Prisvärda lägenheter är ett potentiellt segment som väntar på investerare.

Enorm efterfrågan från verkliga behov

Enligt Savills ökade fastighetspriserna i Hanoi med i genomsnitt 6 %/år och i Ho Chi Minh-staden med 3 %/år under perioden 2019-2023, medan den personliga inkomsten endast ökade med 4 % respektive 3 %. Denna växande skillnad gör det svårare än någonsin för många att äga ett hem. Dessutom har juridiska hinder, problem med byggherrar och förseningar i utfärdandet av bostadsstödspolicyer gjort situationen mer komplicerad.

En hållbar fastighetsmarknad har ofta ett diversifierat segment, särskilt klass B- och C-produkter. Men i både Hanoi och Ho Chi Minh-staden är utbudet av dessa typer av bostäder allvarligt bristfälligt. Efterfrågan på cirka 50 000 lägenheter per år, främst från medelinkomsttagare och unga hushåll, har inte tillgodoses helt.

Aktiviteter inom lägenhetssegmentet i Ho Chi Minh City (Foto: Savills)

Enligt Giang Huynh, forskningschef och S22M på Savills, står både Ho Chi Minh-staden och angränsande provinser som Binh Duong, Dong Nai och Long An inför brist på bostäder. Inom en snar framtid kommer Ho Chi Minh-staden att uppleva en ökning av exklusiva projekt, medan tillgången på prisvärda bostäder är begränsad.

Hanoi kommer däremot att fokusera på att utveckla projekt av klass B. Denna obalans beror på många faktorer, inklusive inkomsttillväxt, begränsad markfond och höga markkostnader, tillsammans med komplicerade administrativa förfaranden för licensiering av nya utvecklingsprojekt.

Med offentliga investeringar i infrastruktur som står för cirka 6 % av BNP genomför regeringen många stora projekt, såsom att bygga vägar, broar, flygplatser och hamnar. Samtidigt sade Giang att den reviderade marklagen har skapat mer gynnsamma förutsättningar för genomförandet av dessa projekt.

Huvudsyftet med dessa projekt är att förbättra transportförbindelserna mellan provinser och städer, förkorta geografiska avstånd och restider, särskilt mellan stadskärnor och förortsområden. Detta kommer att underlätta socioekonomisk utveckling och attrahera investeringar.

"Den kollektivtrafikorienterade utvecklingsmodellen (TOD), vanligtvis tunnelbanesystemet, har visat sig effektiv för att lösa trafikproblem och tillhandahålla bostäder. Genom att fokusera på att utveckla områden runt tunnelbanelinjer ökar byggtätheten, vilket skapar gynnsamma förutsättningar för resor och förbindelser mellan områden. Samtidigt bidrar utnyttjandet av markfonder längs tunnelbanelinjer också till att minska investeringskostnaderna, vilket skapar mer prisvärda bostadsalternativ för människor", tillade Savills-experten.

TOD-modellen är ett stöd för utveckling av prisvärda bostäder

För att minska trycket på markfonder och stadskostnader strävar Hanoi och Ho Chi Minh-staden efter att utöka stadsområdena till angränsande provinser som Binh Duong och Bac Ninh, säger experten Giang Huynh. Stora investeringar i transportinfrastruktur har underlättat denna process och gjort förortsområden mer attraktiva för investerare och invånare.

Politiskt framsteg

Savills experter tror också att utfärdandet av nya lagar som marklagen 2024, fastighetsaffärslagen 2023 och bostadslagen 2023 förväntas skapa positiva förändringar på fastighetsmarknaden. Dessa nya lagregler lovar att förbättra markanvändningens effektivitet, förenkla administrativa förfaranden och skapa mer gynnsamma förutsättningar för investerare att delta på marknaden.

"I synnerhet har bostadslagen från 2023 förenklat processen för att köpa och sälja hus, och samtidigt gett tydliga regler för utländskt bostadsägande. Följaktligen kan utlänningar äga upp till 30 % av det totala antalet lägenheter i en byggnad och högst 250 hus i en avdelning. Ägandeperioden är 50 år och kan förlängas. Men vid äktenskap med en vietnamesisk medborgare får utlänningar äga hus permanent", citerade Giang.

För att åtgärda bostadsbristen och förhindra markspekulation har fastighetslagen från 2023 infört ett förbud mot markindelning i större städer från och med den 31 januari 2025. Samtidigt innehåller bostadslagen från 2023 också viktiga justeringar, med fokus på bostadsutveckling i större städer.

Dessutom har den obligatoriska regleringen att reservera 20 % av markytan för kommersiella projekt avskaffats, vilket öppnar upp möjligheter för investerare att omvandla detta område för att bygga sociala bostäder. Investerare i sociala bostäder kommer att dra nytta av många attraktiva incitament, såsom fri markanvändning, ingen markhyra och möjligheten att få lån med förmånliga räntor.

Sociala bostäder är också bördig mark för investerare.

Savills konstaterade också att för att lösa problemet med tillräckliga bostäder och människors överkomliga kostnader behöver vi en heltäckande lösning som kombinerar styrkorna hos både den offentliga och den privata sektorn. Ingen enskild part kan lösa detta svåra problem.

Mot bakgrund av begränsad statsbudget och höga räntor står finansieringen av sociala bostadsprojekt inför många svårigheter. Samtidigt står den privata sektorn inför inflationstryck på insatskostnaderna. Därför är ett effektivt samarbete mellan de två sidorna brådskande.

Globala mål för koldioxidminskning gör också frågan mer brådskande. Bostadsleverantörer som erbjuder prisvärda bostäder kan bidra till att uppnå dessa mål genom att renovera befintliga fastigheter eller omvandla olämpliga fastigheter, såsom lediga kontor eller köpcentra, med stöd av gynnsamma regler och planering. Dessutom kommer ökad täthet och effektiv planering att spela en nyckelroll för att tillhandahålla prisvärda bostäder.

Stadsstyrelsen bör ha starka incitament för markägare att samarbeta för att skapa nya hållbara bostadsområden. Genom att utnyttja mark maximalt, kombinera den med gemensamma anläggningar och grönområden, kan vi delvis lösa det alltmer akuta bostadsproblemet. En nära samordning mellan regeringen och investerare kommer att vara nyckeln till att förverkliga dessa idéer.

Källa: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html