Massivt övergivande av markauktionsfyndigheter i förortsområden i Hanois: Om det inte förhindras kommer marknaden att snedvridas

Experter drar "lärdomar" från Tan Hoang Minh-fallet om massiva insättningar som övergivits efter att ha betalat höga markpriser.

Marknaden har ständigt chockats av de vinnande priserna på markauktioner i Hanois förorter. I Hoai Duc-distriktet varierar de vinnande markpriserna från över 90 till 133 miljoner VND/m2. I Thanh Oai-distriktet varierar de vinnande markpriserna från 51 till 100 miljoner VND/m2, många gånger högre än utgångspriset.

Omedelbart efter auktionen sålde dock de flesta vinnarna sina objekt för en skillnad på 400 till 600 miljoner VND per objekt. Som mest såldes många objekt vidare för 800 miljoner VND mer än det vinnande budet. Bara några dagar senare sjönk dock skillnaden till cirka 100–200 miljoner VND.

Inte nog med det, efter dessa auktioner drevs även markpriserna på den omgivande marknaden omedelbart upp till 5-10 miljoner VND/m2. Vid den tidpunkten vågade mäklare inte ens köpa in sig för att vänta på skillnaden i försäljning eftersom de ansåg att markpriserna var för höga jämfört med den omgivande infrastrukturen.

Det är värt att notera att situationen med övergivna handpenningar har inträffat i stor utsträckning. Till exempel, vid auktionen av 68 tomter i Ngo Ba-området, byn Thanh Than, kommunen Thanh Cao (distriktet Thanh Oai, Hanoi), övergavs 55 tomter med övergiven handpenning, inklusive den vinnande tomten med priset 100,5 miljoner VND/m2. Av 13 tomter med full betalning var det högsta priset drygt 55 miljoner VND/m2.

I ett samtal med Dan Tri-reportern sa Dinh Minh Tuan, chef för Batdongsan.com.vn i den södra regionen, att historien bakom auktionen i Hanoi ligger i att det initiala priset för köpare att sätta in är för lågt. Till exempel är genomsnittspriset i vissa framgångsrika auktioner 30 miljoner VND/m2, men utgångspriset är bara 7 miljoner VND/m2. Detta visar att ingångspriset är för lågt.

Dessutom är utbudet av produkter till marknaden för lågt, vilket gör att insättare vill köpa för överföring. Samtidigt orsakar tillåtandet av kortfristiga överföringar också vissa begränsningar som påverkar den allmänna marknaden.

Dr. Dinh The Hien – ekonomisk expert – konstaterade att de som verkligen vill köpa ofta lägger tid och ansträngning på att noggrant lära sig om markpriser och fastighetsmarknaden i området. Att "lägga" en handpenning visar att de verkligen vill köpa.

För närvarande har dock vissa markauktioner i Hanoi sett massiva insättningar övergivas. Enligt Hien är det nödvändigt att fråga sig om deltagarna verkligen vill köpa eller sabotera statens korrekta politik?

Depositioner för 55 tomter vid auktionen av 68 tomter i Thanh Oai den 10 augusti förverkades (Foto: Duong Tam).

”Markauktioner visar öppenhet och transparens. Detta är rätt politik och är förenlig med marknadsekonomin. Staten auktionerar ut mark i hopp om att sälja den till ett pris som är lämpligt för marknaden. Målgruppen är de som har ett verkligt behov av att leva eller investera långsiktigt, inte att spekulera och blåsa upp priserna”, sade Hien.

Enligt Hien har de senaste markauktionerna i Hanois förorter visat ovanliga tecken. De som vann höga bud och sedan övergav sina insättningar i massor är också ansvariga för att störa fastighetsmarknaden. Han nämnde "läxan" från Tan Hoang Minh-markauktionen, som också innebar att man betalade skyhöga priser och sedan övergav sina insättningar. Det skapade en dominoeffekt, en våg av mycket höga fastighetsprisökningar som ägde rum i Thu Thiem.

"Utifrån det tror jag att den senaste höga auktionen och sedan förverkandet av handpenningen var avsiktlig och kalkylerad, inte bara att de betalade ett högt pris. Kanske skapade de genom auktionen uppståndelse i området där de äger mycket mark", sa Hien.

Om det inte stoppas kan nedläggningen av högarna fortsätta.

Angående konsekvenserna av att bjuda högt och sedan annullera handpenningen, sa Dr. Dinh The Hien att det för det första påverkar statens auktionspolicy. För det andra kommer sådana auktioner att bli ett verktyg för att störa och snedvrida den lokala fastighetsmarknaden. Därifrån kommer det att ha en ohälsosam inverkan på den allmänna ekonomin och fastighetsmarknaden. Samtidigt försöker staten stabilisera fastighetsmarknaden för att främja ekonomisk utveckling.

Enligt Hien kan händelsen fortsätta vid andra auktioner om det inte vidtas drastiska åtgärder för att förhindra praxisen att betala höga priser och sedan förverka handpenningar.

Herr Dinh Minh Tuan tillade att efter auktionerna som orsakat uppståndelse på marknaden kommer inte bara investerare utan även vanliga människor att tänka på priset 100–130 miljoner VND/m2, vilket ligger 25–30 km från Hanois centrum. Detta pris är också det pris som markpriserna i denna radie kan öka onormalt, oavsett affärsvärde eller nyttjandevärde. Dessutom kommer kommande auktioner, om några, i andra områden att ha mycket högre priser.

Ovanlig budgivning kommer att leda till många konsekvenser för husköpare, investeringsföretag och till och med orsaka instabilitet för hela marknaden.

Specifikt kommer personer som verkligen vill köpa ett hus att ha svårt att köpa under denna period då säljare höjer priset jämfört med marknadsvärdet. Personer med pengar kommer att rusa för att köpa mark i hopp om att göra vinst. Dessutom kommer personer som egentligen inte behöver bo att fokusera sitt kassaflöde på fastigheter istället för att använda dem till andra ekonomiska aktiviteter. Personer som behöver ett hus har inte tillräckligt med pengar för att köpa, medan personer med pengar kommer att investera i mark.

Nästa konsekvens är att inhemska och utländska investeringsföretag vid genomförande av stora projekt kommer att ha svårare att sanera mark och kapitalet kommer till och med att öka mångfalt.

Dessutom kan kedjeeffekten uppstå för hela marknaden och andra segment. Till exempel kommer lägenhetsprojekt i centrala Hanoi att öka kraftigt i pris, ibland upp till 100 miljoner VND/m2 i samband med knappa markresurser, hög efterfrågan och ökade nya markpriser; angränsande projekt kan också öka med 300-400 miljoner VND/m2... Dessa fluktuationer kommer att orsaka instabilitet på fastighetsmarknaden på kort sikt.

Experter säger att om vi inte förhindrar situationen där man bjuder till höga priser och sedan överger insättningen, kan det hända igen (Foto: Duong Tam).

Denna expert betonade att om det inte finns några åtgärder för att hantera det, kommer det allmänna priset att öka. Efter auktionen kommer folk inte längre att minnas hur många som har lagt in sina insättningar. De kommer bara ihåg slutresultatet, det slutliga priset. Detta kommer att inpräntas i människors minne hur många gånger priset i detta område har ökat, vilket säkerligen kommer att påverka den allmänna marknaden.

Sanktioner behövs

Angående förebyggande åtgärder sa Dr. Dinh The Hien att organisering av auktioner på orter måste ha en strikt och säker plan. Dessutom måste markvärderingsprocessen för att fastställa utgångspriset ha ett värderingsföretag och ta ansvar. I synnerhet måste utgångspriset vara i linje med marknaden. Därför måste handpenningen innan deltagande i auktionen vara lämplig.

I synnerhet bör det finnas åtgärder för att förbjuda eller inte tillåta de som tidigare har lämnat sina bud att delta i auktionen under en viss tidsperiod. Före auktionen måste organisationskommittén granska dokumenten precis som andra budgivningsmetoder. Dessutom kan varje ort komma med ytterligare planer och regler som är lämpliga för varje plats för att säkerställa effektivitet för staten och folket.

Enligt Dinh Minh Tuan är lösningen att höja priserna på insatsvaror och begränsa deltagarnas möjlighet att "surfa". Samtidigt bör förvaltningsorganet utarbeta sanktioner, såsom böter som är 2–3 gånger högre än depositionen, för att säkerställa att deltagarna uppfyller sina skyldigheter.

Le Dinh Chung, medlem i marknadsundersökningsgruppen inom Vietnams mäklarförening (VARS), föreslog också en lösning och sa att det är nödvändigt att ha en åtgärd för att sätta utgångspriset högre än det nuvarande. Istället för att fastställa handpenningen till 20 % av utgångspriset som den är nu, bör den höjas till cirka 30–50 %. Därifrån kommer de som avser att delta i markauktioner med onda avsikter att överväga.

Dessutom kan investerare, enligt honom, åläggas att överföra en säkerhetsdeposition till arrangörens konto. Om investeraren vinner auktionen kommer säkerhetsdepositionen att behållas av arrangören för betalning, och om det uppstår en brist kommer ytterligare betalning att göras.

Källa: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm