Риск цен на землю «угрожает» развитию

Колебания цен на местном рынке при появлении крупных проектов создали виртуальные цены на землю, заставив консалтинговые подразделения выбирать метод расчета, чтобы гарантировать, что цена земли, которую провинция сдает в аренду инвесторам, соответствует правильной цене. Поскольку крупные проекты ждут этой цены на землю, чтобы сдать ее в аренду в провинции, это считается сложной проблемой с разных точек зрения.

Находящийся под угрозой исчезновения

Проект туристического комплекса Ocean Valley в коммуне Тьен Тхань, город Фантхьет, также известный как проект NovaWorld Phan Thiet компании Delta Valley - Binh Thuan Company Limited, очень масштабен, охватывает 1000 гектаров, простираясь на 7 км вдоль береговой линии. До сих пор это место было введено в эксплуатацию в фазе 1 с разнообразной системой коммунальных услуг, таких как 5-звездочный отель Movenpick Resort Phan Thiet, 4-звездочный Radisson Resort Phan Thiet, кластер полей для гольфа PGA на 36 лунок; парк развлечений Circus Land, Bikini Beach Square - Sea Park, спортивный центр Sport Complex, сеть ресторанов, кафе... привлекло около 150 000 посетителей, чтобы остановиться, поиграть и развлечься за последнее время. Соответственно, ряд вспомогательных отраслей, обслуживающих жителей и туристов, таких как мини-гостиницы, рестораны, магазины товаров повседневного спроса, продукты питания и напитки, кафе, салоны красоты, прачечные и т. д., появились, появляются и вот-вот появятся в соответствии с бизнес-планами инвесторов после передачи дома. В частности, 19 мая был перезапущен городской экономический туристический район NovaWorld Phan Thiet, продолжая открывать привлекательную бизнес-среду, стимулируя инвесторов и в то же время создавая ряд рабочих мест для работников. Более того, он также приносит ожидания, поскольку Провинциальный народный комитет оценил: «Если весь проект будет запущен, он не только создаст стандартное туристическое направление для провинции Биньтхуан, но и сопутствующие работы по транспортной инфраструктуре также помогут соединиться, чтобы сформировать большую транспортную систему для провинции, способствуя реализации инвестиционных проектов».

Однако для того, чтобы перезапуск был максимально эффективным, проекту необходимо как можно скорее решить связанные с этим юридические проблемы. Ранее, в начале мая 2023 года, No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company направила провинциальным лидерам петицию с просьбой поддержать предложение по решению юридических проблем проектов Novaland в Биньтхуане, поскольку ситуация была критической. Поскольку денежный поток от продаж и проектных кредитов был заблокирован банками из-за невыполнения юридических документов проекта, а также давления, связанного с необходимостью ежедневной уплаты процентов в размере до 50 миллиардов донгов. В частности, компания предложила срочно решить 2 проблемы. А именно, разрешить компании выбирать оплату платы за пользование землей один раз в 50 лет в соответствии с законом и срочно определить разумную цену земли для компании, чтобы платить плату за пользование землей, заполнять юридические документы проекта и юридические документы продажи.

Расчет конкретных цен на землю, не новый вопрос, считается напоминанием о необходимости настоятельно призывать завершить проект в соответствии с установленным графиком к концу 2025 года. Но это также вопрос, которому провинциальные власти уделили большое внимание и скоординировали его решение. Однако при реализации существует множество различных мнений, связанных с правилами при подаче заявок, особенно для проектов такого масштаба и многоцелевого назначения, как NovaWorld Phan Thiet, что является беспрецедентным для Биньтхуана. Поэтому в конце марта 2023 года Народный комитет провинции направил в Министерство природных ресурсов и окружающей среды документ с просьбой дать указания по разрешению трудностей в определении конкретных цен на землю для расчета арендной платы за проект Ocean Valley Tourism Complex.

Множество проблем

Содержание вышеуказанного документа показывает, что проект туристического комплекса Ocean Valley взял в аренду землю Провинциальным народным комитетом общей площадью 963 га в 8 фаз. В настоящее время компания готовит 9-ю фазу документов по аренде земли площадью 4,74 га. В ходе этого процесса проект был одобрен Провинциальным народным комитетом для временного применения цены земли в Прейскуранте цен на землю, умноженной на коэффициент корректировки цены земли (коэффициент К), для определения цены земли для расчета арендной платы за арендуемую площадь земли во многих документах с 2017 года по настоящее время. Соответственно, компания временно выплатила арендную плату за землю в провинциальный бюджет, после вычета компенсации, авансов на расчистку и переселение оставшаяся сумма составляет 139,33 млрд. донгов.

Однако конкретная цена земли, рассчитанная по проекту, одобренному Провинциальным народным комитетом, пока недоступна. В настоящее время Провинциальный департамент землепользования заключил контракт с консалтинговым подразделением для консультирования по определению цен на землю для вышеуказанного проекта. В процессе анализа и оценки масштаба и характера проекта, а также рыночной реальности в районе оценки консалтинговое подразделение предложило применить метод излишков в соответствии с положениями статьи 6 циркуляра № 36/2014 Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды для проведения оценки. Однако существуют некоторые трудности. Это определение времени оценки, поскольку пункт 3 статьи 108 Закона о земле 2013 года гласит: «Время расчета платы за пользование землей и арендной платы за землю — это время, когда государство принимает решение о выделении земли, сдаче земли в аренду, разрешении изменения целевого назначения использования земли и признании прав на пользование землей». Между тем, проект получал решения об аренде земли от Народного комитета провинции до 8 раз, в течение периода с 2014 по 2021 год. Кроме того, подробный план строительства 1/500 проекта был одобрен в определенное время, оценка в разное время привела к некоторым срокам оценки и срокам утверждения подробного плана строительства 1/500, что затрудняло применение правовой основы и обработку входной информации. Мало того, проект имел некоторые сроки оценки до вступления в силу Закона о земле 2013 года. Поэтому в настоящее время существует много разных мнений о правовой основе методов оценки, полномочиях по реализации и конкретной оценке земли.

В дополнение к вышеупомянутым рекомендациям, Народный комитет провинции также попросил Министерство природных ресурсов и окружающей среды предоставить конкретные указания по ставкам инвестиционного капитала; нормам, единичным расценкам; и методам расчета проскальзывания цен на строительство в случаях, когда время выпуска ставок инвестиционного капитала и инвестиционных оценок не совпадает с временем оценки. В то же время должны быть конкретные критерии для определения схожести сопоставимых активов; методы доказательства схожести сопоставимых активов и оцененных активов; основа для определения темпов роста цен на аренду и цен продажи для активов с длительным бизнес-прогрессом... Поскольку этот проект является масштабным со многими сложными инвестиционными и деловыми пунктами, включая специальные деловые пункты, которые пока недоступны в провинции Биньтхуан. Поэтому, если мы найдем раннее решение для конкретной цены на землю, чтобы рассчитать арендную плату за землю, и скоординируем открытие работы NovaWorld Phan Thiet в нужное время, это не только создаст симбиоз для предприятий, которые играют роль локомотива в этой области, но и решит суету нового привлекательного туристического направления, чтобы помочь Бинь Туан подняться на лидирующие позиции в курортном туризме в регионе. Мало того, это также открывает направление для расчета подходящих цен на землю, чтобы крупные промышленные парки, такие как Хам Тан, были квалифицированы для начала строительства...

Что касается хода утверждения конкретных цен на землю, Народный комитет провинции отчитался перед Постоянным комитетом Провинциального партийного комитета для рассмотрения в Отчете № 218/BC-UBND от 26 октября 2022 года и Отчете № 186/BC-UBND от 16 сентября 2022 года. Соответственно, в настоящее время Saigon Thai Duong Valuation and Investment Joint Stock Company собирает дополнительную информацию для завершения результатов оценки. Ряд предприятий провинции координируют и предоставляют некоторую информацию для обслуживания работы по определению цен на землю для вышеуказанного проекта.

Источник

Тема: NovaWorld Фантьет

Комментарий (0)