Устранение «узких мест» в сфере недвижимости

Для достижения целей социально -экономического развития, поставленных на 2023 год, дальнейшей стабилизации макроэкономики, контроля инфляции, содействия росту и обеспечения основных балансов экономики одной из важных задач является синхронное, безопасное, здоровое и устойчивое развитие всех типов рынков, включая рынок недвижимости.

Именно эта тема была подчеркнута на Национальной научной конференции «Экономика Вьетнама в 2022 году и перспективы на 2023 год: стабилизация и развитие рынка недвижимости», организованной Национальным экономическим университетом (НЭУ) утром 21 апреля 2023 года.

Открывая семинар, заместитель главы Центральной экономической комиссии д-р Нгуен Дык Хиен сказал: «Одним из узких мест, которое необходимо преодолеть в 2023 году для содействия экономическому росту, является рынок недвижимости». Если рынок недвижимости будет урегулирован должным образом, это будет способствовать улучшению денежного и капитального рынка, развитию смежных отраслей, таких как производство цемента и стали, и в то же время созданию большого количества рабочих мест.

экономический рост развитие недвижимости фотография 1 — Заместитель главы Центральной экономической комиссии доктор Нгуен Дык Хиен заявил, что одним из узких мест, которое необходимо преодолеть в 2023 году для содействия экономическому росту, является рынок недвижимости. Фото: Ха Линь

Необходимость незамедлительного введения мер стимулирования и списания задолженности

Реальность показывает, что вьетнамскому рынку недвижимости необходимо решить серьезные проблемы, а именно: существует разрыв между спросом и предложением коммерческого и социального жилья; Цены на недвижимость по-прежнему высоки и не имеют контроля и регулирования; Многие компании, занимающиеся недвижимостью, сталкиваются с финансовыми трудностями.

В первом квартале 2023 года резко сократилось количество вновь созданных предприятий, работающих в секторе недвижимости (в первом квартале 2023 года их было 940, что на 63,2% меньше, чем за аналогичный период 2022 года), кроме того, количество предприятий, ликвидированных и временно приостановивших деятельность, составило 341 предприятие (рост на 30,2%) и 1816 предприятий (рост на 60,7%) соответственно по сравнению с аналогичным периодом прошлого года; В первом квартале 2023 года примерно на 30–50% больше бирж были вынуждены закрыться или приостановить свою деятельность по сравнению с предыдущим кварталом, и, по оценкам, число активных брокеров в настоящее время составляет всего около 30–40% по сравнению с началом 2022 года.

Давление на ликвидность на рынке недвижимости останется основным риском для экономики Вьетнама в 2023 году. Денежный поток предприятий к концу четвертого квартала 2022 года резко сократился, платежеспособность по процентам низкая, платежеспособность по долгам снизилась, в то время как давление на сроки погашения облигаций высокое, а основные каналы привлечения капитала предприятий по-прежнему сталкиваются со многими трудностями...

По данным отчета Fiin Group, сектор недвижимости занимает второе место по показателю безнадежных долговых обязательств (20,17%) после энергетической отрасли (63,1%). В частности, в настоящее время объем обращения корпоративных облигаций в сфере недвижимости составляет более 396 300 млрд донгов, что составляет 33,8% от общей стоимости обращения.

По состоянию на 17 марта 2023 года 69 эмитентов, имеющих 1 или более непогашенных облигаций, не смогли выполнить свои долговые обязательства на общую сумму 94 043 млрд донгов, что составляет 8,15% от стоимости непогашенных корпоративных облигаций. Из них 43/69 являются предприятиями сферы недвижимости с общей стоимостью корпоративных облигаций с просроченной задолженностью 78 900 млрд донгов, что составляет 82,6% от общей стоимости корпоративных облигаций предприятий с просроченной задолженностью.

В настоящее время во многих населенных пунктах, особенно в Хошимине, Ханое , Кханьхоа, Дананге, скопилось большое количество невыполненных проектов в сфере недвижимости, для обработки которых необходим специальный механизм после инспекции, экспертизы и вынесения судебных заключений; Если этим заняться, появится огромный ресурс, который можно будет использовать для содействия росту в 2023 году.

Макроэкономические данные за первый квартал 2023 года показывают, что риски для экономического роста, занятости и устойчивости системы кредитных организаций в 2023 году достаточно высоки.

По словам заместителя главы Центральной экономической комиссии доктора Нгуен Дык Хиена, в условиях неблагоприятной мировой экономики Вьетнаму необходимо оперативно вводить политику стимулирования, пролонгировать долг, а также создавать условия для предприятий, особенно в сфере недвижимости, для мобилизации капитала путем выпуска акций.

Доктор Нгуен Дык Хиен также отметил положительный момент, заключающийся в том, что в настоящее время риски для инфляции и обменных курсов довольно низкие. Поэтому смягчение денежно-кредитной и фискальной политики до уровней 2020–2021 годов вполне осуществимо.

По словам доктора Хиена, из-за ограниченности внутренних ресурсов поддержание макроэкономической стабильности и содействие реформам деловой среды для привлечения иностранных инвестиций имеют решающее значение для процесса восстановления предприятий, особенно предприятий сферы недвижимости.

Жесткий контроль «горячего» роста на рынках активов

«На вьетнамском рынке недвижимости с начала 2021 года до первой половины 2022 года наблюдалась земельная лихорадка (четвертая земельная лихорадка в цикле развития, в основном в спекулятивном сегменте). Однако во второй половине 2022 года рынок быстро пошел на спад и затих», — сказал профессор, доктор То Чунг Тхань (NEU).

Профессор, доктор То Чунг Тхань сказал, что тема ежегодного отчета NEU по экономике Вьетнама за 2022 год — стабилизация и развитие рынка недвижимости. В отчете говорится, что спрос на недвижимость по-прежнему очень высок (благодаря стабильному экономическому росту, быстрой урбанизации и развитию инфраструктуры), однако предложения недостаточно для удовлетворения спроса (особенно продуктов с подходящими ценами), уровень транзакций низкий, а поглощающая способность рынка слабая.

Цены на недвижимость резко выросли в первых двух кварталах года и постепенно снизились к концу года. Цены на недвижимость по-прежнему выше, чем люди могут себе позволить. На рынке недвижимости наблюдается волна сокращения убытков из-за влияния финансовой политики и макроэкономических факторов. Рынок недвижимости оказывает побочное воздействие на финансовую систему, увеличивая риск возникновения безнадежных долгов. Потребители не имеют доступа к подходящему жилью, что влияет на социальное обеспечение.

Рынок недвижимости также сталкивается со многими политическими рисками. То есть Положение о методах оценки земельных участков неясно и необоснованно, что приводит к затруднениям в определении рыночных цен, поэтому органы власти и предприятия сталкиваются с многочисленными трудностями при его реализации.

Или положение о том, что сделки с недвижимостью не обязательно должны проходить через пол, создало правовой пробел — это основа для образования «проектов-призраков» и случаев мошенничества с клиентами.

На семинаре обсуждались решения и рекомендации по политике, направленные на устранение трудностей на рынке недвижимости, на предотвращение превращения рынка недвижимости в фактор, вызывающий высокую инфляцию и «пузырьковую» экономику, а также на эффективный контроль потоков инвестиционного капитала на рынок недвижимости для борьбы со спекуляциями, а также на недопущение возникновения потрясений, замораживания рынка недвижимости, распространения негативных последствий на систему кредитных организаций и общественную жизнь.

Прежде всего необходимо усовершенствовать правовую систему. Совершенствование политики контроля и предотвращения спекуляций с недвижимостью: использование инструментов налоговой политики для регулирования доходов от использования и передачи недвижимости в государственный бюджет и косвенного регулирования поведения при спекуляциях с недвижимостью.

Кроме того, необходимо иметь решения по регулированию спроса и предложения, повышению прозрачности информации и открытию источников капитала для рынка недвижимости. Кредитные возможности для сектора недвижимости должны быть расширены на разумном уровне, соответствующем финансовым возможностям кредитных организаций и решениям Государственного банка по управлению денежными средствами и кредитом. - Разработать критерии кредитования различных видов недвижимости.

Но необходимо также строго контролировать «горячий» рост на рынках активов. Контролировать поступление денег на рынок недвижимости и направлять потоки денег из банковского сектора в реальную экономику и сферы влияния путем выборочного контроля кредитования в сфере недвижимости. И строго контролировать кредитные риски для деятельности по инвестициям в корпоративные облигации, потенциально рискованных областей, таких как инвестиции, торговля ценными бумагами и недвижимость.

Источник