Fastighetsmagnatens skulder ökar, skuldbetalningsförmågan återhämtar sig något

Fastighetsföretag är fortfarande starkt beroende av kortfristiga lån, medan projektgenomförandet är långsiktigt – Foto: QUANG DINH

Vilka fastighetsbolag har ökat skuldsättningen?

I en nyligen publicerad rapport om bostadsfastighetsbranschen uppgav Visrating – ett kreditvärderingsinstitut med Moody's-kapital – att den totala skulden för noterade investerare ökade med 19 % under första halvåret i år jämfört med samma period förra året.

Den utestående skulden kommer huvudsakligen från utvecklingen av nya projekt hos några stora fastighetsbolag som Vinhomes (den totala skulden ökade med 63 % under samma period), Van Phu Invest (54 %), DIG (59 %), Nha Khang Dien (33 %)...

Visrating-experter förutspår att skuldsättningen kommer att fortsätta öka, i takt med att utvecklare tar upp mer skulder för att finansiera ny projektutveckling.

	Första 6 månaderna 2023	Första 6 månaderna 2024
VHM	43368	70500
VPI	4042	6218
GRÄVA	2724	4323
KDH	5802	7739
PDR	3888	4183
NLG	5045	6532

Data: Bokslut, TTO

På den positiva sidan förväntas dock skuldbetalningsförmågan återhämta sig något under första halvåret 2024, tack vare förbättrat operativt kassaflöde och kassaresurser.

Enligt Visrating ökade branschens skuldsättningsgrad/EBITDA-kvot (en finansiell indikator som återspeglar ett företags vinst före avdrag för räntekostnader, avskrivningar och bolagsskatt) till 3,7 gånger under de första 6 månaderna 2024, från 2,7 gånger förra året.

Dessutom ökade likviditetsresurserna med 5 %; det operativa kassaflödet återhämtade sig något men förblev negativt under första halvåret 2024.

	I skuld
Q4-2020	161892
Q4-2021	179697
Q4-2022	207161
Q4-2023	222483
Q2-2024	245640

Data: Kortfristig och långfristig skuld baserad på finansiella rapporter från nästan 80 börsnoterade företag inom fastighetsförvaltning och utveckling (främst banklån, obligationer, finansiella leasingavtal etc.)

Många investerare har extremt svagt kassaflöde från skuldåterbetalningar.

Enligt Visratings rapport har mer än två tredjedelar av de börsnoterade investerarna kassaflöde för att återbetala skulder från svaga till extremt svaga nivåer, särskilt operativt kassaflöde under 5 % av den totala skulden, särskilt investerare som drabbats av juridiska problem med projekt som LDG, Quoc Cuong Gia Lai (QCG) och Novaland (NVL).

Experter från kreditvärderingsinstitut påpekade också att ett starkt beroende av kortfristiga lån medför betydande refinansieringsrisker.

För att inte tala om att, enligt Virating, förhållandet mellan kortfristiga skulder och totala skulder hos börsnoterade investerare fortfarande är högt på 44 % under andra kvartalet 2024, där företag med begränsad likviditet, till exempel: Kien Giang Construction Investment Consulting Group Joint Stock Company (CKG), Nam Bay Bay Investment Joint Stock Company (NBB), QCG, Kosy (KOS) har de högsta rekapitaliseringsbehoven.

	Kontanter
CKG	29
NBB	24
QCG	27
KOS	8

Data: BTC, TTO

Dessutom visar data att det finns fastighetsobligationer på cirka 105 000 miljarder VND som förfaller under 2025. Visrating uppskattar att cirka 50 % av investerares obligationer som förfaller under de kommande 12 månaderna riskerar sena betalningar av amortering/ränta.

”De flesta av dem är relaterade till investerare som nyligen har skjutit upp betalningar av amortering/ränta, såsom NVL, Sunshine, Van Thinh Phat och Hung Thinh”, påpekade rapporten.

För närvarande ökar fastighetsföretag huvudsakligen skuldsättningen genom att emittera obligationer, krediter och aktier.

Varav minskade nya fastighetsobligationsemissioner under de första åtta månaderna 2024 med 5 % jämfört med föregående år och kommer sannolikt att förbli låga på grund av strängare emissionskrav och kommande förändringar i den ändrade värdepapperslagen.

Enligt det nuvarande lagförslaget omfattar de föreslagna ändringarna obligatoriska säkerhetskrav för offentligt emitterade obligationer och privata placeringsobligationer som begränsas till institutionella investerare.

I gengäld har investerares tillgång till nya kapitalkällor förbättrats under 2024, tack vare tillväxten av bankkrediter för fastighetsverksamhet och att emissionen av aktier fördubblades jämfört med föregående år, enligt Visrating.

Tidigare har vissa experter också insett att för att främja en kredittillväxt på 14–15 % under 2024 kommer en viktig del av kapitalet att absorberas till fastighetsmarknaden – ett område som kräver stort kapital och är många bankers huvudkund.

Källa: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm