Объясняя этот факт, г-н Джанг Ань Туан, директор Tuan Anh Real Estate, поделился тем, что цены на недвижимость зависят от многих факторов, таких как цены на землю, затраты на строительство, законность и т. д. Если эти факторы будут влиять одновременно, то предприятиям будет сложно снизить цены на недвижимость.
В частности, для проекта в сфере недвижимости стоимость земли является одним из важных затрат на входе, которые влияют на цену на выходе. В среднем в городских районах плата за пользование землей составляет около 10% от цены квартиры, 20-30% от цены малоэтажного таунхауса и около 50% от цены виллы.
За последние годы цены на землю выросли на 15–30%, что привело к росту цен на жилье на 2–8%.
Цены на недвижимость вряд ли снизятся, несмотря на вялую ликвидность рынка. (Иллюстрация на фото)
Не только цены на землю, в последние годы также резко выросли цены на строительные материалы, такие как железо, сталь, песок... Например, цены на железо и сталь выросли примерно на 15-20%, в то время как стоимость сырья составляет 65-70% от оценочной стоимости строительных проектов.
Кроме того, стоимость реализации проекта также увеличивается из-за множества юридических вопросов, которые увеличивают сроки строительства. Г-н Туан сказал, что есть проекты, на завершение юридических процедур которых уходит до 4-5 лет. Завершение юридических процедур по проекту - это не просто вопрос обращения предприятия в департамент и получения официального уведомления, но и необходимость ожидания мнений соответствующих департаментов, филиалов и секторов. Время ожидания процедур должно соответствовать правилам, но часто задерживается.
« Время на юридические процедуры очень велико и существенно влияет на расходы бизнеса », — сказал г-н Туан.
Г-н Туан также привел пример: если бизнес покупает земельный участок стоимостью 500 млрд донгов, то каждый год он будет терять 10% от стоимости процентов по кредиту, что составляет 50 млрд донгов. Бизнес вынужден добавлять эту стоимость к цене.
« Многие предприятия сейчас застряли, потому что если они снизят цены, то понесут большие убытки, а если они не снизят цены, то не смогут продать свою продукцию. Поэтому, имея много незавершенных проектов, многие инвесторы не хотят строить, а ищут партнеров для передачи », — поделился г-н Туан.
Разделяя ту же точку зрения, руководитель компании по недвижимости, имеющей незавершенный проект в Хошимине, также признал, что юридические сложности, которые длятся последние несколько лет, сделали предложение завершенных проектов в сфере недвижимости довольно редким.
Предприятия борются со старыми проектами, почти не продавая новых продуктов, в то время как спрос все еще очень высок, что также является причиной высоких цен на жилье. Кроме того, инфляция и высокие процентные ставки также являются причинами того, почему цены на недвижимость трудно снизить.
« В случае, если цену придется снизить, это, безусловно, будет очень большой потерей, поскольку бизнес не сможет нести растущие затраты на проект », — сказал он.
Предприятия опасаются больших потерь, если цены на недвижимость упадут. (Иллюстрация на фото)
По словам этого руководителя, его компания действительно хочет продать проект, чтобы погасить долг, но это непросто, в основном потому, что проект запутан в юридических вопросах, правилах передачи... Если проект будет продолжать реализовываться, то при выходе продукта на рынок цена не может быть низкой, поскольку это потребует больших затрат.
По словам доктора Нгуен Зуй Фыонга, инвестиционного директора DGCapital, существует множество причин, по которым инвесторы в проекты в сфере недвижимости не решаются снижать цены на жилье.
В частности, можно увидеть, что при реализации проекта инвестор заложил как землю, так и будущие активы, чтобы получить заемный капитал в банке. Снижение цены продажи повлияет на стоимость залога в банке, при этом у инвестора нет других активов, которые могли бы пополнить кредиты.
Кроме того, многие проекты застряли в юридических вопросах на долгие годы, прежде чем их можно было выставить на продажу. В течение этого времени инвесторам все еще приходится нести растущие расходы на проценты и стоимость земли.
Генеральный директор компании Viet An Hoa Real Estate Company г-н Тран Кхань Куанг, внимательно следящий за развитием рынка недвижимости и бизнеса, отметил, что снизить цены на недвижимость очень сложно, поскольку на рынке присутствуют не только отечественные компании, но и множество иностранных инвесторов.
Соответственно, иностранные корпорации, инвестирующие в проекты, часто выбирают высокие сегменты, хорошие локации, полную юридическую документацию и более высокое качество продукта, чем проекты отечественных инвесторов, поэтому цена не может быть низкой.
При продаже продукции на рынок они всегда рассчитывают выпуск на 2-3 года вперед, поэтому цена часто бывает очень высокой. У иностранных предприятий есть преимущества в капитале и капитальных затратах, поэтому они не испытывают давления, чтобы снизить отпускные цены.
По словам г-на Куанга, основным препятствием, затрудняющим снижение цен на недвижимость, являются слишком высокие инвестиционные затраты.
« В текущей структуре стоимости проекта затраты на строительство выросли почти вдвое по сравнению с 4–5 годами ранее: с 7–7,5 млн донгов/м3 до более чем 12 млн донгов/м2 », — сказал г-н Куанг.
Аналогичным образом г-н Дао Фук Туонг, директор Vietnam Alpha Fund, сказал, что существуют три «деликатные причины», по которым компании, работающие в сфере недвижимости, не снижают цены на недвижимость, чтобы увеличить доход и погасить имеющиеся долги.
Во-первых, большинство застройщиков во Вьетнаме имеют «постоянных инвесторов». Это инвесторы, которые покупают недвижимость напрямую у инвестора, временно называемые инвесторами F0. Когда цены снижаются, эти постоянные инвесторы становятся первыми клиентами, чья прибыль страдает, заставляя инвесторов задуматься.
Вторая «чувствительная точка» связана с залогом. 70% стоимости залога банка составляет недвижимость, поэтому снижение цены продажи повлияет на стоимость залога компаний, занимающихся недвижимостью, в банке. Когда стоимость залога снизится, банк потребует от предприятий его дополнения, но на данный момент это требование крайне сложно выполнить.
Третье — это законность недвижимости. Многие проекты в сфере недвижимости имеют юридические проблемы, поэтому даже если цена снижена, бизнес все равно не может продаваться в текущих условиях ведения бизнеса.
« Это три основные группы взаимосвязанных причин, которые влияют на решение снизить отпускные цены на первичном рынке, кроме того, есть и другие причины, такие как возросшая стоимость капитала. Логично, что когда нам нужен денежный поток, мы должны снизить цены, чтобы выжить, но деликатные факторы между ними заставляют компании действительно учитывать, прежде чем принимать решение о снижении цен », — сказал г-н Туонг.
Недавно премьер-министр Фам Минь Чинь председательствовал на конференции «Решения по устранению трудностей в росте кредитования для производства и бизнеса, содействию росту и стабилизации макроэкономики ». Премьер-министр направил ряд решений по устранению трудностей в росте кредитования. В частности, для предприятий сферы недвижимости премьер-министр потребовал реструктуризации сегментов продукции и цен. « На двух конференциях по недвижимости премьер-министр предложил это, но до сих пор это не было активно реализовано », - подчеркнул премьер-министр.
Чау Ань
Источник
Комментарий (0)