HoREA: Behov av att förhindra risken för manipulation av markpriser under värdering

Förvaltningsorgan, investerare, värderingsföretag och granskningsexperter kan samarbeta för att snedvrida markpriserna, vilket är en negativ praxis som måste förhindras vid lagändringar, enligt HoREA.

Fastighetsmäklarföreningen i Ho Chi Minh-staden (HoREA) har just lämnat in ett antal yttranden till nationalförsamlingens ständiga utskott gällande utkastet till marklag (ändrad), i vilka den utfärdade en varning för att förhindra risken för samverkan vid fastställande av markpriser vid prisvärdering.

Enligt HoREA finns det fyra enheter involverade i värdering och beslut om markpriser för fastighetsprojekt på provinsiell nivå. Först är det statliga myndigheter (departementet för naturresurser och miljö, chefen för finansdepartementet och provinsiella folkkommittén).

Nästa ämne är fastighetsprojektets investerare som direkt påverkas av markvärderingsaktiviteter. Det tredje är värderingsföretaget (som tillhandahåller markvärderingstjänster och värderingsrapporter eller intyg). Slutligen inbjuds granskaren att delta i markvärderingsrådet; utföra uppgiften att oberoende granska rådets värdering och värderingsaktiviteter innan beslut om markpriser lämnas till den provinsiella folkkommittén.

Le Hoang Chau, ordförande för HoREA, sa att det finns många fall där dessa enheter aktivt samarbetar med varandra för att arrangera markpriser, vilket leder till att resultaten av markvärderingen förvrängs. Han sa att dessa situationer måste identifieras tydligt för att man ska ha mekanismer och lösningar för att förebygga och bekämpa förluster av statsbudgetintäkter och förluster av offentliga tillgångar eftersom dessa är markresurser.

Fastigheter i östra Ho Chi Minh-staden runt Thu Thiem-området. Foto: Quynh Tran

Herr Chau tillade att de fem markvärderingsmetoderna, inklusive jämförelse, avdrag, inkomst, överskott och markprisjusteringskoefficient, för närvarande inte uppfyller noggrannhetskraven. Dessa fem metoder inkluderar inte massvärderingsmetoden och har inte byggt upp en komplett prisdatabas, och har inte uppdaterats i realtid, vilket leder till otillförlitliga värderingsresultat.

Tillämpningen av gamla värderingsmetoder leder till en situation där samma fastighetsprojekt, om det utförs av endast ett värderingsföretag men med två olika värderingsmetoder, ger två olika resultat med en värdeskillnad på 17 %. Samtidigt ger samma fastighetsprojekt men tillämpat av två olika värderingsföretag med samma markvärderingsmetod också två olika resultat med en värdeskillnad på cirka 17 %.

Ordföranden för HoREA tog också upp den känsliga frågan att ett antal tjänstemän, statstjänstemän och offentliganställda som arbetar inom mark och markfinansiering är rädda för ansvar och juridiska risker i utförandet av sina arbetsuppgifter. De skjuter upp saker och ting, överför dokument i cirklar, vågar inte föreslå, vågar inte bestämma eller sätter markpriserna för högt jämfört med marknadspriserna för att vara på den säkra sidan.

På samma sätt accepterar många värderingsföretag inte att delta i markvärdering för att fastställa markanvändningsavgifter och markhyror för fastighetsprojekt som betalas till statsbudgeten eftersom de är rädda för ansvar och juridiska risker i samband med att utföra markvärderingsarbete.

Inför dessa brister rekommenderar HoREA att centralregeringen beaktar förslaget från Ho Chi Minh-stadens folkkommitté som lagts fram för regeringen om att testa tillämpningen av metoden med markprisjusteringskoefficient. Detta förslag kommer att leda till behovet av att utfärda en markprisjusteringskoefficient (koefficient k4) för att beräkna markanvändningsavgifter för alla kommersiella bostadsprojekt oavsett värde över eller under 30 miljarder VND enligt markprislistan.

På grundval av detta kan staten besluta om markanvändningsavgifter och markarrende inom en period av högst 6 månader från dagen för utfärdandet av beslutet om markanvisning, markarrende och tillstånd att ändra markanvändningsändamål. Denna punkt liknar regleringen att markvärderingsintyget är giltigt i högst 6 månader.

Herr Chau sade att förslaget från HCM City People's Committee kommer att formalisera beräkningen av markanvändningsavgifter och markhyror för fastighetsprojekt, kommersiella bostäder och stadsområden för att säkerställa transparens. Därifrån kan både staten och företag förutsäga hur mycket markanvändningsavgifter och markhyror som måste betalas till statsbudgeten.

"Att lösa eftersläpningen av markfinansiering kommer att visa statens roll i att leda marknaden, inte följa marknaden, och säkerställa tillräcklig, korrekt och snabb indrivning för budgeten, samtidigt som projektets investerares och folkets rättigheter säkerställs", betonade han.

Lojalitet

Källänk: https://vnexpress.net/horea-can-ngan-chan-nguy-co-dan-xep-gia-dat-khi-tham-dinh-4608752.html