«Жить жалко и умереть жалко» из-за покупки проекта, не соответствующего условиям открытия продаж

Рынок недвижимости на Юге восстанавливается, новые проекты конкурируют за право выставить их на продажу. Однако в это же время многие инвесторы обходят закон, продавая проекты, не прошедшие достаточного количества юридических процедур, из-за чего покупатели «живут полу-жизнью и умирают полу-жизнью», то есть проекты, не соответствующие условиям выставить на продажу.

Рынок недвижимости на Юге восстанавливается, новые проекты конкурируют за право выставить их на продажу. Однако в это же время многие инвесторы обходят закон, продавая проекты, не прошедшие достаточного количества юридических процедур, из-за чего покупатели «живут полу-жизнью и умирают полу-жизнью», то есть проекты, не соответствующие условиям выставить на продажу.

Проект Charm Diamond продан инвестором с 2019 года, но до сих пор не построен.

Выявление «подпольных» проектов

Согласно Закону о сделках с недвижимостью 2023 года, проект недвижимости, подходящий для продажи, должен иметь завершенные юридические процедуры, такие как инвестиционная политика, планирование 1/500, выполненные обязательства по налогу на землепользование, разрешение на строительство, завершенное строительство фундамента, а затем получить разрешение компетентного органа на открытие для продажи будущих объектов недвижимости.

Однако часто бывает так, что проекты не соответствуют всем требованиям законодательства, но всё равно открыты для продажи. В частности, большинство проектов, имеющих только Решение 1/500, предлагают клиентам внести депозит для бронирования места без использования фразы «открыт для продажи».

Например, в начале сентября 2024 года в городе Диан ( провинция Биньзыонг ) инвестор вывел на рынок жилой комплекс Binh Thang (коммерческое название Avenue Binh Thang), который собирал «резервные» средства от покупателей. Согласно объявлению, проект построен на площади 3351 м², имеет 2 подвала, 35 этажей, 536 квартир и цену продажи от 33 до 40 миллионов донгов за м². В ходе исследования мы выяснили, что проект имеет инвестиционную политику, Решение 1/500, и получил разрешение на строительство от Департамента строительства провинции Биньзыонг , но до сих пор не выполнил свои финансовые обязательства и не был построен.

Департамент строительства провинции Биньзыонг требует от инвесторов не продавать и не получать деньги от заказчиков, если проект не соответствует требованиям законодательства. Кроме того, Департамент также разработал множество документов, рекомендующих и предписывающих местным органам власти строго контролировать проекты в регионе и размещать объявления перед проектами недвижимости, не соответствующими условиям привлечения капитала.

В районе Биньзыонг Нью-Сити инвестор также предлагает проект под названием KH. Как покупатель, желающий купить дом, я был представлен сотрудником по имени Чау. Это проект коммерческого и социального жилья. Инвестор принимает депозиты для бронирования жилья. 15 октября будет официально подписан договор о депозите, а 15 ноября – официальное открытие продаж. Однако на вопрос о законности проекта Чау ответил, что проект находится на стадии подачи заявки на получение разрешения на строительство.

Аналогичным образом, проект The Felix (Thuan An City), инвестируемый акционерной компанией C-Holding, был открыт для продажи с июля 2024 года. Проект занимает площадь более 9000 м² и состоит из двух 40-этажных многоквартирных домов, в которых расположено 1206 квартир. Минимальная цена составляет 1,5 млрд донгов за квартиру. Однако Департамент строительства провинции Биньзыонг заявил, что этот проект не может быть использован для привлечения капитала в виде будущего жилья, поскольку его стоимость не соответствует требованиям законодательства.

Также в городе Туан Ан компания Le Phong Group выводит на рынок проект Emerald Golf View. В проекте 770 квартир по цене от 45 до 50 миллионов донгов за квадратный метр. Этот проект также входит в список проектов, не подлежащих продаже.

Такая ситуация наблюдается не только в отдалённых провинциях, но и в Хошимине. Проект Fitato в городе Тхудык, инвестируемый компанией Hung Phu Invest Company, насчитывает 383 квартиры, цена продажи которых составляет 46–60 миллионов донгов за квадратный метр. Департамент строительства Хошимина объявил, что этот проект не подлежит открытию для продажи и привлечению капитала.

Купил дом 5 лет назад, но строительство до сих пор не началось.

Последствия покупки домов в проектах, не допущенных к продаже и привлечению капитала, оставляют многих покупателей несчастными, поскольку им приходится подавать жалобы повсюду.

Г-жа Туи Ань, купившая квартиру в жилом комплексе Charm Diamond жилого комплекса Charm City (город Диан, провинция Биньзыонг), рассказала, что в 2019 году Charm Group открыла продажу квартир в жилом комплексе Charm Diamond. Она приобрела здесь квартиру почти за 2 миллиарда донгов. Однако до конца 2024 года, несмотря на вложенные значительные средства, фундамент этого проекта так и не был заложен.

«В этом проекте сотни покупателей, таких как я, купили дома. В 2021 и 2022 годах мы много раз работали с инвестором, даже подавали иск и требовали вернуть стоимость дома, но инвестор отказался платить», — возмутилась г-жа Туи Ань.

Также в 2019 году был открыт для продажи проект LDG Sky (город Ди Ан), инвестированный акционерным обществом LDG Investment. В проекте 1670 квартир, цена продажи в 2019 году составляла 30 млн донгов/м2, однако спустя 5 лет проект так и не был реализован из-за отсутствия необходимой юридической документации.

Г-н Хюинь Фам Туан Ань, заместитель директора Департамента строительства провинции Биньзыонг, заявил, что инвесторы, застройщики проектов и брокерские компании часто «обходят закон» для мобилизации капитала с помощью таких форм, как формы приоритетного запроса, формы депозита, формы регистрации пожеланий и т. д.

Некоторые проекты, имеющие лишь рудиментарную юридическую документацию, организовали привлечение капитала без соблюдения условий и без одобрения властей. Такие сделки сопряжены с множеством потенциальных рисков.

По словам адвоката Чан Дык Фыонга (Коллегия адвокатов города Хошимин), многие инвесторы не обладают достаточными финансовыми возможностями, поэтому они намеренно обходят закон, чтобы привлечь капитал, несмотря на его требования. Именно поэтому ряд проектов в последнее время, несмотря на то, что удалось собрать до 95% от стоимости квартир, так и не смогли сдать дома покупателям. Многие инвесторы даже закладывали в банки проекты, уже проданные покупателям, в результате чего покупатели жилья оказались в ситуации, ничем не отличающейся от ситуации заложников.

«С 2020 года и по настоящее время я получил множество судебных исков от клиентов против инвесторов, поскольку они по ошибке купили проекты, не имевшие достаточной юридической документации, но продали их, собрали деньги с клиентов, а затем не построили», — сказал г-н Фыонг.

По словам адвоката Фуонга, тот факт, что многие инвесторы «намеренно или ненамеренно» нарушают правовые нормы купли-продажи недвижимости без лицензии от властей, негативно влияет на рынок, перекладывая риски на клиентов.

Инвесторы часто оправдывают это тем, что это выгодно для клиентов, поскольку ранние покупки позволяют получить более низкую цену, выбрать качественные продукты, а у компании будут деньги на реализацию проекта. Но это происходит, когда бизнес благоприятен, но если возникают проблемы с процедурами, юридическими вопросами, капиталом и т.д., проект застрянет на долгие годы. В конечном итоге пострадает покупатель.

«Покупателям жилья следует тщательно всё обдумать и ни в коем случае не покупать проекты или дома, которые строятся в будущем, если у инвестора нет достаточной юридической документации. Прежде чем подписывать документы или переводить деньги брокерской компании или инвестору проекта, следует обратиться в местные органы власти, чтобы выяснить это, чтобы избежать рисков», — посоветовал адвокат Фыонг.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/song-do-chet-do-vi-mua-du-an-chua-du-dieu-kien-mo-ban-d228630.html