Oväntat "fast" med ekonomisk börda vid omvandling av markanvändning

Omvandlingen av markanvändningsändamål uppvisar i vissa fall brister, vilket orsakar ekonomiska bördor för människor och kräver justeringar av marklagen och förordningarna från 2024 för att frigöra markresurser.

Företag föreslår att ändra bestämmelserna om beräkning av markanvändningsavgifter för vissa specialfall för att frigöra markresurser och minska den ekonomiska bördan för människor och företag - Foto: NGOC HIEN

I ett samtal med Tuoi Tre sa Nguyen Phuong Nam – tidigare ordförande för Ho Chi Minh City Young Entrepreneurs Association – att omvandlingen av markanvändningsändamål till icke- jordbruksmark som hyrs ut med årlig betalning men som före uthyrningen kom från jordbruksmark som tillhörde personer med röda böcker (inte offentlig mark) har problem med reglerna för beräkning av avgifter.

Oväntade svårigheter med att omvandla markanvändningsändamål

Herr Nguyen Phuong Nam sade att dekret 103 om avgifter för markanvändningskonvertering inte tydligt skiljer på eller utelämnar fall där markanvändare har beviljats ​​markanvändningsrättigheter för jordbruksmark (inte offentlig mark för arrende) innan de konverterat till icke-jordbruksmark och betalat årlig markhyra. När de behöver konvertera till bostadsmark kommer deras ekonomiska skyldigheter att påverkas kraftigt.

Mer specifikt måste man i detta fall betala 100 % av markavgiften som beräknats utifrån bostadsmarkpriset vid tidpunkten för beslutet att tillåta ändringen av ändamålet. Principen att beräkna enligt jordbruksmarkpriset för sin egen jordbruksmark som beviljats ​​ett certifikat före uthyrning tillämpas inte.

Dessutom får man inte göra avdrag för det värde som betalas vid årlig arrende av mark, trots att marken är privat mark, inte mark som staten arrenderat från början.

Enligt Nam leder detta till stora brister, såsom att skapa orättvisa och minska motivationen hos människor och företag att utnyttja mark för produktions- och affärsändamål.

Dessutom saknar nuvarande lagar tydliga bestämmelser om att säga upp markarrendeavtal i tid och före utgången av löptiden i de fall där markanvändare inte längre behöver använda den arrenderade marken för mark vars ursprung de har beviljats ​​ett markanvändningsrättsintyg före arrendet.

Därför kan man inte avveckla arrendeavtalet i förtid och kan inte få ett nytt markintyg utfärdat som före arrendet, vilket får många konsekvenser gällande tillgångar, investeringar, inteckningar, transaktioner etc.

För att säkerställa legitima och lagliga rättigheter för markanvändare, och samtidigt uppmuntra människor och företag att omsätta mark i effektiv produktion och affärsverksamhet, sade Nam att det i denna revidering av 2024 års marklag och dekret 103 är nödvändigt att beakta ovanstående "saknade" fall.

Förslag om att komplettera bestämmelserna i den reviderade marklagen

Angående ekonomiska skyldigheter vid ändrad markanvändning föreslog Nam att det är nödvändigt att tydligt ange fallet med mark som inte är av jordbruksrelaterad produktion och affärsmark som hyrs ut med årlig betalning, men ursprungligen är mark som tillhör personer eller företag som har beviljats ​​ett certifikat innan uthyrningsförfarandena slutförts (inte offentlig mark), att de då kommer att omfattas av policyn när syftet ändras till bostadsmark.

Policyn inkluderar: Att inte behöva betala 100 % av markanvändningsavgifterna som till exempel offentlig mark som arrenderas av staten, och beräknas på samma sätt som jordbruksmark som omvandlas för andra ändamål.

Enligt herr Nam gäller inte dekret 103 detta eftersom ursprunget är folkets jordbruksmark.

Mer specifikt har personer med samma mark beviljats ​​ett intyg om nyttjanderätt till jordbruksmark, men de har omvandlat en del av jordbruksmarken till icke-jordbruksproduktionsmark. De får ändra formen av markarrende med årlig betalning på sin mark. När det finns behov av att ändra markanvändningen beräknas detta markarrende med årlig betalning som 0. Återstående jordbruksmark vid ändring av syfte beräknas enligt de ekonomiska förpliktelserna för jordbruksmarktypen.

Angående rätten att säga upp markarrendeavtalet sade Nam att det är nödvändigt att lägga till en bestämmelse som tillåter markanvändare som betalar årlig arrende, men vars mark tidigare har beviljats ​​ett arrendecertifikat, att ha rätt att säga upp arrendeavtalet före utgången av avtalets löptid om de inte längre behöver det; och att få ett nytt markanvändningsrättscertifikat utfärdat i enlighet med den nuvarande användningsstatusen före arrendet om det inte föreligger någon överträdelse av marklagen.

Vid ändring av denna förordning är det nödvändigt att säkerställa principerna om rättvisa, transparens och rimlighet, samtidigt som man tydligt skiljer mellan offentlig mark som arrenderas av staten och privat mark som människor/företag har beviljats ​​rätt att använda och sedan arrenderats årligen mot betalning, utan att det påverkar människors praktiska rättigheter.

"Vi tror att om ovanstående rekommendationer accepteras och institutionaliseras i den reviderade marklagen, kommer de att bidra till att främja effektiv markanvändning, uppmuntra människor med jordbruksmark att vara redo att använda den för icke-jordbruksproduktion och företag, skapa jobb, ge positiva bidrag till statsbudgeten och den socioekonomiska utvecklingen", sade Nam.

Förslag om att avskaffa årlig registrering av markanvändning

Herr Nam sa att regleringen om att markanvändare måste registrera sina årliga markanvändningsplaner och få godkännande från provins- eller stadsnivå innan de kan ändra markanvändningen i enlighet med planen är mycket slösaktig och tar 1–2 år.

Han sa också att det inte är nödvändigt att genomföra registreringsförfaranden för markanvändning när det finns behov av att lagligt ändra markanvändningens syften.

Detta kommer att skapa förutsättningar för att människor och företag inte går miste om möjligheten att utnyttja mark effektivt, bidra till budgetintäkterna samt spara tid och ansträngning för människor och statliga förvaltningsmyndigheter i processen att implementera administrativa förfaranden gällande mark.

Tillbaka till ämnet

NGOC HIEN

Källa: https://tuoitre.vn/bat-ngo-mac-ket-voi-ganh-nang-tai-chinh-khi-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-20250731085956087.htm