Споры о недвижимости становятся все более сложными, и решения по управлению рисками

Стремительное развитие рынка недвижимости в последнее время открыло множество возможностей, но и создало немало проблем.

По мнению экспертов, если правовая база будет применяться синхронно, а предприятия будут активно совершенствовать свои возможности по управлению рисками, количество споров в сфере недвижимости можно существенно сократить.

28 августа в Хошимине, в рамках серии мероприятий «Корпоративное юридическое управление (LMS) 2025», Центр содействия инвестициям и торговле города Хошимин (ITPC) совместно с Вьетнамским международным арбитражным центром (VIAC) организовал семинар на тему «Сделки с недвижимостью в контексте рыночных и правовых колебаний». Эксперты и менеджеры обсудили многочисленные вопросы, часто возникающие в спорах, и предложили решения для создания более прозрачного и здорового рынка недвижимости.

Число споров в сфере недвижимости продолжает расти

Г-жа Хо Тхи Куен, заместитель директора ITPC, сказала, что недвижимость не только является ключевым сектором, способствующим росту, но и оказывает сильное сопутствующее воздействие на многие отрасли экономики .

Стремительное развитие рынка недвижимости в последнее время открыло множество возможностей, но и создало множество проблем, особенно в условиях постоянной корректировки нормативно-правовой базы. «Компаниям необходимо иметь своевременный доступ к информации и полное представление о сделках с недвижимостью, чтобы обеспечить безопасную, прозрачную и устойчивую инвестиционную среду», — отметила г-жа Куен.

Многие вопросы, лежащие в основе споров в сфере недвижимости, были проанализированы экспертами на семинаре утром 28 августа.

Адвокат Чау Вьет Бак, заместитель директора филиала VIAC в Хошимине, из практики разрешения споров отметил, что недвижимость становится второй по количеству споров сферой. Если в 2024 году споры, связанные с недвижимостью, составляли 14% от общего числа дел, то только за первые 6 месяцев 2025 года этот показатель вырос до 18%, превзойдя многие другие сферы, уступая только торговым и товарным спорам.

Г-н Бак сообщил, что споры, связанные с недвижимостью, не ограничиваются только отношениями между инвесторами и покупателями по сделкам, но также затрагивают такие сферы, как строительство, финансы и банковское дело. По его словам, эта ситуация во многом обусловлена ​​недостатками прежней правовой системы. Он надеется, что с принятием Закона о земле 2024 года, Закона о сделках с недвижимостью 2023 года и множества новых нормативных актов правовая среда станет более полной, что обеспечит безопасность сделок.

«Институциональная реформа — это основа, но она невозможна без инициативы предприятий. Сами предприятия должны быть полностью вооружены юридическими знаниями и усовершенствовать навыки управления рисками, чтобы использовать возможности и минимизировать споры в сфере недвижимости», — прокомментировал г-н Бак.

Что следует делать предприятиям?

Одной из основных причин возникновения споров в сфере недвижимости является то, что многие инвесторы продают проекты без выполнения юридических условий.

Доцент, доктор Во Чи Хао, эксперт Института международного и сравнительного права (Университет экономики и права, VNU-HCM), проанализировал: «Есть много случаев, когда инвесторы используют термины, не предусмотренные законодательством, для продвижения проектов, что вызывает недопонимание у покупателей. Когда проект не сдаётся в срок или возникают юридические проблемы, сразу же возникают конфликты».

Г-н Хао также отметил, что нарушение договорных обязательств — распространённый тип споров: от неспособности инвестора обеспечить выполнение обязательств до несвоевременной оплаты покупателем. Обе стороны рискуют столкнуться с длительными судебными разбирательствами.

Между тем, адвокат Ву Ти Куэ, председатель юридической фирмы Rajah & Tann LCT Lawyers, подчеркнул, что сделки с иностранным участием сопряжены с множеством рисков. Многие споры возникают, когда продавец во Вьетнаме не выполняет требования, предъявляемые к иностранным инвесторам. Сокрытие или несвоевременное выявление недостатков при юридической оценке проекта также влечет за собой серьезные последствия.

«Закон о сделках с недвижимостью 2023 года ужесточает правила в отношении депозитов для будущих покупок жилья. Тем не менее, всё ещё есть инвесторы, которые «обходят закон» для привлечения капитала, тем самым создавая большие риски для покупателей», — отметила г-жа Кью.

Многие эксперты считают, что для предотвращения рисков и использования возможностей бизнесу необходимо заблаговременно и регулярно обновлять механизмы и политику. Все сделки должны осуществляться в соответствии с законом, прозрачно и с самого начала с юридическим сопровождением. В отношении проектов, непосредственно связанных с землей, инвесторам следует проявлять ещё большую осторожность, тщательно оценивая свои потребности и возможности адаптации к новым правилам.

Покупатели жилья и инвесторы не должны недооценивать важность самозащиты. Тщательное изучение информации о проекте, проверка его законности и требование прозрачных и законных договоров — необходимые меры для снижения риска возникновения споров в будущем.

Рассмотреть возможность принятия множества законов и резолюций

По словам г-на Фан Дык Хьеу, постоянного члена Комитета по экономике и финансам Национальной ассамблеи, рынок недвижимости одновременно страдает от многочисленных изменений в законодательстве. Закон об инвестициях, Закон об инвестициях в рамках модели государственно-частного партнерства (ГЧП) и Закон о торгах скорректировали полномочия по утверждению инвестиционной политики для жилищных проектов, промышленных парков и экспортно-производственных зон. Закон о земле 2024 года вносит поправки в ряд нормативных актов, касающихся планирования, планов землепользования, рекультивации земель, оценки земель и прейскурантов. Между тем, Резолюция 201/2025/QH15 о пилотном проекте механизма социального жилья также открывает новое направление.

Г-н Хьеу сообщил, что в ближайшее время Национальная ассамблея рассмотрит и одобрит 48 законопроектов и постановлений, многие из которых напрямую связаны с недвижимостью. Это требует от предприятий тщательного мониторинга, корректировки стратегий и обеспечения надлежащей деятельности.

«Правовые нормы не только создают основу управления, но и создают как возможности, так и проблемы. Предприятия, которые умеют соблюдать требования и быстро адаптироваться, будут минимизировать риски и устойчиво развиваться», — подчеркнул г-н Хьеу.

Источник: https://nld.com.vn/tranh-chap-bat-dong-san-ngay-cang-phuc-tap-196250828204707372.htm