Lägenhetspriserna bara ökar, inte minskar, hyrespriserna förblir "oförändrade", villkor för tvångsåterbäring av mark

Hyreshus är fortfarande marknadens "hetaste punkt", nästan 4 000 gamla lägenheter i Ho Chi Minh-staden ska snart repareras, ny beräkningsmetod för personlig inkomstskatt vid överföring av markrättigheter... är de senaste fastighetsnyheterna.

På den norra marknaden är lägenheter det segment som kommer att få positiv uppmärksamhet under 2024. (Foto: Linh An)

Lägenhet - marknadens hetaste plats

Nyligen anordnade Batdongsan.com.vn evenemanget "Översikt över Vietnams fastighetsmarknad 2024 och fokus på Da Nang ".

Vid konferensen sa Nguyen Quoc Anh, biträdande generaldirektör för Batdongsan.com.vn, att lägenheter är en typ av fastighet med en ganska stabil nivå av intresse och pristillväxt på marknaden.

Mer specifikt varierade det genomsnittliga försäljningspriset för lägenheter år 2021 mellan 34 och 37 miljoner VND/m2. År 2022 varierade det genomsnittliga försäljningspriset för lägenheter mellan 38 och 40 miljoner VND/m2. År 2023 varierade det genomsnittliga försäljningspriset för lägenheter mellan 39 och 42 miljoner VND/m2. År 2024 varierade det genomsnittliga försäljningspriset för lägenheter mellan 45 och 51 miljoner VND/m2.

I motsats till den kontinuerligt uppåtgående trenden för försäljningspriser har hyrespriserna för lägenheter nästan inte förändrats nämnvärt under senare år. År 2021 var den genomsnittliga hyrespriset för lägenheter 10 miljoner VND/månad. År 2023 och 2024 hade den genomsnittliga hyrespriset för lägenheter ökat till 12 miljoner VND/månad.

Särskilt på den norra marknaden är lägenheter det segment som kommer att få positiv uppmärksamhet under 2024. Marknaderna med högst intresse för lägenheter inkluderar Hanoi och Hung Yen med en tillväxttakt på 7 % jämfört med andra kvartalet 2024, följt av Hai Phong med en tillväxttakt på 6 %.

I Hanoi är de lägenhetsprojekt som får störst uppmärksamhet från användarna under tredje kvartalet 2024 Hanoi Melody Residence med en ökning av intresset på 88 %, Heritage West Lake med en ökning på 87 %, Sunshine Green Iconic med en ökning på 76 %, Sunshine Golden River med en ökning på 74 % och The Sapphire - Vinhomes Smart City med en ökning på 58 %.

I Ho Chi Minh-staden är de lägenhetsprojekt som får störst uppmärksamhet från användarna under tredje kvartalet 2024 Lavida Plus med en ökning av intresset med 258 %, Celesta Rise med en ökning av intresset med 198 %, Van Phuc City-stadsområdet med en ökning med 57 %, The Opera Residence med en ökning med 55 %, Thu Thiem Green House med en ökning med 55 % och The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park med en ökning med 46 %.

Jämfört med samma period förra året inkluderar lägenhetsprojekten med den bästa prisökningen på Hanoi-marknaden Times City med en ökning på 39 %, Goldmark City med en ökning på 38 %, Vinhomes Ocean Park Gia Lam med en ökning på 38 %, Vinhomes D'Capital med en ökning på 27 % och Vinhomes Smart City med en ökning på 26 %. I Ho Chi Minh-staden är lägenhetsprojekten med den bästa prisökningen på marknaden Lavida Plus med en ökning på 24 %, The Era Town med en ökning på 19 %, Masteri Thao Dien med en ökning på 18 %, The Opera Residence med en ökning på 13 % och Empire City Thu Thiem med en ökning på 13 %.

Enligt Mr. Quoc Anh tar exklusiva och lyxiga lägenheter gradvis upp en större andel av lägenhetsutbudet i större städer, särskilt på landets tre viktigaste marknader: Hanoi, Ho Chi Minh-staden och Da Nang. Lyxlägenheterna i Da Nang visar särskilt god tillväxt i både försäljningspris och räntenivå, medan marknaden i de återstående två större städerna, Hanoi och Ho Chi Minh-staden, tenderar att gå åt sidan.

Enligt data från Batdongsan.com.vn har priset på lyxlägenheter i Hanoi minskat från 136 miljoner VND/m2 under andra kvartalet 2024 till 132 miljoner VND/m2 under tredje kvartalet 2024. Under samma tidsperiod ökade försäljningspriset för lyxlägenheter i Ho Chi Minh-staden från 113 miljoner VND/m2 till 121 miljoner VND/m2.

Priset på lyxlägenheter i Da Nang ökade från 106 miljoner VND/m2 till 111 miljoner VND/m2. Da Nang är också den marknad med högst intresse för lyxlägenheter, från 240 poäng till 260 poäng.

Samtidigt noterade Ho Chi Minh-staden och Hanoi en minskning av räntenivåerna. Mer specifikt minskade räntenivån för lyxlägenheter i Hanoi från 109 poäng till 107 poäng, och lyxlägenheter i Ho Chi Minh-staden minskade från 50 poäng till 45 poäng.

Herr Quoc Anh sade att hanoiborna letar mer efter lyxlägenheter och ägnar stor uppmärksamhet åt områdena Hung Yen, Da Nang och Hai Phong . När det gäller andelen intressen för lyxlägenheter per område i Hanoi ligger Hung Yen i topp med 44 %, Da Nang är på andra plats med 15 %. Hai Phong är på tredje plats med en sökfrekvens på 9 %. Dessa är också de tre områdena med det högsta antalet sökningar efter lyxlägenheter på marknaden.

Enligt vice generaldirektören för Batdongsan.com.vn är höjdpunkten inom lyxlägenhetssegmentet den "märkesfastighetsprodukten". "Branded Residence" är exklusiva fastighetsprojekt som utvecklats i samarbete med kända varumärken. Dessa projekt erbjuder lyxiga tjänster och bekvämligheter med elegant design. De främsta anledningarna till att konsumenter väljer att köpa märkesfastigheter inkluderar: tjänster och bekvämligheter (34 %), vinstpotential (25 %), fastighetsunderhåll och förvaltning (23 %), varumärkesigenkänning (10 %).

Nästan 4 000 gamla lägenheter i Ho Chi Minh-staden ska snart repareras.

Ho Chi Minh-stadens folkkommitté har just utfärdat ett dokument som ger myndigheter i uppdrag att lösa svårigheter och problem med reparation av lägenheter och gemensamma utrymmen i flerbostadshus som förvaltas av Center for Housing Management and Construction Appraisal, Department of Construction.

Tidigare, i slutet av juli, tilldelade Ho Chi Minh-stadens folkkommitté 3 944 statligt ägda lägenheter till folkkommittéerna i distrikten och Thu Duc City så att dessa orter kunde godkänna förvaltningen och använda planer för vidarebosättningsändamål.

Ho Chi Minh-stadens folkkommitté kräver att distrikten och Thu Duc City i detalj rapporterar det faktiska antalet lägenheter som behöver repareras samt framstegen och omplaceringsplanen. Baserat på ovanstående plan kommer Center for Housing Management and Construction Inspection att reparera lägenheterna och gemensamma utrymmen i hyreshusen.

Nästan 4 000 lägenheter fördelade på orter är indelade i tre grupper.

Grupp 1 omfattar specifikt alla lägenheter i allmännyttiga flerbostadshus som fortfarande står lediga och inte har iordningställts för användning. Grupp 2 omfattar lediga lägenheter som inte har iordningställts för användning, belägna mellan lägenheter som har iordningställts för användning men där det ännu inte finns någon lägenhetsförvaltningsnämnd.

För lägenheter i de två ovanstående grupperna kommer Bostadsförvaltnings- och bygginspektionscentret att leda reparationerna och säkerställa att framstegen sker i enlighet med orternas förslag.

Grupp 3 omfattar lediga lägenheter, belägna mellan andra lägenheter som har anordnats för användning och har etablerat en lägenhetsförvaltningsstyrelse.

För denna grupp har Bostadsförvaltnings- och Bygginspektionscentret i uppdrag att reparera lägenheterna och samordna med förvaltningsstyrelsen för att rapportera en plan för att reparera hyreshusets gemensamma fastighet till Byggavdelningen.

Nytt sätt att beräkna personlig inkomstskatt vid överföring av markrättigheter

Enligt tidigare bestämmelser bestämdes den beskattningsbara inkomsten från överlåtelse av markrättigheter till överlåtelsepriset varje gång. Men med de nya bestämmelserna i marklagen 2024 har beräkningsmetoden ändrats.

Detta är ett anmärkningsvärt innehåll i marklagen från 2024 vid ändring av bestämmelserna om inkomster som omfattas av personlig inkomstskatt (förkortat PIT) från fastighetsöverlåtelser.

Tidigare reglerades beskattningsbar inkomst från fastighetsöverlåtelse i paragraf 1, artikel 14 i 2007 års lag om personlig inkomstskatt (ändrad och kompletterad genom lag nr 71/2014/QH13), som föreskriver att beskattningsbar inkomst från fastighetsöverlåtelse bestäms som överlåtelsepriset varje gång.

Ovanstående förordning har dock ändrats och kompletterats genom artikel 247 i marklagen från 2024, vilken trädde i kraft den 1 augusti.

Följaktligen fastställs den beskattningsbara inkomsten från fastighetsöverlåtelse som överlåtelsepriset varje gång; vid överlåtelse av nyttjanderätt till mark beräknas den beskattningsbara inkomsten enligt markpriset i markpristabellen.

Således har marklagen från 2024 lagt till bestämmelser om fastställande av beskattningsbar inkomst vid överföring av markanvändningsrättigheter. Mer specifikt bestäms beskattningsbar inkomst från överföring av markanvändningsrättigheter från och med den 1 augusti enligt markpriset i markpristabellen.

Samtidigt bestäms skattepliktig inkomst från andra fastighetsöverlåtelser (inte nyttjanderätter till mark) fortfarande baserat på överlåtelsepriset varje gång.

Enligt marklagen från 2024 kommer markprislistor från och med 2026 att utfärdas av provinsernas folkkommittéer en gång om året för att hålla sig nära marknaden, istället för vart femte år som enligt de gamla bestämmelserna.

För närvarande fortsätter markprislistan som utfärdats av den provinsiella folkkommittén i enlighet med bestämmelserna i 2013 års marklag att tillämpas på många orter fram till den 31 december 2025.

Samtidigt, i slutet av oktober, efter nästan 3 månader av att ha mottagit kommentarer, förklaringar och lämpliga justeringar, utfärdade stadens folkkommitté officiellt ett beslut om att justera markprislistan för 2020. Denna markprislista kommer att tillämpas från och med 31 oktober 2024 till och med 31 december 2025.

I den nyligen utgivna prislistan justeras priserna på jordbruksmark genom att multiplicera markpriserna i 2020 års prislista med justeringskoefficienten (K-koefficienten) som motsvarar varje område och plats. Jämfört med det gamla priset har det justerade jordbruksmarkpriset ökat något.

För bostadsmark, om markpriset för 2020, efter multiplikation med koefficienten K, endast är 30 % av marknadspriset, är den justerade markprislistan cirka 50 % av marknadspriset.

Det högsta priset för bostadsmark i Ho Chi Minh-staden tillhör tomter längs tre rutter: Nguyen Hue, Dong Khoi och Le Loi, distrikt 1, på 687,2 miljoner VND/m2. Jämfört med markpriset år 2020 multiplicerat med koefficienten (567 miljoner VND/m2) ökade det justerade bostadsmarkpriset på ovanstående rutter med 120,2 miljoner VND/m2, vilket motsvarar 21 %.

Denna siffra har dock minskat avsevärt jämfört med det utkast som släpptes för kommentarer i slutet av juli, då det föreslagna markpriset för de tre ovannämnda sträckningarna var 810 miljoner VND/m2.

Det lägsta markpriset i staden är i bostadsområdet Thieng Lieng, Can Gio-distriktet, med 2,3 miljoner VND/m2. I prislistan för 2020, multiplicerat med koefficienten K, är markpriset i detta område endast 170 000 VND/m2. Efter justering har markpriset ökat 13,5 gånger.

Villkor för tvångsförvärv

Vilka är villkoren för tvångsmässig verkställighet av beslut om markåtervinning?

Klausul 2, artikel 89 i marklagen från 2024 (gäller från augusti 2024) föreskriver att verkställighet av beslut om markåtervinning sker när följande villkor är uppfyllda:

a) Beslutet om markåtervinning har trätt i kraft men den person vars mark återvinns följer inte beslutet efter att folkkommittén på kommunnivå, Vietnams fosterlandsfrontskommitté på kommunnivå där marken återvinns och den behöriga markförvaltningsmyndigheten eller den enhet eller organisation som utför kompensations-, stöd- och vidarebosättningsuppgifterna har mobiliserats och övertalats;

b) Beslutet att verkställa beslutet om markåtervinning har anslagits offentligt vid folkkommitténs högkvarter på kommunnivå, på den gemensamma bostadsplatsen i det bostadsområde där marken återvinns;

c) Beslutet att verkställa beslutet om markåtervinning har vunnit laga kraft;

d) Den person som är föremål för verkställighet har mottagit beslutet om verkställighet av det giltiga markåtervinningsbeslutet.

Om den person som är föremål för verkställighet vägrar att ta emot verkställighetsbeslutet eller är frånvarande när verkställighetsbeslutet meddelas, ska folkkommittén på kommunnivå upprätta ett protokoll.

Verkställighet av beslut om markåtervinning kan således endast ske när alla ovan föreskrivna villkor är uppfyllda.

Källa: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html