Тенденция переоборудования офисных зданий и гостиниц в апартаменты с обслуживанием

Рынок никогда не был таким горячим

С тенденцией концентрации на поиске работы в городских районах и крупных городах, спрос на жилье также растет. Между тем, поскольку предложение недорогих квартир крайне ограничено, у многих людей нет достаточной финансовой возможности купить квартиры среднего класса. Поэтому рынок аренды с такими продуктами, как квартиры и обслуживаемые квартиры, обслуживающие работников с доходом около 20 миллионов донгов, всегда находится в состоянии «нет свободных комнат».

Даже в период, когда по Хошимину прокатилась «волна» возврата помещений, из-за чего во многих местах пришлось вывесить таблички «сдается в аренду», многие офисы оказались в состоянии вакантности, арендные квартиры все равно немного выросли в цене. Отчет Batdongsan.com.vn за второй квартал 2023 года также показал, что темпы роста маржинальной прибыли (включая темп роста цен + доходность аренды) при инвестировании в сегмент апартаментов увеличиваются на 97% по сравнению с началом 2015 года, что более стабильно, чем другие каналы инвестирования, такие как акции, золото, сбережения или иностранная валюта...

Квартиры с обслуживанием привлекают многих людей, у которых нет финансов или необходимости покупать дом.

Согласно исследованию, многие обслуживаемые многоквартирные дома в центральных районах города Хошимин, такие как Фу Нхуан, Бинь Тхань, Тан Бинь, Район 10, Район 11... имеют уровень заполняемости более 80%, а некоторые проекты даже достигли 100% уровня заполняемости. Уровень заполняемости небольших обслуживаемых квартир в городе Хошимин резко возрос в последнее время и имеет тенденцию к росту в летние месяцы, когда студенты готовятся к учебному году.

Столкнувшись с этой тенденцией, ожидая улучшения экономики , многие владельцы зданий, которые раньше работали как офисы или гостиницы, изменили направление и находятся в процессе ремонта в обслуживаемые квартиры. Эти обслуживаемые квартиры в стиле студий часто сдаются в аренду с полной меблировкой, а цены варьируются от 6 до 12 миллионов донгов в месяц в зависимости от района.

Имея меньшую площадь, чем обычная квартира, этот тип имеет преимущество в том, что он дешевле и ближе к центру. Недавнее появление обслуживаемых квартир стало конкурентом для инвесторов, которые покупают квартиры в пригородах для инвестиций в аренду.

Многие владельцы зданий совмещают офисы на первом этаже и квартиры на верхних этажах.

Некоторые брокеры заявили, что многие люди готовы пожертвовать площадью, вентиляцией и инфраструктурой, чтобы арендовать обслуживаемые квартиры недалеко от центра города вместо пригородных квартир по той же цене. Поэтому все больше зданий переоборудуются в эту модель для сдачи в аренду, принося денежный поток вместо того, чтобы оставлять все офисное здание пустым в ожидании арендаторов.

Кроме того, некоторые владельцы зданий объединили офисы и штаб-квартиры, сдаваемые в аренду на 1-м и 2-м этажах здания, в то время как верхние этажи были отремонтированы и превращены в обслуживаемые квартиры, сдаваемые в аренду, различных типов — от среднего до элитного класса, с различной площадью и удобствами.

Необходимо тщательно рассчитать инвестиционные затраты

Согласно исследованиям, доход от сдачи в аренду обслуживаемых квартир не низкий, но он весьма стабилен. По сравнению с обычными комнатами той же площади, цена аренды обслуживаемых квартир обычно как минимум в 1,5-2 раза выше за комнату. Особенно для инвесторов, которые знают, как использовать пространство, увеличить коммунальные услуги и соответствующие услуги, цена может вырасти еще больше.

Однако управление и эксплуатация, а также расчет доходов и расходов для этого типа обслуживаемых апартаментов будут сложнее, чем для дешевых арендных комнат. Деловые люди должны знать, как управлять систематически и тесно от стадии контракта до стадий эксплуатации и рекламы, чтобы оптимизировать доход при инвестировании в этот тип.

Потому что, хотя в настоящее время обслуживаемые квартиры очень популярны и востребованы многими людьми. Но некоторые инвесторы понесли убытки при переходе на этот тип. Как история г-на Нгока Аня (Бинь Тхань), который переделал свою модель отеля для ремонта в обслуживаемые квартиры для сдачи в аренду.

В начале, из-за незнания того, как управлять моделью долгосрочной аренды, а также рекламы не для той целевой аудитории, а также давления из-за кредита в размере почти 2 миллиардов донгов на обновление модели, он был несчастен в течение почти 1 года конверсии. После более чем 1 года потерь, при поддержке друзей, чтобы найти самый плавный способ управления арендой, комплекс обслуживаемых апартаментов г-на Нгока Аня был заполнен на 80%, принося ежемесячный доход в размере почти 300 миллионов донгов.

Преимуществом гостиниц и офисных зданий является наличие подземной парковки, лифтов и систем противопожарной защиты.

Однако не всем так повезло, как в случае с г-ном Хьеу (Бинь Тан), поскольку он не очень хорошо понимал рынок, он и его друзья объединили капитал, чтобы арендовать много зданий, чтобы отремонтировать их в обслуживаемые квартиры для сдачи в аренду. Однако из-за большого инвестиционного капитала и процентов по банковскому кредиту обслуживаемые квартиры, которые снимал г-н Хьеу, не были конкурентоспособными по цене по сравнению с квартирами в том же месте.

В то время как в Бинь Тане некоторые квартиры площадью более 50 м2 сдаются примерно за 7 миллионов донгов в месяц, апартаменты с обслуживанием г-на Хиеу сдаются в аренду за 6 миллионов донгов в месяц. Если включить плату за обслуживание, электричество и воду по более высоким ценам, чем у квартир, конкурентоспособность этого типа теряется, что делает невозможным для него заполнять свои квартиры более чем на 60% в течение многих месяцев. Это привело к увеличению долговой нагрузки, поскольку доход может покрывать только расходы, проценты и аренду.

Однако было отмечено, что в этом районе многие модели обслуживаемых квартир привлекают много арендаторов, и заполняемость всегда близка к 100%. В основном это обслуживаемые квартиры, но с доступными ценами, стоимость аренды варьируется от 4 до 5 миллионов донгов в месяц, что значительно дешевле, чем у квартир в том же районе.

С потенциалом высокой рентабельности при хорошем управлении и тщательном расчете затрат все чаще появляется модель обслуживаемых апартаментов. Среди них многие владельцы отелей и офисных зданий, сдаваемых в аренду, не могли вынести ситуацию отсутствия дохода в прошлом из-за многих факторов. С преимуществом существующих зданий они станут сильными конкурентами на рынке аренды в ближайшее время, когда они смогут сократить расходы на аренду здания.

Источник: https://www.congluan.vn/xu-huong-cai-tao-toa-nha-van-phong-khach-san-thanh-can-ho-dich-vu-post257890.html