Vietnamesiska fastigheter lockar utländska investerare, överraskningar om lägenhetspriser i HCMC, husägares rättigheter

Stark ökning av utländska direktinvesteringar i fastigheter, undersökning av lägenhetspriserna i vissa projekt i Ho Chi Minh-staden, regleringar om husägarrättigheter... är de senaste fastighetsnyheterna.

Utländska direktinvesteringar spelar en stor roll på den vietnamesiska fastighetsmarknaden för att rensa utbudet och standardisera marknaden. (Foto: Linh An)

Inflödet av utländska direktinvesteringar till fastigheter ökade kraftigt

Enligt de senaste uppgifterna från den allmänna statistikbyrån uppgick det totala registrerade utländska direktinvesteringskapitalet (FDI) i Vietnam per den 31 augusti till 20,52 miljarder USD, en ökning med mer än 8 % jämfört med samma period förra året. Det är värt att notera att fastighetssektorn stod för nästan 20 % av det totala nyregistrerade kapitalet, 5,1 gånger högre än samma period. Om man inkluderar nyregistrerat kapital och justerat registrerat kapital uppgick det registrerade utländska direktinvesteringskapitalet inom fastighetsverksamhet till 2,55 miljarder USD, 3,7 gånger högre än samma period och står för nästan 14,4 % av det totala nyregistrerade och ökade kapitalet.

Herr Nguyen Quoc Anh, biträdande generaldirektör för Batdongsan.com.vn, sade att utländska direktinvesteringar spelar en stor roll på den vietnamesiska fastighetsmarknaden för att rensa utbudet och standardisera marknaden med strikta kriterier för utländskt kapital vad gäller laglighet, planering och produktutvecklingsmetoder. Vissa segment som industrifastigheter, kontor, bostäder och resorter – de typer som utländska investerare är intresserade av – kommer att påverkas direkt av detta kapital.

Enligt Mr. Quoc Anh träder tre lagar relaterade till fastighetsmarknaden, nämligen bostadslagen 2023, fastighetsaffärslagen 2023 och marklagen 2024, officiellt i kraft, vilket skapar en tydlig korridor för fastighetsmarknaden, i kombination med en stabil ekonomisk utveckling och starka investeringar i infrastruktur, vilket gör den vietnamesiska fastighetsmarknaden attraktiv i utländska investerares ögon. Utländska investerare har förtroende och de investerar mer pengar i Vietnam tack vare stödet från advokatbyråer.

Troy Griffiths, vice VD för Savills Vietnam, sade att vissa segment, såsom detaljhandel, resorter, kontor och bostadsfastigheter, har en positiv utveckling tack vare utländska direktinvesteringar.

Specifikt inom detaljhandelsfastigheter fortsätter AEON Mall sin expansionsplan med öppnandet av AEON Mall Hue (8,6 hektar) i september. Denna enhet har också förvärvat en 10,5 hektar stor tomt i Thanh Hoa för att bygga det största kommersiella centret i Centralregionen och har godkänt masterplanen 1/500 för AEON Mall Bien Hoa-projektet (12 hektar). Becamex IDC har också startat ett 7 hektar stort kommersiellt komplexprojekt i Binh Duong New City.

Inom semesterfastighetssektorn återvänder internationella turister till Vietnam med mer än 11,4 miljoner ankomster under de första åtta månaderna 2024, en ökning med 45,8 % jämfört med föregående år och 1 % högre än 2019. År 2028 förväntas 191 hotellprojekt ge cirka 49 800 rum; 75 % av detta nya utbud ligger i mellan- till högprissegmentet, varav 70 % är varumärken från internationella lyxhotellkedjor, vilket positionerar Vietnam som en viktig marknad i regionen.

På bostadsmarknaden lanserade Cosmos Initia, TT Capital och Koterasu Group TT AVIO-projektet i Binh Duong, vilket tillhandahåller nästan 2 000 prisvärda lägenheter; Vinhomes introducerade det 385 hektar stora Vinhomes Global Gate-projektet i Hanoi , inklusive mer än 4 100 låghuslägenheter och 12 600 höghuslägenheter...

När det gäller kontorsmarknaden kommer cirka 35 000 kvadratmeter kontorsyta att läggas till i Ho Chi Minh-staden under andra halvåret 2024 från tre projekt av klass B och C: Thaisquare The Merit, Vinatex Building och CMC Tower B. I Hanoi kommer två projekt av klass A, Taisei Ha Noi Office Tower och Heritage West Lake, att lägga till ytterligare 46 000 kvadratmeter i slutet av året.

Enligt Troy Griffiths är det inte svårt att se att projekten med deltagande av utländska direktinvesteringskällor framför allt säkerställer transparens och rättslig klarhet. För utländska investerare är detta en förutsättning för att de ska besluta sig för att investera i fastighetsprojekt i Vietnam.

Lägenhetsförsäljningspriset närmar sig 500 miljoner VND/m2

Enligt rapporten om bostadsmarknaden i Ho Chi Minh-staden och omgivande områden i oktober 2024 från DKRA Group minskade lägenhetsutbudet något jämfört med samma period och var huvudsakligen koncentrerat till Ho Chi Minh-staden och Binh Duong.

Marknadsefterfrågan har visat tecken på återhämtning, främst från nya projekt som lanserades till försäljning denna månad i Binh Duong och Long An.

Data från DKRA Group visar att det primära försäljningspriset för lägenheter fortsätter att vara högt på grund av tryck på insatskostnaderna. Försäljningspriset för vissa projekt i provinser som gränsar till Ho Chi Minh-staden ökade med 3–8 % jämfört med den produktkorg som såldes 3–6 månader tidigare.

För andrahandsmarknaden fortsätter försäljningspriserna och likviditeten att återhämta sig, med transaktioner koncentrerade till projekt som redan har rosa böcker eller som håller på att förbereda överlämning av hus.

När det gäller försäljningspriset för primära lägenheter, enligt DKRA Group, varierar priset i Ho Chi Minh-staden från 30-493 miljoner VND/m2, Binh Duong från 26-59 miljoner VND/m2, Ba Ria-Vung Tau från 35-61 miljoner VND/m2, Dong Nai från 33-41 miljoner VND/m2, Long An från 21-29 miljoner VND/m2.

Experter från Savills Vietnam analyserade tillgängligheten till bostäder och sa att bostadspriserna i Ho Chi Minh-staden ökade med i genomsnitt 3 % per år under perioden 2019–2023, vilket motsvarar ökningen av den personliga inkomsten. Skillnaden mellan bostadspriser och inkomst växer, vilket gör det svårare för människor att äga ett hus.

Varje år behöver medelinkomsttagare och unga hushåll i Ho Chi Minh-staden cirka 50 000 lägenheter. Utbudet är dock fortfarande inte tillräckligt för att möta efterfrågan.

Undersökningar visar att de flesta lägenhetsprojekten i Ho Chi Minh-staden som erbjuds till försäljning under tredje kvartalet 2023 ligger i high-end-segmentet och är belägna i östra Saigon. Till exempel erbjuds nästa fas av Eaton Park-projektet i Thu Duc City av Gamuda Land till ett genomsnittspris på 140 miljoner VND/m2.

Masterise Home har också precis lanserat två lägenhetsbyggnader i Masteri Grand View-projektet med priser från 100 miljoner VND/m2. Detta är den första höghusdelen av det nya stadsområdet The Global City, Thu Duc City.

I Vinhomes Grand Park Urban Area, Thu Duc City, erbjuds nästa fas av Opus One-kvarteret också till försäljning för cirka 100 miljoner VND/m2. Efter att ha färdigställt 5 källare öppnar King Crown Infinity-projektet nästa produktkorg till försäljning med priser från 100–125 miljoner VND/m2.

Enligt planen kommer staden i Green City-projektet att reservera 67 216,8 kvadratmeter mark för att bygga skolor och offentliga lokaler för affärsändamål. (Källa: XD Newspaper)

Vingroup Corporation fick överlämning av mer än 127,4 hektar mark för att bygga Green City-projektet.

Hanois folkkommitté har just beslutat att överlämna mer än 127,4 hektar mark (fas 1) i kommunerna Tan Hoi, Lien Trung, Tan Lap och Lien Ha i Dan Phuong-distriktet, där tomtröjningen har slutförts, till Vingroup Corporation - JSC för att genomföra projektet Urban Functional Area - Green City.

Enligt beslut nr 6011/QD-UBND daterat 18 november 2024 från Hanois folkkommitté finns det av de totalt mer än 127,4 hektar mark som tilldelades i den första fasen 409 786,6 kvadratmeter bostadsmark med markanvändningsformen statlig marktilldelning med uppbörd av markanvändningsavgift.

Området som ska levereras denna gång omfattar 296 011,7 m2 bostadsmark för byggande av låghus; 113 774,9 m2 bostadsmark för byggande av höghus, med funktioner som: kommersiella tjänster, kontor, hotell, lägenheter,...

Enligt planen kommer staden i Green City-projektet att reservera 67 216,8 kvadratmeter mark för att bygga skolor och offentliga anläggningar för affärsändamål. Markanvändningen sker genom att staten arrenderar mark och uppbär markhyra en gång för hela arrendeperioden. Markarrendeperioden är 50 år. Projektet kommer att bygga högstadieskolor, grundskolor, förskolor; bygga kommersiella serviceanläggningar, marknader...; stadsförvaltning, samhällsaktiviteter; vårdcentraler; kulturhus, samhällsaktiviteter.

Staden avsätter också 702 065,7 m2 mark för träd och trafik, staten fördelar denna mark utan att ta ut markanvändningsavgifter; 17 470,7 m2 mark för byggnation av teknisk infrastruktur inklusive: avloppsreningsområde, område för omlastning av fast avfall, planerat område för teknisk infrastruktur, vattenverk, pumpstation; 11 939,4 m2 mark ovanför projektets markyta för gårdsplan, intern väg, tekniska infrastrukturarbeten och plantering av träd för gemensamt bruk.

Vingroup Corporation - JSC ansvarar för att synkront bygga teknisk infrastruktur, underhålla och reparera projektet efter bygginvesteringar och överlämna det till den lokala regeringen för förvaltning och gemensam användning av staden...

Det är värt att notera att staden i detta projekt reserverade 8 945,6 kvadratmeter mark i tomter med symboler från C-TT5.1 till C-TT5.7 för återbosättningsområden. Vingroup Corporation - JSC ansvarar för att investera i synkron infrastrukturbyggnation och, efter att byggnationen är slutförd, överlämna den till distriktet. Markanvändningen sker genom att staten fördelar mark utan att ta ut markanvändningsavgifter.

Husägares rättigheter

Artikel 10 i bostadslagen från 2023 anger rättigheterna för husägare och husbrukare enligt följande:

1. Husägare som är inhemska organisationer, privatpersoner eller vietnamesiska personer bosatta utomlands har följande rättigheter:

a) Ha rätt till okränkbarhet av de bostäder som han/hon lagligen äger;

b) Användning av bostäder för bostadsändamål och andra ändamål som inte är förbjudna enligt lag;

c) Beviljas ett intyg för huset under sin lagliga äganderätt i enlighet med bestämmelserna i denna lag och lagen om mark;

d) Försäljning, leasing, donation, byte, testamentering, pantsättning, kapitaltillskott med bostäder i enlighet med bestämmelserna i denna lag, marklagen och andra relevanta lagbestämmelser; överföring av avtal om köp och försäljning av bostäder, leasing, utlåning, uthyrning, godkännande av bostadsförvaltning och andra rättigheter i enlighet med lagbestämmelser; vid donation eller testamentering av bostäder till en person som inte är berättigad att äga en bostad i Vietnam, har personen endast rätt till värdet av den bostaden.

Om marklagen har andra bestämmelser om rättigheter för husägare i samband med markanvändningsrättigheter som är vietnameser bosatta utomlands, ska sådana bestämmelser tillämpas.

d) Delad användning av allmännyttiga tjänster i det bostadsområdet i enlighet med bestämmelserna i denna lag och andra relevanta lagbestämmelser.

Om ägaren till ett hyreshus är bostad har hen rätt att gemensamt äga och gemensamt nyttja hyreshusets gemensamma egendom och den gemensamma infrastrukturen i det hyreshuset, med undantag för byggnader som byggts för affärsändamål eller som måste överlämnas till staten enligt lagbestämmelser eller enligt avtalet i köpe- och leasingavtalet för huset.

e) Underhåll, renovering, rivning och ombyggnad av hus enligt bestämmelserna i denna lag och bygglagen;

g) Ha rätt att äga en bostad som skyddas i enlighet med bestämmelserna i artikel 7 i denna lag;

h) Klaga, anmäla och väcka talan mot handlingar som kränker ens legitima äganderätt och andra handlingar som bryter mot bostadslagen;

i) Andra rättigheter som föreskrivs i lag.

2. Husägare som är utländska organisationer eller individer har de rättigheter som anges i artikel 20 i denna lag.

3. Bostadsanvändare som inte är husägare har rätt att utöva sina rättigheter att förvalta och använda bostaden i enlighet med avtalet med husägaren.

Således har husägare de rättigheter som anges ovan.

Källa: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dia-oc-viet-nam-attracts-von-nha-dau-tu-ngoai-bat-ngo-ve-gia-can-ho-tai-tphcm-quyen-cua-chu-so-huu-nha-o-294775.html