Налог на передачу недвижимости: двустороннее влияние и долгосрочные ожидания

Проект закона «О налоге на доходы физических лиц (замена)» привлекает внимание тем, что в нем предлагается рассчитывать налог на передачу недвижимости на основе срока владения, при этом максимальная ставка может составить до 10%, что в 5 раз превышает действующую фиксированную ставку налога в размере 2%.

Фото иллюстрации: Туан Ань/ВИА

Цель — ограничить спекуляции, стимулировать долгосрочные инвестиции и увеличить доходы бюджета. Однако многие считают, что здоровый рынок недвижимости — это не рынок, контролируемый высокими налогами, а рынок с хорошей ликвидностью, прозрачной деятельностью и справедливостью как для инвесторов, так и для людей с реальными потребностями. Считается, что налог на передачу недвижимости имеет двусторонний эффект, но при разумной политике он будет иметь долгосрочные последствия.

Подавление спекуляций или удушение вторичного рынка?

Недавно в проекте Закона о налоге на доходы физических лиц (с изменениями) Министерство финансов предложило метод расчета налога на доходы физических лиц при передаче недвижимости, исходя из чистой прибыли – цены продажи за вычетом цены покупки и связанных с этим расходов. Соответственно, предлагаемая налоговая ставка составляет 20% от налогооблагаемого дохода, рассчитываемого для каждой передачи. В случае, если цену покупки и расходы невозможно определить, налог будет рассчитываться непосредственно от цены продажи по прогрессивной ставке в зависимости от срока владения: 10% – менее 2 лет, 6% – от 2 до 5 лет; 4% – от 5 до 10 лет; 2% – более 10 лет или унаследованного имущества.

По словам экспертов, это предложение рассматривается как существенная мера по ограничению краткосрочных спекуляций и повышению прозрачности трансфертного ценообразования, заставляющая продавцов полностью декларировать себестоимость, а также фактические затраты, помогая системе данных отражать истинные значения.

Однако многие эксперты считают, что отсутствие грамотной налоговой политики приведёт к стагнации вторичного рынка, который в настоящее время играет важную роль в обеспечении ликвидности. Мелкие инвесторы будут вытеснены с рынка, а также пострадают компании, занимающиеся недвижимостью, банки и финансовый рынок.

Д-р Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации брокеров недвижимости (VARS), заявил о необходимости чётко определить цели политики. Несмотря на возможную первоначальную негативную реакцию, необходимо обеспечить устойчивое, здоровое развитие рынка и удовлетворение реальных потребностей, а не дальнейшее стимулирование спекуляций и наживы. Поскольку такой уровень налога заставит многих инвесторов, особенно тех, кто стремится к «серфингу», пересмотреть свои инвестиционные стратегии.

В действительности, новая налоговая политика, безусловно, приведёт к сокращению объёма сделок на рынке недвижимости, что повлияет на всю рыночную систему – от хозяйственной деятельности предприятий до инвесторов. В краткосрочной перспективе, когда проекты с высокой ценой реализации станут сложнее реализовываться из-за снижения спроса, это, безусловно, негативно скажется на всей системе рынка.

Это станет одним из неизбежных последствий, с которыми столкнётся рынок, если налоговая политика будет принята в настоящее время. Однако, по словам г-на Диня, принятие налоговой политики необходимо для регулирования рынка в более здоровом направлении. Например, это вынуждает инвесторов пересмотреть свои ценовые стратегии. В связи с этим могут появиться возможности для корректировки уровня цен на рынке...

Нужна четкая, публичная и прозрачная дорожная карта

Недавний опрос, проведённый Batdongsan.com.vn среди 1000 человек, ищущих недвижимость, показал, что до 95% участников покупают недвижимость преимущественно в инвестиционных целях, а не для проживания. Среди них значительная доля тех, кто владеет недвижимостью с намерением продать её в течение года. Это показывает, что в настоящее время вьетнамцы очень заинтересованы в инвестировании в недвижимость, но время владения недвижимостью невелико, и они склонны «продавать, когда цена будет подходящей», гибко перенаправляя капитал в другие активы, которые в каждый момент времени более прибыльны.

Г-н Динь Минь Туан, региональный директор Batdongsan.com.vn по Южному региону, отметил, что расчёт налога на основе прибыли в принципе был бы более разумным, но определить точную реальную прибыль сложно, поскольку возникнут сопутствующие расходы, такие как брокерские комиссии, ремонт интерьера, кредиты и т.д., которые необходимо будет вычесть из налога без наличия счетов-фактур или других документов. Столкнувшись с этой ситуацией, г-н Туан опасается, что без чёткого регулирования налогоплательщикам придётся платить более высокие налоги, чем в реальности.

Корректировка налога на передачу недвижимости по-прежнему считается необходимой для обеспечения баланса и увеличения доходов бюджета. Однако, учитывая предлагаемую ставку налога на прибыль в размере 10–20%, необходимо разработать публичный, прозрачный и разумный механизм, а также соответствующую дорожную карту, чтобы избежать шока на рынке и не создать чрезмерного бремени для населения, – проанализировали эксперты Batdongsan.com.vn.

Юрист Ле Као, управляющий юрист юридической фирмы FDVN, отметил, что правовое регулирование может быть наиболее эффективным только тогда, когда оно соответствует действительности. Поэтому перед его принятием необходимо тщательно изучить и всесторонне оценить налоговую политику, чтобы предвидеть и решать ситуации, которые могут возникнуть в реальности.

Помимо установления разумных налоговых ставок, должны быть предусмотрены конкретные правила, позволяющие избегать споров в процессе определения таких факторов, как: разумные затраты, цена покупки - цена продажи, период владения и т. д. В то же время закон должен также содержать исключительные положения, обеспечивающие справедливость в особых случаях.

«Основой управления рынком недвижимости, включая налоговую политику, является создание прозрачной и единой системы данных о недвижимости по всей стране. В настоящее время всё ещё существует множество недостатков, таких как регистрация недвижимости на чужие имена, непрозрачные денежные потоки в недвижимость и манипулирование рынком со стороны заинтересованных групп, что приводит к серьёзным искажениям в стоимости недвижимости», — отметил адвокат Ле Као.

Поэтому, по словам этого юриста, прозрачность данных является одним из необходимых условий. Создание чёткой платформы управления данными позволит легко отслеживать транзакции, а стоимость недвижимости приблизится к реальной. В это время рынок будет функционировать более устойчиво, люди получат более лёгкий доступ к недвижимости, отвечающей их реальным потребностям, а спекулятивные явления, дестабилизирующие рынок, будут ограничены. Детализированная и прозрачная система управления не только помогает контролировать транзакции, но и служит своего рода «щитом», ограничивающим возможные споры и риски в будущем.

По данным ВНА

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445