусственно завышенные цены на землю, вынуждая консалтинговые фирмы выбирать методы расчета, чтобы гарантировать, что земля, сдаваемая провинцией в аренду инвесторам, имеет правильную цену. Крупные проекты, ожидающие этих цен на землю в провинции, представляют собой сложные проблемы, рассматриваемые с разных точек зрения.
Это крайне важно.
Проект туристического комплекса Ocean Valley в коммуне Тьен Тхань города Фантьет, также известный как проект NovaWorld Phan Thiet, реализуемый компанией Delta Valley - Binh Thuan Co., Ltd., представляет собой масштабный проект площадью 1000 гектаров, простирающийся вдоль 7 км береговой линии. На сегодняшний день введена в эксплуатацию первая фаза, предлагающая широкий спектр услуг, таких как 5-звездочный курорт Movenpick Resort Phan Thiet, 4-звездочный курорт Radisson Resort Phan Thiet, поле для гольфа PGA на 36 лунок, парк развлечений Circus Land, пляжный парк Bikini Beach Square and Park, спортивный комплекс, а также сеть ресторанов и кафе. В последнее время комплекс привлек около 150 000 посетителей, желающих остановиться здесь, отдохнуть и развлечься. Таким образом, уже появился, функционирует и готовится к запуску ряд вспомогательных предприятий, обслуживающих жителей и туристов, таких как мини-отели, рестораны, магазины товаров повседневного спроса, предприятия общественного питания, кафе, салоны красоты, прачечные и т. д., в соответствии с бизнес-планами инвесторов после передачи объектов. В частности, 19 мая состоялось повторное открытие экономического и туристического города NovaWorld Phan Thiet, которое продолжает создавать привлекательную деловую среду, стимулируя инвесторов и одновременно создавая многочисленные рабочие места. Кроме того, как оценил Народный комитет провинции, ожидается: «Если весь проект будет введен в эксплуатацию, он не только создаст стандартное туристическое направление для провинции Биньтхуан, но и сопутствующая транспортная инфраструктура поможет объединить и сформировать крупную транспортную систему для провинции, облегчая реализацию инвестиционных проектов».
Однако для того, чтобы перезапуск проекта был настолько эффективным, насколько ожидалось, необходимо как можно скорее устранить юридические препятствия. В начале мая 2023 года компания Nova Real Estate Investment Group Joint Stock Company обратилась к руководству провинции с просьбой оказать поддержку в решении юридических вопросов, с которыми сталкиваются проекты Novaland в провинции Биньтхуан, поскольку они находились в критическом состоянии. Банки задерживали выдачу выручки от продаж и проектных кредитов из-за незавершенных юридических процедур по проекту, усугубляемых ежедневными выплатами процентов в размере до 50 миллиардов донгов. В частности, компания запросила срочное решение двух ключевых вопросов: предоставление компании возможности оплачивать обременения на землю единовременным платежом в течение 50 лет, как это предусмотрено законом, и срочное определение разумной цены на землю, чтобы компания могла оплатить обременения на землю и завершить юридические процедуры по проекту и продажам.
Определение конкретных цен на землю — не новая проблема; это рассматривается как напоминание о необходимости ускорить завершение проекта в соответствии с установленным графиком к концу 2025 года. Однако это также проблема, которая вызывает серьезную озабоченность у властей провинции, и они координируют усилия по ее решению. Тем не менее, существуют различные мнения и препятствия в применении нормативных актов, особенно для такого масштабного и многоцелевого проекта, как NovaWorld Phan Thiet, беспрецедентного для провинции Биньтхуан. Поэтому в конце марта 2023 года Народный комитет провинции направил в Министерство природных ресурсов и окружающей среды документ с просьбой предоставить разъяснения по решению трудностей в определении конкретных цен на землю для расчета арендной платы за землю для проекта туристического комплекса Ocean Valley.
Много препятствий
В вышеупомянутом документе указано, что проекту туристического комплекса «Океанская долина» Народный комитет провинции предоставил в аренду земельные участки общей площадью 963 гектара в восемь этапов. В настоящее время компания готовит заявку на девятый этап аренды земельного участка, охватывающий площадь 4,74 гектара. В ходе этого процесса Народный комитет провинции в нескольких документах с 2017 года по настоящее время принял решение временно использовать цену земли из таблицы цен на землю, умноженную на коэффициент корректировки цены земли (коэффициент K), для определения цены земли при расчете арендной платы за арендуемые земельные участки. Соответственно, компания временно перечислила арендную плату в бюджет провинции после вычета авансовых платежей на компенсации, расчистку и переселение, оставив остаток в размере 139,33 миллиарда донгов.
Однако конкретная цена земли для проекта, утвержденного Народным комитетом провинции, еще не определена. В настоящее время Департамент управления земельными ресурсами провинции заключил договор с консалтинговой фирмой на определение цены земли для проекта. На основе анализа и оценки масштаба и характера проекта, а также рыночных условий в районе оценки, консалтинговая фирма предложила применить метод излишков, предусмотренный статьей 6 Циркуляра № 36/2014 Министерства природных ресурсов и окружающей среды, для оценки. Однако возникают некоторые трудности. Одна из них — определение времени оценки, поскольку пункт 3 статьи 108 Закона о земле 2013 года гласит: «Время для расчета платы за пользование землей и арендной платы за землю — это время, когда государство принимает решение о выделении земли, сдаче земли в аренду, разрешении изменения целевого назначения земли или признании прав пользования землей». Между тем, в период с 2014 по 2021 год проект восемь раз получал решения о предоставлении земельных участков в аренду от Народного комитета провинции. Кроме того, детальный план строительства проекта в масштабе 1/500 был утвержден в определенный момент времени. Оценка, проведенная в разные периоды времени, привела к расхождениям между датой оценки и датой утверждения детального плана строительства в масштабе 1/500, что затрудняет применение правовой основы и обработку исходной информации. Более того, некоторые оценки проекта были проведены до вступления в силу Закона о земле 2013 года. Поэтому существуют различные мнения относительно правовой основы методологии оценки, полномочий по ее применению и конкретной оценки земельных участков на тот момент.
В дополнение к предложенным рекомендациям по вышеуказанному содержанию, Народный комитет провинции также обратился к Министерству природных ресурсов и окружающей среды с просьбой предоставить конкретные указания по ставкам инвестиционного капитала; нормам и удельным ценам; и методам расчета инфляции строительных цен в случаях, когда дата публикации ставок инвестиционного капитала и инвестиционных смет не совпадает с датой оценки. Кроме того, необходимы конкретные критерии для определения степени сходства между сопоставимыми активами; методы доказательства сходства между сопоставимыми активами и оцениваемыми активами; и основа для определения темпов роста арендных и продажных цен для активов с длительными циклами деятельности… Это связано с тем, что проект является крупномасштабным и включает в себя множество сложных инвестиционных и коммерческих аспектов, в том числе некоторые уникальные коммерческие аспекты, еще не встречавшиеся в провинции Биньтхуан. Таким образом, если в ближайшее время будет найдено решение относительно конкретной цены на землю для расчета арендной платы за землю, и если деятельность NovaWorld Phan Thiet будет своевременно ускорена, это принесет пользу не только ведущему предприятию в регионе, но и определит привлекательность нового туристического направления, помогая провинции Биньтхуан занять лидирующие позиции в сфере курортного туризма в регионе. Кроме того, это позволит разработать подходящий подход к ценообразованию на землю, что даст возможность начать строительство крупных промышленных зон, таких как зона в Хамтане…
Что касается хода утверждения конкретных цен на землю, Народный комитет провинции представил Постоянному комитету провинциального партийного комитета доклад № 218/BC-UBND от 26 октября 2022 года и доклад № 186/BC-UBND от 16 сентября 2022 года для рассмотрения. В связи с этим компания Saigon Thai Duong Valuation and Investment Joint Stock Company в настоящее время собирает дополнительную информацию для завершения оценки. Несколько предприятий провинции сотрудничают и предоставляют информацию для обоснования определения цен на землю для проекта.
Источник
Комментарий (0)