Att undanröja stora flaskhalsar för orter i anbudsgivning för investeringsprojekt i städer

Att föreskriva den lägsta betalningssatsen till statsbudgeten istället för beloppet

Regeringen har just utfärdat dekret nr 115/2024 som i detalj beskriver ett antal artiklar och åtgärder för att genomföra lagen om anbudsgivning vid val av investerare för att genomföra projekt med mark. Den största förändringen i detta dekret är att tydligt definiera den lägsta skattesats som företag måste betala till statsbudgeten.

Enligt advokat Pham Thanh Tuan har tidigare, enligt bestämmelserna i dekret 25/2020, som fastställer värdet av betalningar till statsbudgeten utöver markanvändningsavgifter och markhyra (tidigare kallad m3), stött på svårigheter i tre frågor.

För det första finns det ingen referensmarkfond eftersom det inte finns några auktionsresultat eller så finns det för många referensmarkfonder, vilket gör det svårt att sammanställa. För det andra är det svårt att fastställa den förväntade markanvändningsavgiften och markhyran. För det tredje är det svårt att samordna mellan lokala myndigheter i detta värdevärderingsarbete. Detta är en av anledningarna till att många orter är förvirrade när de organiserar budgivning för projekt som använder mark.

För att övervinna ovanstående brister föreskriver artikel 48 i dekret 115/2024 den lägsta betalningssatsen till statsbudgeten (allmänt kallat m-värde) vid anbudsgivning för att välja investerare för att genomföra projekt i stadsområden; landsbygdsområden beräknas som en procentandel istället för det belopp som tidigare.

Procentandelen beräknas utifrån den genomsnittliga referensökningstakten efter auktion av markanvändningsrättigheter (skillnaden mellan utgångspris och auktionspris) för marktomter där projekt genomförs i området.

Marken som auktioneras ut för det projektgenomförande som refereras (resultaten från enskilda markauktioner för att bygga hus ska kunna utnyttjas ej) måste ha haft framgångsrika auktionsresultat inom 3 på varandra följande år före dagen för beslutet att godkänna projektets investeringspolicy (högst 7 år i vissa specialfall) och vara belägen på liknande plats (samma distriktsnivå eller ett annat distrikt i provinsen) som den auktionerade marken.

Dekretet har således ändrat sättet att fastställa kriterierna för att utvärdera markanvändningens effektivitet i riktning mot att tillämpa "minimibetalningssatsen till statsbudgeten" istället för att fastställa detta värde i specifika pengar som tidigare. Det faktiska värdet av betalningen till statsbudgeten (värde M) kommer att vara lika med den budgetbetalningssats som föreslagits av investeraren multiplicerat med den faktiska markanvändningsavgiften och markhyran för projektet.

Ett fastighetsprojekt i Ho Chi Minh-staden (Foto: Trinh Nguyen).

Förväntas ge betydande intäkter till lokalsamhället

Juridiska experter på fastighetsrätt illustrerar bestämningen av m-värdet enligt följande:

Folkkommittén i provins A har organiserat en auktion av markanvändningsrättigheter för fyra stadsområdesprojekt. Område A kommer att använda auktionsresultaten för dessa fyra projekt för att beräkna den genomsnittliga ökningstakten efter auktionen (förhållandet mellan golvpriset och auktionspriset), resultatet blir 10 %. Den procentsats på 10 % som anges i anbudshandlingarna är den lägsta betalningstakten till statsbudgeten som investeraren måste betala (värde m).

Investerare måste föreslå en betalningssats till statsbudgeten på 10 % eller mer. Det faktiska betalningsvärdet till statsbudgeten kommer att vara lika med den sats som föreslås av den vinnande investeraren (till exempel 20 %) multiplicerat med den faktiska markanvändningsavgiften och markhyran som ska betalas (till exempel 200 miljarder VND). Markanvändningsavgift och markhyra beräknas enligt bestämmelserna i marklagen. Således kommer investeraren att betala ytterligare 40 miljarder VND till statsbudgeten utöver skyldigheten för markanvändningsavgift (värde M).

Om orten aldrig har organiserat en projektauktion kommer det inte att finnas någon referensmarkfond att inkludera i formeln. Klausul 6, artikel 48 i dekretet föreskriver också att om det inte finns någon referensmarkfond för auktion, kan den genomsnittliga ökningstakten för budgetbetalningsvärdet för projekt som har organiserats för anbudsgivning under de 5 på varandra följande åren före datumet för investeringspolicybeslutet eller dokumentet som godkänner informationen om det projekt som organiseras för anbudsgivning användas.

Om kommunen inte har organiserat urvalet av investerare för att genomföra projektet genom auktion eller budgivning, och det därför inte finns någon referensmarkfond, specificerar inte betalningstakten till statsbudgeten (m) i anbudshandlingarna. Denna sats föreslås av investeraren i anbudshandlingarna. Beloppet av betalningen till statsbudgeten som föreslås av investeraren (M) kommer att betalas samtidigt som betalningen av markanvändningsavgifter och markhyra enligt den form och det schema som anges i projektavtalet.

Således har fastställandet av statens budgetbidragssats (m) blivit tydligt och fullständigt, vilket minskar svårigheterna för många orter. Den nya förordningen om fastställande av värdet av statens budgetbidrag (m) förväntas ge orterna betydande intäkter och förbättra investeringsmiljön i en transparent och attraktiv riktning.

Enligt advokaten Pham Thanh Tuan kan dock ovanstående beräkning också avsevärt öka företagets projektgenomförandekostnad i förhållande till det belopp som M måste betala.

Källa: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm