 |
| Рынок недвижимости постепенно восстанавливается и уже прошёл «дно». (Нгуонф: Дэн Три) |
Рынок прошел «дно»
В отчете по рынку недвижимости за первые 10 месяцев 2023 года, подготовленном Ассоциацией недвижимости Хошимина (HoREA), говорится, что рынок прошел «дно», однако в целом ситуация на рынке недвижимости по-прежнему весьма сложная, однако со временем уровень сложности имеет тенденцию к снижению, каждый последующий месяц оказывается лучше предыдущего, каждый последующий квартал оказывается лучше предыдущего.
По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя HoREA, эта оценка особенно очевидна для рынка недвижимости Хошимина. В первом квартале этого года рост рынка недвижимости составил 16,2%, но к концу третьего квартала, хотя и составил 8,71%, он снизился на 2,87% по сравнению с первыми шестью месяцами года. За девять месяцев уровень сложности рынка недвижимости снизился на 42,3% по сравнению с первым кварталом.
По словам г-на Чау, за первые 9 месяцев этого года в жилищном секторе Хошимина было 13 проектов коммерческого жилья, имеющих право на мобилизацию капитала, с общим количеством 15 020 единиц, что в 1,37 раза больше, чем за аналогичный период 2022 года, однако мобилизованный доход снизился на 4,7%.
В частности, в 13 проектах в общей сложности имеется 13 767 квартир (91,6%) и 1 253 малоэтажных дома (8,4%). Из них на сегмент элитного жилья приходится 9 969 единиц, что составляет 66,37% (выше общенационального показателя в 58%), а остальная часть приходится на сегмент жилья среднего класса – 5 051 единица, что составляет 33,63% (выше общенационального показателя в 26%). На рынке по-прежнему наблюдается дефицит доступного жилья, а также отсутствие социального жилья.
По словам г-на Чау, на рынке недвижимости в стране и в городе Хошимин по-прежнему «нарушен баланс спроса и предложения», а отсутствие предложения проектов приводит к дефициту жилья, особенно нехватке доступного жилья и социального жилья.
Примечательно, что, по словам председателя HoREA, цены на жилье непрерывно растут с 2017 года и по-прежнему остаются «высокими» и превышают финансовые возможности людей со средним доходом, городских жителей с низким доходом, чиновников, госслужащих, государственных служащих, офицеров вооруженных сил, рабочих и иммигрантов.
«Чтобы купить доступную квартиру стоимостью 2–3 миллиарда донгов, даже человеку с низким средним доходом и сбережениями около 100 миллионов донгов в год потребуется около 25 лет», — проанализировал г-н Чау.
Обзор рынка недвижимости, по словам г-на Хоанг Хая, директора Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости ( Министерство строительства ), свидетельствует о том, что усилия правительства, министерств, банковской системы и бизнеса, в том числе самих брокеров, внесли позитивный вклад в «поддержание» рынка недвижимости. Хотя рынок недостаточно силён, чтобы «преодолеть падение», он в целом избежал риска «потерять тормоза» и восстанавливает темпы роста.
Давление, связанное с погашением облигаций, по-прежнему оказывает давление на предприятия
По данным Ассоциации рынка облигаций Вьетнама (VBMA), общий объём эмиссии корпоративных облигаций за первые 10 месяцев составил 209 150 млрд донгов. Это свидетельствует об улучшении показателей мобилизации капитала через облигационный канал по сравнению с 2022 годом.
Из них банковский сектор занимает лидирующие позиции с объёмом в 99 023 млрд донгов (47,3% от общей стоимости). Далее следует сектор недвижимости с объёмом в 68 256 млрд донгов (32,6%).
Однако исследование Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS) показывает, что давление, связанное с погашением облигаций, по-прежнему ощущается на компаниях, занимающихся недвижимостью. Общая стоимость вновь выпущенных и выкупленных облигаций, связанных с недвижимостью, по-прежнему очень мала по сравнению с общей стоимостью корпоративных облигаций с приближающимся сроком погашения.
Соответственно, в 2022 году предприятия сектора недвижимости выкупили около 219 000 млрд донгов. За первые 10 месяцев предприятия выкупили около 153 800 млрд донгов. При этом общая стоимость облигаций сектора недвижимости, подлежащих погашению в последние два месяца 2023 и 2024 годов, достигла 15 600 млрд донгов и 121 100 млрд донгов соответственно.
Список предприятий, просрочивших выплату долговых обязательств по облигациям, растёт с каждым днём, особенно в секторе недвижимости. По данным Ханойской фондовой биржи, по состоянию на 3 октября в списке предприятий, просрочивших выплату процентов или основного долга по корпоративным облигациям, находилось около 69 предприятий с общей задолженностью около 176 100 млрд донгов, что составляет около 17,8% от общей суммы непогашенной задолженности по корпоративным облигациям на рынке.
В связи с давлением, связанным с приближающимся сроком погашения облигаций, VARS считает, что переговоры о продлении срока являются первоочередным решением для компаний, занимающихся недвижимостью, в условиях трудностей с доступом к кредитному капиталу и неполным восстановлением рынка, чтобы успеть реструктурировать денежный поток и улучшить платежеспособность. Переговоры о продлении срока ведутся активно и весьма успешно с апреля.
По данным Ханойской фондовой биржи, по состоянию на 3 октября более 50 эмитентов достигли соглашений о продлении сроков выпуска облигаций на общую сумму более 95 200 млрд донгов. Срок погашения был в основном смещен на 2 года, что позволило отодвинуть сроки погашения долга на период 2025–2026 годов.
По оценкам VARS, переговоры о продлении срока погашения облигаций сохранят свою актуальность в ближайшем будущем. Однако трудности ещё впереди: продление срока погашения долга лишь даёт компаниям время стабилизировать производство и бизнес, а также реструктурировать корпоративный долг для восстановления. По сути, это просто перенос долга с одного срока на другой.
Чтобы избежать риска банкротства, компаниям необходимо воспользоваться этим временем для реструктуризации долгов. Им следует серьёзно рассмотреть возможность продажи активов, даже смирившись с безубыточностью или убытками, чтобы получить денежный поток для погашения долгов и завершения проектов, которые можно будет ликвидировать сразу после выхода на рынок.
Кроме того, в дополнение к привычным финансовым источникам (банковским кредитам и корпоративным облигациям) должны быть механизмы и политика по развитию, привлечению и обеспечению эффективной эксплуатации источников капитала из других финансовых продуктов (инвестиционные фонды недвижимости - REIT, жилищные сберегательные фонды, секьюритизация недвижимости...) или других каналов (прямые и косвенные иностранные инвестиции).
Остановить инвестиционную политику в отношении проекта N14, улица Ле Ван Лыонг N15, Ханой
Народный комитет Ханоя после многолетней задержки распорядился приостановить реализацию решения об инвестиционной политике в отношении проекта по улицам Ле Ван Лыонг N14 и N15. Это инвестиционный проект смешанного использования общественных услуг и жилищного строительства, инвестором которого выступает компания Louis Investment and Trading Joint Stock Company.
 |
| Земельный участок N14, улица Ле Ван Луонг N15, Ханой. (Источник: БХД) |
Что касается проекта N14, N15 на улице Ле Ван Лыонг, то в последнем отчете, представленном в ответ на голоса избирателей, Народный комитет Ханоя заявил, что земельные участки N14, N15 имеют общую площадь 12 561 м2, а город утвердил инвестиционную политику в августе 2016 года. Это смешанный инвестиционный проект общественного обслуживания и жилья, инвестором выступает Louis Investment and Trade Joint Stock Company.
В ходе очистки участка проект получил жалобы. На основании отчёта Ханойской городской инспекции и после рассмотрения жалоб в феврале 2020 года Народный комитет города Ханой распорядился прекратить реализацию решения об инвестиционной политике по данному проекту. Что касается текущего содержания проекта, город поручил департаментам, отделениям и секторам проанализировать действующие нормативные акты для предоставления консультаций и предложений.
Известно, что земельные участки проекта N14 и N15 расположены в квартале планирования с условным обозначением QH 46, в районе Чунг Хоа, округа Кау Гиай. Юго-запад проекта граничит с улицей Хоанг Нган, северо-запад – с улицей Ле Ван Лыонг. Земельные участки N14 и N15 ранее назывались участками 5.1-NO и 5.5-NO. С 2018 года домохозяйства, проживающие в зоне проекта, получили решения о возврате земель. Согласно имеющимся данным, часть земельного участка, принадлежащего проекту, была расчищена и огорожена рифленым железом.
Юридическая ценность Красной и Розовой книги
Согласно нормативным актам, свидетельства о праве землепользования, выданные до 10 декабря 2009 года, сохраняют юридическую силу и не требуют конвертации в свидетельства о праве землепользования, праве собственности на жилой дом и других активах, связанных с землей. С точки зрения юридической силы, красные и розовые книги имеют одинаковую юридическую силу.
Красная книга, розовая книга — термины, используемые для обозначения документов о правах землепользования, основанные на внешнем цвете сертификата о праве землепользования.
Во Вьетнаме сертификат на право землепользования для каждого периода имеет разные названия. В частности: сертификат на право землепользования. Сертификат на право собственности на дом и право землепользования. Сертификат на право собственности на дом.
С 2009 года Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды выпустило новую форму сертификата, действующую по всей стране, под названием «Сертификат на право землепользования, права собственности на жилой дом и другие активы, связанные с землей» (сертификат имеет розовую обложку или также известен как «розовая книга»).
Статья 97 Закона о земле 2013 года предусматривает, что свидетельства о праве землепользования, праве собственности на жилой дом и другие активы, связанные с землей, выдаются лицам, имеющим право землепользования, право собственности на жилой дом и другие активы, связанные с землей, по единой форме на всей территории страны.
Сертификаты на право землепользования, выданные до 10 декабря 2009 года, по-прежнему имеют юридическую силу и не требуют конвертации в сертификаты на право землепользования, права собственности на жилье и другие активы, связанные с землей.
Свидетельства, выданные до 10 декабря 2009 года и требующие замены, могут быть обменены на свидетельства о праве землепользования, праве собственности на жилой дом и других объектах, связанных с землей. Таким образом, с точки зрения юридической силы «красные» и «розовые» книги имеют одинаковую юридическую силу.
Согласно положениям пункта 40 статьи 2 Указа 01/2017/ND-CP срок рассмотрения заявлений на получение красных и розовых книг не должен превышать 30 дней с даты получения обоснованных заявлений; не более 40 дней для горных коммун, островов, отдаленных районов, районов со сложными социально-экономическими условиями и районов с особо сложными социально-экономическими условиями.
Источник
![[Фото] Председатель Национальной ассамблеи посещает семинар «Создание и функционирование международного финансового центра и рекомендации для Вьетнама»](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/28/76393436936e457db31ec84433289f72)
Комментарий (0)