Stigande bolåneräntor: Ett nytt test för fastighetsmarknaden

Rörliga räntor för bostadslån hos banker har ökat till 12–15 % per år. Experter varnar för att bostadsköpare bör skärpa riskhanteringen i samband med att utlåningsräntorna sannolikt inte kommer att sjunka.

Det är förståeligt att bankerna höjer utlåningsräntorna mot bakgrund av ökad kreditefterfrågan i slutet av året och en långsam ökning av inlåningsräntorna.

Rörlig ränta: Justeras 3 gånger varannan månad

Herr Dang Khac Truong, kund hos V. Bank, sa att räntan på hans bostadslån har tredubblats under den senaste månaden. Följaktligen är den rörliga räntan för detta lån 14,8 %/år, en ökning med 2,4 % jämfört med den ränta som tillämpades i september 2025 (12,4 %/år).

”I början av förra året, med tanke på de låga räntorna, köpte vi en lägenhet och lånade 3 miljarder VND från banken. Under perioden med förmånlig ränta var lånet fortfarande uthärdligt, men efter att förmånsperioden hade löpt ut kvävdes min familj verkligen av lånet. Med den nuvarande räntan är räntan som min familj måste betala nästan 40 miljoner VND/månad. Plus kapitalbeloppet måste familjen varje månad betala mer än 60 miljoner VND för detta lån”, sa Truong.

I år ökade hela systemets kreditvärdighet med cirka 20 %, medan kapitalmobiliseringen ökade långsamt. Den finansiella rapporten för tredje kvartalet 2025 visade att upp till 8 banker hade en minskning av inlåningsmobiliseringen, inklusive ABBank, BacABank, Eximbank, Kienlongbank, NamABank, PGBank, VietBank och VPBank . Det stora gapet mellan kredit och mobilisering tvingade bankerna att höja sparräntorna de senaste månaderna för att attrahera insatskapital, även utlåningsräntorna ökade och de första som drabbades var bostadsköpare.

Phan Le Thanh Long, ekonomisk expert och VD för AFA Group, sa att det är förståeligt att bankerna höjer utlåningsräntorna mot bakgrund av ökad kreditefterfrågan i slutet av året och en långsam ökning av mobiliseringsräntorna. Husköpare måste noggrant beräkna sin förmåga att återbetala skulder för att undvika att hamna i ett tillstånd av finansiell obalans. Med ett lån på 2–3 miljarder VND för att köpa ett hus måste låntagaren ha en total inkomst på minst 80 miljoner VND/månad för att säkerställa ekonomisk trygghet.

Nyligen varnade även Vietnams mäklarförening (VARS) husköpare att vara försiktiga med sina ekonomiska planer när låneräntorna stiger, eftersom ökade låneräntor kommer att minska marknadslikviditeten. Under perioden 2023-2024 lanserade många investerare och banker lånepaket med räntor på 5,5 %/år, till och med räntefria amorteringsfria perioder på upp till 5 år. Men när förmånsperioden slutar och perioden med rörlig ränta (10-14 %/år) börjar, kommer trycket att återbetala skulden att öka kraftigt.

När marknadslikviditeten är låg blir det svårt att sälja vidare produkter för att minska förluster, vilket ökar risken för att osäkra fordringar återvänder till kreditsystemet. I detta sammanhang rekommenderar VARS att man inte bör låna mer än 50 % av tillgångarnas värde för att undvika risker när räntorna stiger, och samtidigt välja projekt med transparent juridisk status.

Ett test för banker, husköpare och fastighetsmarknaden

Dr. Can Van Luc, chefekonom på BIDV, påpekade det faktum att mer än 80 % av köparna äger fastigheter i mindre än ett år, främst genom att köpa och sälja under en kort tid för att göra vinst, vilket innebär att spekulationsgraden i fastigheter är mycket hög.

Enligt experter är andelen husköp med belåning i Vietnam mycket hög. Köpare behöver bara betala 20–30 % av husets värde, resterande 70–80 % lånas från banken. Normalt sett, med lån under 1 år, åtnjuter köpare förmånliga räntor eller så betalar investeraren räntan för deras räkning. När den förmånliga perioden löper ut och likviditeten saktar ner, samtidigt som räntorna stiger, kommer investerare att möta plötslig press att återbetala skulden, vilket kan leda till risk för att den finansiella planen misslyckas och att de måste sälja.

Man kan säga att ökningen av bolåneräntorna kommer att ställa fastighetsmarknaden inför nya utmaningar. Följaktligen kommer fastigheter som är förknippade med finansiell skuldsättning att möta stora risker. Ökningen av bolåneräntorna är också en möjlighet för marknaden att differentiera mellan fastighetssegmentet och bubbelsegmentet.

Experter förväntar sig att spekulationerna gradvis kommer att avta när bolåneräntorna stiger. De stagnerande fastighetspriserna är en möjlighet för de med verkliga behov och stabila ekonomiska resurser att välja lämpliga produkter. I synnerhet kommer utbudet av sociala bostäder att öka i framtiden, vilket gör marknadssegmentstrukturen sundare.

Docent Dr. Pham The Anh (National Economics University) bedömde också att likviditeten på fastighetsmarknaden minskar, särskilt i det övre segmentet, lättköpta men svårsäljta.

Enligt experter kommer fastighetsmarknaden, mot bakgrund av minskad marknadslikviditet och ökade utlåningsräntor, att möta extremt stora risker om det inte sker någon kredit- och skattereform, omstrukturering av kapitalflöden och innovation av utvecklingsmodeller.

Var försiktig med förmånliga räntor när du köper hus

Vietnams mäklarförening (VARS) har just rekommenderat husköpare att vara försiktiga när de köper hus med förmånliga räntor.

Följaktligen har många investerare och affärsbanker under senare år lanserat bolånepaket med mycket låga räntor för att stimulera marknaden. Förmånsperioden är dock bara tillfällig. Om den allmänna räntan stiger när man går in i perioden med rörlig ränta kommer trycket att återbetala skulden att öka kraftigt. Många kunder har hamnat i en situation där de inte har betalat något kapital, men räntan har fördubblats. När marknadslikviditeten är låg blir det svårt att sälja vidare produkter för att minska förluster.

Enligt VARS-analys är fastigheter, med kännetecknet av hög skuldsättning, den investeringskanal som påverkas mest direkt och djupt av räntefluktuationer. Tidigare upplevde fastighetsmarknaden en kraftig nedgångscykel från 2011 till 2013 då utlåningsräntorna översteg 18–20 %/år. Många företag och investerare var tvungna att sälja av tillgångar för att minska förluster, vilket ledde till att marknaden "frös" under en lång tid. Fastighetspriserna i många områden, inklusive centrala regionen, minskade med 30–40 %.

Källa: https://baodautu.vn/lai-vay-mua-nha-tang-phep-thu-moi-cho-thi-truong-bat-dong-san-d436886.html