Спрос на недорогие квартиры высок, почему предприятия не интересуются социальным жильем?

Предприятия хотят это сделать, но сталкиваются с «барьерами».

Недавно на конференции по реализации проекта «Инвестирование в строительство не менее 1 миллиона квартир социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период 2021–2030 годов» заместитель министра строительства Нгуен Ван Синь сообщил, что существует множество механизмов и политик, направленных на устранение «узких мест» и содействие развитию социального жилья.

Однако следует отметить, что в некоторых ключевых районах с большим спросом на социальное жилье уровень инвестиций по-прежнему ограничен по сравнению с целевым показателем проекта к 2025 году. В частности, в Хошимине имеется 7 проектов с 4996 единицами, что соответствует 19%; в Ханое имеется только 3 проекта с 1700 единицами, что соответствует 9%, а в некоторых районах нет ни одного проекта, начатого строительства в период с 2021 года по настоящее время, например, в Виньфуке, Намдине , Ниньбине, Куангнгай, Лонг Ане...

Недвижимость - Спрос на недорогие квартиры высок, почему предприятия не интересуются социальным жильем? — Раньше для реализации проекта социального жилья инвесторам приходилось проходить множество административных процедур (иллюстрация на фото).

Также, по данным Министерства строительства, в рамках программы кредитования в размере 120 000 млрд донгов 28 населённых пунктов в настоящее время объявили список из 68 проектов, подлежащих кредитованию (с общей потребностью в кредитах более 30 000 млрд донгов). К настоящему моменту в 5 населённых пунктах, реализующих 6 проектов социального жилья, освоено около 415 млрд донгов. Это свидетельствует о том, что освоение вышеуказанного льготного кредитного пакета в размере 120 000 млрд донгов по-прежнему идёт медленнее, чем реальные потребности предприятий, инвестирующих в социальное жильё и жильё для работников.

Г-н Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, рассказал, что многие компании осознали рыночный спрос на сегмент социального жилья, но, приступив к его реализации, столкнулись со множеством трудностей: «Сложные вопросы планирования, земельного фонда, процедур, процесса реализации, процесса привлечения инвесторов и результатов, выбора объекта. Условия сложные, прибыль контролируется, цена продажи стандартизирована, поэтому они пересчитали её и обнаружили, что она непривлекательна. В результате проектов социального жилья мало, а компании не могут освоить государственную поддержку».

Обсуждая текущую ситуацию с медленным внедрением социального жилья во многих населённых пунктах, профессор Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды, откровенно заявил: «Чтобы реализовать проект социального жилья, инвесторам приходится проходить множество административных процедур. Это „кошмар“ для бизнеса, вызывающий серьёзную тревогу и страх».

По словам профессора Данг Хунг Во, административные процедуры не только «усложняют» работу предприятий, но и создают множество проблем в вопросе пользования социальным жильём. Хотя социальное жильё предназначено для малообеспеченных людей, процедуры и условия доступа к социальному жилью, его покупки и аренды для работников весьма сложны.

«Очевидно, что сегмент социального жилья ещё имеет большой потенциал для развития, но бизнес не заинтересован в нём, что отчасти объясняется механизмом, а земельный фонд под социальное жильё во многих населённых пунктах не является приоритетным. Бизнес опасается довольно дублирующего и сложного процесса инвестирования и выделения земли; процедуры длительны: от утверждения проекта и получения лицензии до вывода продукта на рынок зачастую проходит много времени», — проанализировал профессор Данг Хунг Во.

Кроме того, бывший заместитель министра природных ресурсов и экологии заявил, что привлечение капитала для строительства социального жилья также сталкивается с трудностями и не отвечает требованиям.

Как ускорить строительство социального жилья?

Эксперт по недвижимости Нгуен Ван Дык, поделившись с журналистами своим опытом, подчеркнул, что социальное жильё – это хорошая политика, помогающая малоимущим людям получить жильё, но способы её реализации неэффективны. Хотя новые положения Закона о жилье (с поправками) более открыты, этот предприниматель подчеркнул важность участия государства в строительстве социального жилья.

Недвижимость - Спрос на недорогие квартиры высок, почему предприятия не интересуются социальным жильем? (Рисунок 2). — Чтобы ускорить строительство социального жилья в ближайшее время, эксперты утверждают, что необходимо оперативно пересмотреть административные процедуры (иллюстрация на фото).

«Наша компания и многие другие компании инвестировали в строительство социального жилья для бедных, но через некоторое время оказались не в состоянии выжить. В то время при строительстве социального жилья возникали проблемы с административными процедурами, банковскими процентными ставками, ценами и длительными сроками строительства, из-за чего компании, занимающиеся недвижимостью, несли двойные убытки. Именно поэтому сегодня очень мало компаний инвестируют в социальное жильё», — поделился он.

В беседе с прессой председатель G6 Group г-н Нгуен Ань Кве заявил, что проект социального жилья этого предприятия на западе Ханоя не может быть реализован уже много лет из-за сложностей с инвестиционными процедурами: «Наш проект – это земельный участок, выставленный на аукцион, поэтому единственная проблема заключается в том, нужно ли нам разрабатывать инвестиционную политику или нет, но она не была завершена с 2020 года. Вторая проблема заключается в том, что государственные органы, особенно Ханоя и Хошимина, слишком медленно осуществляют инвестиционные процедуры, что приводит к убыткам для инвесторов и людей, оставшихся без жилья».

Тем временем, генеральный директор компании, занимающейся недвижимостью, поделился, что главная причина, по которой компании не заинтересованы в социальном жилье, — это фактор прибыли. Социальное жилье контролируется ценой, и себестоимость его продажи компаниям, конечно же, ограничена с точки зрения прибыли. Агентства по контролю цен отличаются от коммерческого жилья, которое контролируется ценой и ограничено по цене, а ценовое законодательство очень сложное, поэтому существуют стимулы, но они не реализованы в достаточной степени, чтобы компании могли реально реализовать их на рынке.

Помимо налоговых льгот и льгот по земельным платежам, Государственный банк в настоящее время реализует кредитный пакет на сумму 120 триллионов донгов с процентными ставками на 1,5–2% ниже рыночных ставок по средне- и долгосрочным кредитам для предоставления кредитов на строительство социального жилья и жилья для рабочих. Однако самая большая проблема сейчас заключается в механизме – политике, процессе – процедуре. Сложное регулирование, отсутствие подробных инструкций, а также громоздкие и длительные процедуры отпугивают компании, заинтересованные в социальном жилье.

По данным предприятий, прибыль инвесторов при строительстве социального жилья контролируется максимум на 10%. Если проект отстаёт от графика всего на 1 год, он считается убыточным, поэтому предприятия стремятся устранить юридические узкие места, ускорить инвестиционные процедуры и одновременно иметь решения для увеличения прибыли инвесторов при строительстве социального жилья:

Г-н Тран Ван Кхай, постоянный член Комитета Национальной ассамблеи по науке, технологиям и окружающей среде, высказался по этому вопросу: «Должна быть прибыль, которую государство будет регулировать посредством налоговых инструментов, позволяя учитывать разумные затраты в себестоимости. Это поможет предприятиям не нести убытки при инвестировании в строительство социального жилья и иметь надлежащую прибыль в размере 10%, чтобы предприятия могли участвовать в проекте. Государство должно участвовать в поддержке посредством правовой политики, земельных участков и льготного кредитования, чтобы предприятия могли получать реальную прибыль».

Чтобы ускорить строительство социального жилья в ближайшем будущем, эксперты заявили, что необходимо быстро пересмотреть административные процедуры в сторону минимизации ненужных административных процедур, а также разработать политику создания более сильных стимулов для инвесторов и предприятий сферы недвижимости к участию в реализации проектов социального жилья.

Н.Джанг

Источник