Det är nödvändigt att korrekt och fullständigt beräkna investerarnas vinster i dekretet om markpriser.

[annons_1]

DNVN - I en kommentar till regeringens utkast till dekret om markpriser betonade Vietnams värderingsförening (VVA) behovet av att korrekt och fullständigt beräkna vinster för investerare.

Investerarens vinst bör beräknas på markanvändningsavgift.

Naturresurs- och miljöministeriet söker kommentarer om regeringens utkast till förordning om markpriser (utkastet) som vägleder genomförandet av 2024 års marklag, med många viktiga innehåll relaterade till markvärdering och värdering.

Utkastet till dekret bedöms aktivt ha absorberat kommentarer från experter, professionella sociala organisationer som VCCI och yrkesorganisationer som Vietnam Valuation Association gällande markvärdering och relaterade frågor.

Efter att utkastet till dekret tillkännagavs, för att fortsätta att färdigställa det i en heltäckande riktning, skickade Vietnam Valuation Association nyligen en skriftlig kommentar där de betonade behovet av att korrekt och fullständigt beräkna vinster för investerare.

Punkt c, klausul 3, artikel 8 i utkastet föreskriver: ”Investerarens vinst (inklusive eget kapital och lånekostnad) beräknas som en procentandel av den bygginvesteringskostnad som anges i punkt a i denna klausul”.

VVA anser att ovanstående reglering är orimlig eftersom den inte korrekt och fullständigt beräknar hela projektets vinst enligt överskottsmetoden för investeraren. Enligt VVA ska investerarens vinst beräknas på den totala kostnad som investeraren måste lägga på att slutföra projektet tills produkten är såld för att generera intäkter.

Följaktligen inkluderar den totala kostnaden alla kostnader i punkterna a och b, klausul 3, särskilt inklusive "markavgift" som är den initiala investeringskostnad som investeraren måste betala för att fullgöra ekonomiska förpliktelser gentemot staten.

VVA anser att investerarnas vinster bör beräknas utifrån markanvändningsavgifter.

VVA förklarade argumentet att investerares vinster måste beräknas utifrån markanvändningsavgifter och sa att investerarnas vinster enligt utkastet endast är vinster från fastighetsutveckling (markutvecklingsinvesteringar), inte vinster från totala investeringskostnader inklusive markanvändningsavgifter plus investeringskostnader för fastighetsutveckling.

Därför anser VVA att om endast beräkning av vinsten på kostnaden för ett investeringsskede i den totala kostnaden för alla investeringsskeden för att bilda tillgångsvärdet inte är i enlighet med prisbildningsprincipen när man tillämpar värdering enligt självkostnadsmetoden kombinerad i överskottsmetoden för att värdera tillgångar.

Dessutom, om investerarens vinst inte beräknas på den markavgift som måste betalas, är det ett förnekande av principen om "pengarnas tidsvärde" på grund av alternativkostnad, inflation, risk och principen om "pengarnas framtida värde" när människor med pengar investerar i något affärsområde.

Angående föreskriften "Totala utvecklingskostnader för tomter och markområden som anges i denna klausul inkluderar inte ersättning, stöd och omplaceringskostnader enligt den plan som godkänts av behöriga myndigheter", enligt VVA, behöver även den beaktas och förtydligas.

Mer specifikt, enligt VVA, behöver ovanstående innehåll regleras i riktning mot att "Om investeraren får avdrag för ersättning och kostnader för sanering av mark från staten från de ekonomiska förpliktelserna gentemot staten enligt den plan som godkänts av behörig myndighet, kommer det inte att inkluderas i den totala utvecklingskostnaden".

Säkerställ korrekt och fullständig beräkning av värdet på tillgångar som är knutna till mark

I punkt a, klausul 3, artikel 6 i utkastet till formel för att bestämma det aktuella värdet av tillgångar knutna till mark föreslår VVA att man överväger att använda både "avskrivningsvärde" och "amortering".

För att förklara ovanstående rekommendation, enligt VVA är avskrivningar av tillgångar och slitage relaterade till varandra, slitage leder till avskrivningar, men i grunden är de olika.

Avskrivningar är ett objektivt fenomen, en naturlig egenskap hos tillgångar, deras värde minskar gradvis över tid. Avskrivningar är däremot ett subjektivt mått som förvaltaren använder för att återvinna tillgångens avskrivna värde.

”Enligt internationell praxis och gällande bestämmelser i Vietnam är avskrivningsmetoden och avskrivningsmetoden olika. Därför kan det leda till olika resultat, och om två konsultföretag fastställer priset för samma tomt, beräknar en enhet genom avskrivning, en enhet beräknar genom avskrivning... resultatet av markprisberäkningen kommer att bli olika”, kommenterade VVA.

Enligt VVA bör därför minussidan (-) av ovanstående formel endast använda ett beräkningskriterium, antingen avskrivningar eller amorteringar, och normalt sett använder man "avskrivningar" för att bestämma tillgångspriset vid värderingstillfället.

Dessutom föreslog VVA att bestämmelsen i punkt b, klausul 3 i utkastet till föreskrifter skulle förtydligas, som anger: "Om perenna träd vid tidpunkten för värderingen ännu inte har nått avverkningstid, bestäms det aktuella värdet av den egendom som är knuten till marken av den totala kostnaden som investerats i plantering och skötsel fram till tidpunkten för värderingen".

”Ovanstående förordning definierar inte tydligt vilken enhets ansvar som ska fastställa det aktuella värdet av tillgångar knutna till mark, oavsett om det är konsultenheten, kunden vars tillgångar ska värderas som tillhandahåller uppgifterna, eller den behöriga myndigheten... Därför är det lätt att leda till juridiska problem vid användning av uppgifterna”, kommenterade VVA och föreslog att utredningskommittén borde förtydliga ytterligare.

Torsdag

[annons_2]
Källa