För att sänka fastighetspriserna är det viktigaste att öka utbudet.

Skilj mellan spekulation och investeringar och verkliga behov

I utkastet till resolution om mekanismen för att kontrollera och begränsa fastighetspriserna inhämtar byggnadsministeriet yttranden från ministerier, filialer och myndigheter och föreslår att man tillämpar en lånegräns på högst 50 % för lån för att köpa ett andra hem, en lånegräns på högst 30 % för lån för att köpa ett tredje hem eller att man reserverar minst 20 % av det totala antalet kommersiella bostadsbyggprojekt för prisvärda bostäder, beroende på kommunens beslut.

I ett samtal med VietNamNet-reportern bedömde Nguyen Van Dinh, vice ordförande för Vietnams fastighetsförening, att målet med att strama åt utlåningen är att förhindra spekulation och prisinflation, men om man inte är försiktig kommer det att påverka människor med verkliga behov, såsom barnfamiljer och föräldrar som vill köpa fler hus åt sina barn att bo i.

Enligt honom är det nödvändigt att tydligt identifiera vad som är spekulativ och investeringsmässig efterfrågan och vad som är verklig efterfrågan, för att undvika förvirring som kommer att påverka köparnas verkliga bostadsefterfrågan.

”De föreslagna lösningarna bör inte vara lokala eller slumpmässiga, utan kräva ett synkront regleringssystem, många olika verktyg och metoder för att rikta in sig på de objekt som behöver kontrolleras. För att göra detta är det nödvändigt att förbereda en enhetlig databas. Alla fastighetstransaktioner bör genomföras via ett transaktionscenter för enkel övervakning och kontroll av fluktuationer”, sa Dinh.

Angående förslaget att fördela minst 20 % av bostadsprojekten till lämpligt prissegment beroende på varje ort, kommenterade Dinh att detta är rätt riktning men fortfarande "halvhjärtat", utan att gå till botten med problemet. Enligt honom är det nödvändigt att inkludera en obligatorisk mekanism som orterna på allvar kan implementera, för att undvika att upprepa situationen som med dagens sociala bostäder.

Han hänvisade till regleringen om att reservera 20 % av markfonden för projekt för att bygga sociala bostäder som har funnits länge, men i verkligheten är den mycket svår att genomföra, vilket gör att tillgången på sociala bostäder förblir knapp.

Experter säger att för att sänka fastighetspriserna behövs en heltäckande lösning för att reglera marknaden. Foto: Hoang Ha

Pham Duc Toan, generaldirektör för EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property), sa att begränsningar av lån för köp av andra eller fler hus kommer att drabba fastighetsspekulanter direkt, men effekten kommer inte att bli stor. Anledningen är att när krediten stramar åt kommer marknaden att ha många sätt att "ducka". De flesta investerare och spekulanter har en relativt stor mängd kontanter eller äger många andra tillgångar att belåna för lån, inte nödvändigtvis för att låna i form av att köpa ett hus.

”Denna lösning kan bara tillämpas på bostadsprojekt som kommer att utformas i framtiden. När det gäller fastigheter som redan har en ’röd bok’ är det mycket svårt att kontrollera eftersom det är möjligt att låna från banker via många olika former”, sa Toan.

Han analyserade att vietnameserna har för vana att hamstra guld och mark. När många familjer köper hus låter de ofta sina föräldrar äga huset och överför det sedan till sina barn när de växer upp. Om lån till andra och tredje hem stramar åt kan denna politik direkt påverka människors legitima behov såväl som utvecklingen av fastighetsmarknaden.

Behöver öka utbudet, skapa konkurrens

Vu Cuong Quyet, generaldirektör för Dat Xanh Mien Bac, sa att fastighetsmarknaden fungerar enligt lagen om utbud och efterfrågan. När efterfrågan är hög och utbudet är begränsat kommer priset på alla råvaror, inklusive fastigheter, att öka.

Enligt herr Quyet är det en administrativ åtgärd att begränsa lån för köp av andra och tredje bostad. För att effektivt reglera marknaden bör staten använda skattepolitiska verktyg. För närvarande beräknas markanvändningsavgifter baserat på marknadspriser. Tillsammans med höga markskatter ökar investerarnas insatskostnader kraftigt. Samtidigt med detta ökar priserna på byggmaterial och arbetskraft även produktkostnaderna, vilket driver upp försäljningspriset på marknaden.

Herr Quyet noterade att det, parallellt med den föreslagna åtstramningen av lån för kommersiella bostäder, behövs en heltäckande lösning för att reglera marknaden. Den viktigaste lösningen är särskilt att öka bostadsutbudet genom att förenkla förfaranden, undanröja juridiska hinder... När utbudet är rikligt kommer bostadspriserna automatiskt att minska.

”Det är nödvändigt att främja utvecklingen av sociala bostäder, låginkomstbostäder, särskilt hyresbostäder, för att minska pressen att köpa hus. Samtidigt bör det finnas förmånliga policyer för banklåneräntor för förstagångsköpare eller låginkomsttagare”, betonade Quyet.

Enligt Pham Duc Toan är det nödvändigt att utveckla två marknader parallellt för att kontrollera ökningen av fastighetspriserna: kommersiella bostäder och medelprisbostäder, samt sociala bostäder för låginkomsttagare och arbetare.

”När utbudet av sociala bostäder ökar tvingas kommersiella bostäder att konkurrera på priset, och marknaden kommer då att självreglera”, sa Toan.

Han hänvisade till att på vissa platser, såsom Hai Duong (gamla stan), där sociala bostäder är starkt utvecklade, kan priserna på kommersiella bostäder inte öka lika mycket som i storstäder som Hanoi eller Ho Chi Minh-staden. Därför bör staten, när den utfärdar policyer, låta marknaden självreglera enligt lagen om utbud och efterfrågan istället för att tillämpa administrativa åtgärder.

Vietnamnet.vn

Källa: https://vietnamnet.vn/muon-ha-gia-bat-dong-san-quan-trong-nhat-la-tang-manh-nguon-cung-2450380.html