Mặt trái của nghề môi giới BĐS
Lực lượng môi giới đóng vai trò rất quan trọng trong ngành bất động sản (BĐS), là trung gian kết nối hàng trăm nghìn giao dịch với giá trị hàng triệu tỷ đồng mỗi năm, mang lại hiệu quả kinh tế tối ưu cho tài sản BĐS và lợi nhuận bền vững cho mỗi cá nhân, doanh nghiệp.
Sự phát triển của môi giới BĐS tại Việt Nam gắn liền và phản ánh sự phát triển của thị trường địa ốc cũng như nhu cầu ngày càng tăng về dịch vụ chuyên nghiệp và đa dạng trong ngành này, đây cũng được xem là tất yếu trong sự phát triển của thị trường BĐS.
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 được thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 với nhiều điểm mới theo hướng siết chặt hoạt động môi giới BĐS.
Theo đó, sau một thời gian hình thành và phát triển, lực lượng môi giới BĐS tại Việt Nam hiện đang phát triển mạnh mẽ và đa dạng, nhưng cũng đối mặt với một số thách thức và vấn đề cần được giải quyết, cùng với sự phát triển không ổn định của ngành này.
Thực tế hiện nay, dù có các quy định xử phạt, việc quản lý hoạt động môi giới vẫn bị “bỏ ngỏ”, môi giới BĐS vẫn là ngành nghề gần như không có rào cản khi gia nhập hay rút lui.
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, Việt Nam hiện khoảng 100.000 môi giới đang hoạt động, làm việc chính thức tại các tổ chức kinh doanh chuyên nghiệp.
Trong đó, chỉ có khoảng 40.000 cá nhân tham gia hoạt động có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Còn lại hàng trăm nghìn, thậm chí triệu người vào thời điểm thị trường BĐS “sốt nóng”, tham gia kết nối thực hiện giao dịch BĐS.
Tuy nhiên, hầu hết họ là các cá nhân hành nghề tự do, “tay ngang”, nghề “tay trái”, không được đào tạo, không có kiến thức hành nghề, hoạt động mang tính tự phát, không chịu sự quản lý chuyên nghiệp của bất kỳ cơ quan nào. Họ chỉ quan tâm làm sao để giao dịch diễn ra nhanh nhất, lợi dụng thời cơ “thổi giá” nhà đất để chuộc lợi, ôm hàng, lừa đảo khách hàng… gây lũng đoạn thị trường.
Hậu quả gây nhiều bất ổn cho thị trường BĐS Việt Nam, làm xói mòn niềm tin của nhà đầu tư, làm mất hình ảnh của lực lượng môi giới chân chính. Những người thực sự cung cấp thông tin, hỗ trợ giao dịch, tạo ra một môi trường giao dịch hiệu quả và công bằng cho cả người mua và người bán.
Siết chặt điều kiện hành nghề, môi giới BĐS cần làm gì?
Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam-TS Nguyễn Văn Đính, để thị trường BĐS vận hành an toàn và minh bạch, cần có cơ chế pháp luật ràng buộc vai trò và trách nhiệm của lực lượng môi giới BĐS trong việc tư vấn, cung cấp thông tin, bao gồm cả thủ tục pháp lý của sản phẩm, dự án BĐS nhằm bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư và người mua nhà khi tham gia giao dịch.
Để thích nghi với các thay đổi trong khung pháp lý mới, môi giới cần nhanh chóng cập nhật kiến thức, nâng cao kỹ năng và tận dụng cơ hội mới trong thị trường.
Đồng thời, cũng là để bảo vệ lợi ích của người hành nghề, khuyến khích môi giới làm nghề chân chính. Bởi để gắn bó lâu dài với thị trường, bên cạnh chứng chỉ hành nghề, môi giới còn cần kinh nghiệm, trải nghiệm và liên tục cập nhật kiến thức mới với những yêu cầu ngày càng khắt khe.
Trước thực trạng đó, Luật Kinh doanh BĐS 2023 (sửa đổi) đã được thông qua và có hiệu lực chính thức từ ngày 1/1/2025, có nhiều điểm mới theo hướng siết chặt hoạt động môi giới BĐS. Cụ thể, Điều 61 Luật này quy định, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề; phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS.
Điều này đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi giới BĐS tự do như hiện nay (khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh BĐS 2014 cho phép cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập). Thêm vào đó, khoản 1 Điều 62 Luật này quy định, cá nhân hành nghề môi giới BĐS được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ Sàn giao dịch BĐS hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS.
Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi 2023 yêu cầu chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
“Như vậy, đối với môi giới hoạt động trong các công ty BĐS, mọi thù lao, hoa hồng môi giới sẽ chuyển khoản qua ngân hàng. Đối với việc cấp chứng chỉ môi giới, Bộ Xây dựng bắt đầu triển khai tổ chức các kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Phương thức tổ chức sẽ do Bộ Xây dựng giao hoặc ủy quyền trực tiếp cho một số đơn vị tổ chức kỳ thi”, TS Nguyễn Văn Đính cho hay.
Cũng theo đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam, những quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS vừa được thông qua nói trên sẽ loại bỏ nhiều môi giới BĐS không chuyên, tạo ra môi trường kinh doanh BĐS lành mạnh, minh bạch, theo đúng chủ trương của Chính phủ.
Việc giao dịch qua tài khoản cũng đồng thời giúp Nhà nước chống thất thu thuế khi khoản hoa hồng của lực lượng này là rất lớn. Tuy nhiên, những quy định trên cũng đặt ra thách thức trong việc tuyển dụng, đào tạo nhân sự đối với các sàn giao dịch BĐS. Đồng thời cũng là những yêu cầu khắt khe hơn đối với lực lượng môi giới.
Còn khoảng 1 năm nữa, Luật Kinh doanh BĐS cũng như các bộ luật liên quan tới lĩnh vực quan trọng này sẽ chính thức có hiệu lực. Để thích nghi với các thay đổi trong khung pháp lý mới, môi giới cần nhanh chóng cập nhật kiến thức, nâng cao kỹ năng và tận dụng cơ hội mới trong thị trường.
Theo đó, môi giới cần phải dành thời gian nắm vững và hiểu rõ các quy định pháp luật mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản để áp dụng đúng; nâng cao chuyên môn và kỹ năng, môi giới cần liên tục nâng cao kiến thức và kỹ năng của mình, bao gồm việc cải thiện kỹ năng giao tiếp, đàm phán, và kiến thức về thị trường; sử dụng công nghệ và hệ thống quản lý để tối ưu hóa quy trình làm việc, tăng cường tính chuyên nghiệp và minh bạch trong hoạt động kinh doanh.
Đồng thời, tham gia tích cực vào các hoạt động và sự kiện của ngành BĐS thông qua các tổ chức xã hội nghề nghiệp để cập nhật thông tin cũng như xây dựng và duy trì các mối quan hệ trong ngành; thay vì chỉ tập trung vào một loại hình hoặc khu vực BĐS cụ thể, môi giới có thể tìm kiếm cơ hội mới trong các phân khúc thị trường khác nhau hoặc khu vực đang phát triển nhanh chóng.
