Рынок недвижимости «странный», что советуют эксперты?

По данным отчета Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, с точки зрения ситуации со сделками, за первые 9 месяцев 2025 года уровень поглощения рынка достиг весьма положительного уровня — почти 70%, что эквивалентно примерно 60 000 транзакций, что вдвое превышает показатель за аналогичный период прошлого года.

Однако реальность такова, что, хотя реальный спрос по-прежнему составляет большую долю, движущей силой развития рынка является увеличение инвестиционного денежного потока, поскольку цены на недвижимость находятся на очень высоком уровне.

Объясняя данную реальность, по словам г-на Нгуена Ван Диня, вице-президента Ассоциации недвижимости Вьетнама, в условиях растущего инфляционного давления и развития инфраструктуры многие инвесторы рассматривают недвижимость как безопасное убежище и эффективный инструмент получения прибыли.

В настоящее время инвестиционный денежный поток в основном сосредоточен на продуктах, удовлетворяющих реальным потребностям в жилье, — продуктах с хорошим арендным потенциалом и явным потенциалом роста цен. Это основные факторы, мотивирующие инвесторов вкладывать деньги.

« Большинство сделок на рынке сегодня совершается второй группой покупателей недвижимости, то есть теми, кто покупает её для инвестиций, а не для проживания. Это показывает, что купля-продажа в основном обусловлена инвестиционным денежным потоком, в то время как реальный спрос на жильё по-прежнему сталкивается с трудностями, поскольку текущие цены значительно превышают возможности большинства людей », — сказал г-н Динь.

Большинство сделок на рынке недвижимости в настоящее время совершается инвесторами. (Фото: Минь Дык).

Г-н Во Хюинь Туан Киет, директор жилищного департамента CBRE Vietnam, также отметил, что новое предложение в центре Хошимина (бывший Хошимин) в настоящее время ориентировано на удовлетворение инвестиционных потребностей, а не реальных потребностей в жилой недвижимости. Большинство инвесторов считают, что покупатели не будут жить в этой недвижимости, а будут только владеть ею или сдавать в аренду, поэтому этот продукт позиционируется выше, чтобы максимизировать прибыль.

« При текущем уровне цен денежный поток на рынке циркулирует практически только среди инвесторов, в то время как доступ к покупателям жилья весьма затруднен », — прокомментировал г-н Кит.

Данные DKRA Group также демонстрируют аналогичную тенденцию. В более чем 2000 сделок, зарегистрированных за первые 9 месяцев года, доля покупателей жилья составила лишь около 30%, остальные 70% — инвесторы. Инвесторы обладают более высоким финансовым потенциалом и готовы платить высокие цены, если видят возможность получения прибыли, в то время как реальные покупатели жилья с бюджетом в 1–2 млрд донгов практически не могут позволить себе квартиры стоимостью от 4 до 5 млрд донгов и выше.

Г-жа Фам Тхи Миен, заместитель директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама (VARS IRE), также отметила, что большинство сделок на первичном рынке обусловлено спросом со стороны владельцев большого количества объектов недвижимости. Кроме того, многие проекты демонстрируют хорошие показатели поглощения благодаря «оседланию волны крупных проектов» и выгоде от местных слияний.

По словам г-жи Мин, цены на недвижимость продолжат расти в краткосрочной перспективе, поскольку ожидания инвесторов относительно прибыли остаются высокими. Многие инвесторы по-прежнему «живут хорошо» и не испытывают давления со стороны финансового рычага. Поэтому у них нет причин корректировать цены продажи.

« В условиях сохранения процентных ставок на низком уровне, продолжающегося притока дешевых денежных средств на рынок, активной реализации политики поощрения государственных инвестиций и по-прежнему ограниченного предложения жилья среднего и доступного класса инвесторы по-прежнему считают, что цены на недвижимость продолжат расти », — оценила г-жа Мин.

Г-н Ле Динь Чунг - эксперт недвижимость Также было отмечено, что в последнее время предложение квартир в основном приходится на элитный сегмент. Средняя цена квартир в настоящее время составляет около 80 млн донгов за м². В последнее время в продажу поступило множество новых проектов по цене выше 100 млн донгов за м².

При нынешних ценах на жильё у рядовых рабочих, даже с зарплатой в 30 миллионов донгов в месяц, практически нет шансов приобрести жильё. Купить жильё по цене 70–100 миллионов донгов за м² могут в основном инвесторы, спекулянты и люди с очень высоким доходом, например, владельцы бизнеса.

Объясняя причину того, почему во Вьетнаме так высока тенденция спекулятивной покупки недвижимости, г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора компании PropertyGuru Vietnam, сказал, что это отчасти связано с инвестиционный канал Этот инструмент «легко купить и легко продать», обладает хорошей ликвидностью и более высокой прибылью, чем другие каналы инвестирования, такие как золото, акции или банки. Доходность инвестиций в недвижимость является одной из самых высоких во Вьетнаме за последние 10 лет, достигая 197% для квартир и 137% для земли.

Другая причина заключается в том, что политика налога на недвижимость во Вьетнаме ниже и более открыта, чем во многих странах региона, и в ней отсутствуют санкции против спекуляций и отказа от земельных активов.

Г-н Нгуен Куок Ань отметил, что в настоящее время в мире существует пять основных налогов на недвижимость: налог на владение, подоходный налог, регистрационный налог, налог на пустующую недвижимость (налог, применяемый к недвижимости, которая долгое время не используется) и налог на развитие (на развитие инфраструктуры, коммунальных услуг и услуг в районе, где расположена недвижимость). В среднем налог на владение недвижимостью во многих странах составляет от 0,3 до 20%, регистрационный налог — от 2 до 6%, а подоходный налог — от 14 до 45%. В некоторых странах налог на пустующую недвижимость составляет 12–20%, а налог на развитие — от 1 до 3%.

Во Вьетнаме покупателям жилья в настоящее время приходится платить только первые три налога: подоходный налог (2–5%), налог на имущество (0,03–0,2%) и регистрационный налог (0,5%). « Низкие налоги позволяют покупателям легко инвестировать в «ротацию» недвижимости, покупая одну недвижимость сегодня и продавая другую завтра », — сказал он.

Предупреждение о риске «пузыря»

По словам г-на Нгуена Ван Диня, когда покупателей жилья становится все меньше и меньше, рынок теряет баланс спроса и предложения, цены растут, но не связаны с реальным спросом, что может легко привести к риску возникновения пузыря.

Рынок со слишком большим количеством участников (инвесторов) будет подвержен инфляции цен. (Иллюстрация: Минь Дык).

« Без своевременного вмешательства политики жилье в крупных городских районах будет становиться все более недоступным для рабочих », — сказал г-н Динь.

Экономист Динь Тхе Хиен также подчеркнул необходимость вернуть рынок к его истинной природе – удовлетворению жилищных потребностей большинства. В условиях доминирования краткосрочных инвестиций квартиры перестают быть местом проживания, а становятся инструментом получения прибыли, что приводит к постоянному росту цен и социальным последствиям. Он рекомендовал государству в ближайшее время увеличить предложение жилья среднего и доступного класса, чтобы сбалансировать структуру рынка.

Г-н Нгуен Куанг Хуэй, генеральный директор факультета финансов и банковского дела Университета Нгуен Трай, отметил: «Когда капитал вливается в недвижимость, стоимость этого актива растёт быстрее, чем производительность труда и рост доходов, что создаёт всё больший разрыв между ценами на жильё и платёжеспособностью населения. Это приводит к тому, что рынок склонен действовать, основываясь на ожиданиях роста цен, а не на реальном спросе, что делает ликвидность неустойчивой и увеличивает риски возникновения пузырей».

Поскольку торговля в значительной степени определяется инвесторами, рынки становятся более чувствительными к изменениям политики. Небольшое изменение кредитных линий, процентных ставок или настроений может вызвать цепную реакцию, приводящую к замедлению или локальной коррекции. Этот риск затрагивает не только спекулятивную группу, но может также распространиться на финансовую систему, бизнес и экономику в целом, если его не контролировать.

« Поэтому радикальные меры правительства по сдерживанию роста цен являются правильным и стратегическим шагом, направленным на долгосрочную стабильность », — подчеркнул г-н Хай.

Источник: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html