Fastighetstransaktioner med låneavtal: Köpare ångrar sig! (Senaste artikeln)

Fastighetsmarknaden har passerat sin "hetaste" fas. Fastighetstransaktioner med låneavtal förekommer dock fortfarande, med konsekvenser som inte har lösts över en natt. Innan den statliga förvaltningsmyndigheten ytterligare skärper lagens regler bör man därför noggrant överväga och studera villkoren i låneavtalet när man "sätter fingret" på att underteckna en fastighetstransaktion för att undvika att hamna i ett "dilemma".

Fastighetstransaktioner med låneavtal: Köpare ångrar sig! (Del 1) - Från "hotspot" i Planritning 584

Fastighetstransaktioner med låneavtal: Köpare ångrar sig! (Del 2) - Samarbete eller kapitalmobiliserings"fälla"

Kunder bör undersöka och välja fastighetsprodukter med tydlig juridisk status och välrenommerade investerare (På bilden: Xuan Hung Urban Area, Quang Thang Ward, Thanh Hoa City). Foto: PV

"Pennan faller, kycklingen dör"

Tillbaka till berättelsen om Ms. LD - en kund som köpte mark på MBQH 2125 fas 2. Ms. LD sa: "Efter att ha "överenskommit om att köpa och sälja" med markägaren, gick jag till procedurerna för att överföra namnet på låneavtalet med företaget. Innan jag undertecknade kontraktet undersökte jag inte noggrant de juridiska aspekterna av projektet, särskilt informationen om produkten jag skulle köpa (ett råhus), utan trodde helt enkelt att jag köpte en tomt. Jag visste inte hur värdefull låneavtalsproceduren var för rätten att köpa produkten. När investeraren meddelade att jag var tvungen att bygga ett hus snarast, tog jag fram kontraktet för att läsa det igen; samtidigt lärde jag mig om lagens bestämmelser och fann att transaktioner genom låneavtal var mycket riskabla. Nu i en "passiv" position var min familj tvungen att göra vad investeraren begärde."

”Om vi ​​noggrant studerar informationen om villkoren för att köpa och sälja framtida bostäder samt låneavtalets laglighet och de komplicerade förfaranden som är inblandade, kommer inte bara jag utan många människor inte att köpa mark i denna form utan leta efter tomter med tydlig juridisk status att genomföra transaktioner med” - Ms. LD delade mer.

Kund LT C, som köpte mark på MB 584, sa, "... innan låneavtalet skrevs under tog mäklaren mig till BNB LLC:s ledningskontor för att 'presentera' 'underboken' och lovade att när projektet var kvalificerat skulle markanvändningsrättigheterna överföras omedelbart. Eftersom jag litade på både investeraren och mäklaren skrev jag på ett låneavtal för att 'köpa' två intilliggande tomter. Om jag nu bygger ett hus är jag orolig för att förlora både 'kon och ladan'; men om jag inte bygger vet jag inte när jag kommer att kunna få tillbaka de pengar jag investerat...".

Även investeraren i Commercial and Residential Area Project Lot A-TM3 (förkortat A-TM3 Site) i Dong Huong Ward, Thanh Hoa City, BNB Company Limited, har "upprörts" när kunderna reagerat starkt på affären från april 2023 fram till nu. Enligt många kunder hos A-TM3 Site har investeraren visat tecken på oklarhet kring produktinformation, särskilt genom att "annonsera" mark till salu men "förvandla den till" ofärdiga hus; samtidigt som kunderna tvingas betala orimliga summor pengar när de vill investera i att bygga sina egna hus.

Men när företaget mobiliserade kapital i form av ett låneavtal hade A-TM3-planen ett beslut som godkände resultatet av investerarvalet, och i beslut nr 3345/QD-UBND, daterat 21 augusti 2019 från den provinsiella folkkommittén, fanns det tydlig information om projektets omfattning och att produkten var ofärdiga bostäder med färdig fasad. Att kunderna "av misstag" undertecknade dessa kontrakt var tvungna att acceptera, för även om de ville likvidera kontraktet är det inte lätt att få tillbaka de investerade pengarna, särskilt med tanke på den tröga fastighetsmarknaden och företag som står inför svårigheter som idag.

Tidningen Thanh Hoa har tidigare även mottagit en petition om hjälp från ett antal hushåll i Nong Cong, Thieu Hoa-distrikten i Thanh Hoa, om att "köpa" mark enligt ett låneavtal. Men när marken överlämnades till "köparen" ockuperades den av någon annan.

Enligt advokat Le Thi Phuong, direktör för Le Phuong Hoang Law Company Limited, Thanh Hoa-provinsens advokatsamfund, finns det två former av låneavtal, och i båda fallen är kunderna i en nackdel.

För det första, om låneavtalet inte har något innehåll som visar att lånebeloppet är relaterat till värdet av tomten/marken, egendom knuten till marken i låntagarens projekt, har låneavtalet inte det bindande värdet att låntagaren (som också är projektinvesteraren) måste överföra markanvändningsrättigheterna, specifik egendom knuten till marken, till långivaren. Detta avtal är helt enkelt ett civilt låneavtal, risken är att när fastigheten är berättigad till överlåtelse och fastighetspriset ökar, ingår investeraren, för egen vinning, inte ett fastighetsöverlåtelseavtal utan går endast med på att återbetala kapitalbeloppet och räntan (om någon) till långivaren, vilket leder till ekonomisk förlust för långivaren.

För det andra innehåller kontraktet ett innehåll som visar förhållandet mellan lånebeloppet och tomten/marken, huset i låntagarens projekt. Låneavtalet kan vara ett fall av en falsk transaktion, som döljer den faktiska transaktionen, vilket är en fastighetsförsäljningstransaktion som upprättas i framtiden (för närvarande är projektet inte berättigat till försäljning enligt lagens bestämmelser). Om en tvist uppstår i ett sådant avtal och en av de två parterna väcker talan till domstol, finns det en risk att både den falska transaktionen (som är en lånetransaktion) och den dolda transaktionen (som är en fastighetsförsäljningstransaktion) kommer att ogiltigförklaras av domstolen. Den rättsliga konsekvensen är att långivaren (köparen) endast får tillbaka pengarna men inte fastigheten.

Lär dig lagen noggrant

Som en potentiell investeringskanal har dock framtida fastigheter många potentiella risker om köparen inte noggrant kontrollerar projektets laglighet för att säkerställa lagliga transaktioner.

Lagen har nu mycket specifika regler för former av fastighetstransaktioner. Enligt Vu Thanh Binh, biträdande chef för Thanh Hoas byggavdelning, har byggavdelningen, efter att lagen om fastighetsaffärer trädde i kraft, antagit många former av propaganda och spridning till organisationer och individer för att följa lagens bestämmelser om fastighetstransaktioner, särskilt fastigheter som bildas i framtiden.

Enligt artikel 55 i fastighetslagen nr 66/2014/QH13 är villkoren för att fastigheter som bildas i framtiden ska få tas i bruk följande: dokument om markanvändningsrättigheter, projektdokument, byggritningar godkända av behöriga myndigheter, bygglov i de fall där bygglov krävs, dokument om godkännande av färdigställande av teknisk infrastruktur motsvarande projektets framsteg; när det gäller flerbostadshus eller byggnader med blandad användning med bostadsändamål som bildas i framtiden måste det finnas ett register över godkännande av färdigställandet av grunden för den byggnaden. Utöver detta måste investeraren, innan försäljning, uthyrning eller köp av bostäder som bildas i framtiden, ha ett skriftligt meddelande till den provinsiella bostadsförvaltningsmyndigheten om att bostäderna är berättigade till försäljning eller uthyrning/köp.

Utöver detta föreskriver artikel 19 i dekret nr 99/2015/ND-CP även undertecknande av kapitalmobiliseringsavtal för kommersiell bostadsutveckling. Följaktligen kan undertecknande av kapitalmobiliseringsavtal för investeringar i kommersiell bostadsbyggnation endast ske genom de formulär som föreskrivs i klausulerna 2, 3 och 4 i artikel 69 i bostadslagen och måste följa följande regler: Parter som deltar i kapitaltillskott, investeringssamarbete, affärssamarbete, joint ventures och föreningar får endast dela vinster (kontanter eller aktier) baserat på den kapitaltillskottskvot som överenskommits i avtalet; investerare får inte använda den kapitalmobiliseringsform som föreskrivs i denna punkt eller andra former av kapitalmobilisering för att dela upp bostadsprodukter eller för att prioritera registrering, deposition och rätten att köpa bostäder eller att dela upp markanvändningsrättigheter i projektet för den kapitalmobiliserande parten.

Många kunder som bygger hus på kommersiella och bostadsområdesprojektet Lot A-TM3, Dong Huong Ward, Thanh Hoa City är oroliga eftersom de inte vet när investeraren kommer att genomföra förfarandena för att utfärda markanvändningsrättighetscertifikatet. Foto: PV

Herr Vu Thanh Binh rekommenderar: "Vid fastighetstransaktioner måste kunder tydligt förstå lagens bestämmelser, särskilt projektets juridiska dokument, investerarens kapacitet och reglerna för villkoren för köp och försäljning av kapital för att utveckla framtida bostäder för att undvika risker vid involvering i projekt med oklar juridisk status."

Men i verkligheten använder investerare många olika "knep" för att "undgå" statens förvaltningsregler, och för det mesta sker köp och försäljning av framtida bostäder eller kapitalmobilisering genom civila transaktioner med begreppen "låneavtal", "insättningar", "samarbetsavtal"... "Statliga förvaltningsorgan har ingen grund för att hantera dessa former av transaktioner", tillade Vu Thanh Binh.

Med den spännande fastighetsmarknaden i Thanh Hoa är fastighetsprodukter alltid lika dyra som "färska räkor". De flesta projekten har sålts och "passerat" genom många sekundära investerare sedan de var "på pappret"; men enligt uppgifter från Byggdepartementet har endast 30 av 104 projekt som har godkänts för investeringspolicy anmälts av Byggdepartementet som berättigade till köp, försäljning eller kapitalanskaffning, vilket bevisar att situationen med att "kringgå lagen" köp och försäljning har varit ganska vanlig. Som tur var träffade vi en ansedd investerare som använde det mobiliserade kapitalet för rätt ändamål, och kundens rättigheter garanterades. Om vi ​​stötte på en "ökänd" investerare som "tog" pengarna för att investera i ett annat projekt, fick det faktum att kunden inte fick fastighetsprodukten eller stötte på problem senare många konsekvenser.

Inför de problem som kunderna för närvarande står inför, särskilt överlappande marktilldelning och förseningar i beviljandet av markanvändningsrättigheter, ger advokat Le Thi Phuong, chef för Le Phuong Hoang Law Company Limited, Thanh Hoa Provincial Bar Association följande råd: Angående det faktum att investeraren ännu inte har slutfört förfarandena för att bevilja markanvändningsrättigheter till köparen, kan en tvist ha uppstått mellan de två parterna. Om de två parterna inte kan förhandla och förlikas kan köparen väcka talan mot säljaren i domstol för lösning. Om investeraren på samma tomt skriver under ett låneavtal med önskemål, eller till och med skriver under ett köpekontrakt med många kunder, finns det tecken på bedrägligt tillägnande av egendom enligt artikel 174 i strafflagen 2015, ändrad och kompletterad 2017. Kunder bör i detta fall lämna in en ansökan till polisutredningsmyndigheten för godkännande och lösning.

Reportergrupp

Källa: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm