"Ny aktör" på fastighetsmarknaden

Den ”nya aktören” är inte ett företag, utan snarare den politik som syftar till att skapa ett bostadsutbud som är anpassat till människors köpkraft. Om den genomförs väl kan den förändra den orimliga situationen på fastighetsmarknaden inom en snar framtid.

Thang Long Green City socialt bostadsområde i Kim Chung nya urbana område, Hanoi - Foto: B.NGOC

Den "nya aktören" har många "varor" i handen. Det vill säga att tilldela specifika mål för byggandet av sociala bostäder till varje område för att uppnå målet på 1 miljon sociala bostäder; utforma exempelmodeller för att bygga i bulk och öka vinsterna för att uppmuntra företag att bygga sociala bostäder.

I mars måste vi inrätta en nationell bostadsfond, och det finns en rad strategier för att undanröja svårigheter för fastighetsprojekt som står inför juridiska problem...

Källa: Byggministeriet - Grafik: T.DAT

Sorglig verklighet: lägenhetspriserna fortsätter att stiga

Efterfrågan på bostäder är för hög medan utbudet är begränsat, främst från kommersiella bostadsprojekt i mellanklassen, exklusiva och lyxiga prisklasser, vilket driver upp lägenhetspriserna långt över deras verkliga värde.

Enligt Tuoi Tres register vid NHS Trung Vans sociala bostadsprojekt (Nam Tu Liem-distriktet, Hanoi) är det en enorm skillnad mellan försäljningspriset för sociala lägenheter och kommersiella lägenheter i samma byggnad.

Medan försäljningspriset för sociala bostäder i NHS Trung Van-byggnaden tillkännagavs av Hanois byggdepartement i maj 2023 till cirka 19,5 miljoner VND/ ^m2 , erbjuds försäljningspriset för kommersiella lägenheter (cirka 20 % av det totala antalet lägenheter i projektet) till 60–70 miljoner VND/ ^m2 .

I samma projekt och med samma infrastruktur och byggkvalitet är försäljningspriset för kommersiella lägenheter tre gånger högre än försäljningspriset för sociala bostadslägenheter.

På liknande sätt tillkännagavs försäljningspriset för det sociala bostadsprojektet Udic Ecotower Ha Dinh (som Udic Infrastructure Development Investment Corporation just har påbörjat byggnation av på tomt N01, Ha Dinhs nya stadsområde, Tan Trieu kommun, Thanh Tri-distriktet, Hanoi) av Hanois byggdepartement i februari 2025 till cirka 25 miljoner VND/ ^m2 , hyrespris 150 000 VND/ ^m2 /månad och leasing-köpepris 390 000 VND/ ^m2 /månad.

Samtidigt annonseras försäljningspriserna för kommersiella lägenheter i angränsande områden med samma sociala infrastruktur och trafikförbindelser, såsom Eco Green City, D3 Vinaconex 2-byggnaden, QMS To Huu och The Charm An Hung, till salu för 55–75 miljoner VND/ ^m2 .

Ovanstående situation visar bristerna på den nuvarande bostadsmarknaden. Priset på statligt kontrollerade sociala bostäder (med en investerares vinstmarginal på 10 %) hålls på en nivå som är överkomlig för majoriteten av människor med genomsnittliga och låga inkomster (cirka 20–25 miljoner VND/ ^m2 ), medan priset på kommersiella bostäder (på grund av brist) beror på projektägarnas utbudspris, vilket drivs upp till en onormal nivå (från 55–75 miljoner VND/ ^m2 ) även om bostadskvaliteten inte skiljer sig mycket åt.

Situationen med ständigt ökande lägenhetspriser driver också på priserna på lägenheter som har använts i 5–10 år, med oförändrade eller till och med försämrade bekvämligheter, att öka med 1,5–2 gånger år 2024.

NHS Trung Van socialt bostadsområde (Nam Tu Liem, Hanoi) - Foto: BN

Många lägenheter till salu, kommer priserna att fortsätta stiga?!

Regeringen har uppmanat berörda ministerier och sektorer att slutföra inrättandet av en nationell bostadsfond senast i mars 2025 för att kraftigt öka utbudet av sociala bostäder och billiga kommersiella bostäder, lämpliga för inkomsterna för majoriteten av människor med medel- och låginkomster samt anställda i industriparker.

Många experter tror att inrättandet av en nationell bostadsfond tillsammans med en rad lösningar för att främja utvecklingen av sociala bostäder kommer att bidra till att öka utbudet av prisvärda bostäder i framtiden, och därigenom omforma bostadsmarknaden och sänka huspriserna under de kommande åren.

Herr Nguyen Van Dinh – ordförande för Vietnams fastighetsmäklarförening – sade att inrättandet av en nationell bostadsfond på lång sikt kommer att skapa marknadsstabilitet och tillgodose människors minimibehov av bostäder, men det kommer att ta tid att få ett bostadsutbud.

På kort sikt kommer dock information om inrättandet av en nationell bostadsfond att skapa marknadsförtroende, och arbetstagare och låginkomsttagare kommer att tro att det kommer att finnas prisvärda bostäder att köpa.

Enligt docent Dr. Nguyen Quang Tuyen – vice ordförande i styrelsen för Hanois juridiska universitet – har regeringen korrekt identifierat bristen på fastighetsmarknaden, nämligen att utbudet är för lågt i förhållande till efterfrågan. Tidigare utfärdade staten bara policyer, men ökningen av utbudet var beroende av investerare, så det fanns ingen fond för billiga bostäder till försäljning till folket.

Regeringen fördelar nu årliga utgifter för socialt boende till olika orter; om det tillämpas strikt kommer utbudet säkerligen att öka. Detta är också en lösning som används av många länder.

"Lösningarna kommer att påverka och reglera marknaden och minska obalansen mellan utbud och efterfrågan. Det är viktigt att strikt tillämpa dem. Samtidigt är det nödvändigt att göra marknaden transparent, ha ett komplett datasystem för fastigheter, veta hur många hus en person äger och behöva använda regleringsverktyg som fastighetsskatt", betonade Tuyen.

Hyresgäster flyttar möbler in i ett hyreshus på Le Van Luong Street, Nha Be-distriktet, Ho Chi Minh-staden - Foto: TU TRUNG

Ho Chi Minh-staden föreslår att inrätta en sparfond för socialt boende

Enligt investeringsprojektet att bygga minst 1 miljon sociala bostäder för låginkomsttagare och arbetare i industriparker under perioden 2021-2030 har Ho Chi Minh-staden som mål att utveckla nästan 70 000 sociala bostäder fram till 2030. Av dessa kommer cirka 26 000 enheter att byggas under perioden 2021-2025 och cirka 44 000 enheter under perioden 2026-2030.

För att ha kapital för implementering behövs många sätt, inklusive att mobilisera de personer som är berättigade att köpa sociala bostäder genom löneavdrag från dessa personer, för vilka det inte finns någon mekanism för implementering.

Därför syftar forskningen för att etablera en sparfond för sociala bostäder (liknande Singapores modell) till att maximera sociala resurser, skapa medvetenhet om ekonomiska besparingar för bostäder för behövande, och samtidigt hantera denna grupp människor och specifika projektområden.

Ho Chi Minh-stadens folkkommitté har föreslagit att regeringen tillåter inrättandet av en lokal sparfond för sociala bostäder. När regeringen har godkänt detta kommer stadens folkkommitté att samordna med finansministeriet och byggnadsministeriet för att förena denna verksamhetsmodell.

Se Singaporemodellen

Dr. Pham Phuong Nam, föreläsare vid fakulteten för naturresurser och miljö vid Vietnams nationella jordbruksuniversitet, sa att det är brådskande att inrätta en nationell bostadsfond för att utveckla billiga bostäder i storstäder för att skapa förutsättningar för låginkomsttagare att ha en plats att bo. Fondutvecklingsmodellen kan hänvisa till Singapores Central Provident Fund (CPF).

Denna fond grundades 1955 och används huvudsakligen för att tillhandahålla lån till socialt boende. När den först inrättades var avgiftssatsen 10 % av månadslönen (5 % för varje anställd och arbetsgivare). För närvarande måste arbetsgivare och låginkomsttagare samt statstjänstemän bidra med sin månadslön till CPF med 17 %/månad respektive 20 %/månad. CPF erbjuder lån på upp till 90 % av husets värde till mycket låga räntor och betalas ut i avbetalningar om 25–30 år.

Utöver CPF erbjuder Singapore Housing and Development Board även bolån till låginkomsttagare motsvarande 80 % av lägenhetens värde med en maximal lånetid på 55 år minus låntagarens ålder eller 30 år, beroende på vilket som inträffar först.

Dessutom, för att göra det möjligt för människor att köpa hus, behöver regeringen tillhandahålla lån så att människor bara behöver spendera mindre än 20 % av sin månadsinkomst för att betala för hus. Privata bostadslån tillhandahålls av kommersiella banker och andra finansinstitut.

För att reglera bostadsmarknaden, kontrollera husprisökningar och begränsa spekulation har den singaporianska regeringen tillämpat många effektiva åtgärder, såsom att minska den maximala lånetiden för bostadsköp, begränsa lånevärden, höja skatterna för fastighetsköpare...

Framgången med sin politik för utveckling av bostadsmarknaden har gjort Singapore till ett av länderna med den högsta andelen bostadsägande i världen (för närvarande över 90 %).

"Staten har en särskilt viktig roll. Det är särskilt nödvändigt att snabbt utfärda specialiserade föreskrifter för utveckling av prisvärda bostäder, samtidigt som man implementerar, övervakar och snabbt löser problem som uppstår under implementeringsprocessen."

Privata investerare, förstådda som investerare, behöver också uppmuntras att delta i utvecklingen av denna bostadsfond med specifika stödåtgärder, särskilt finans- och markpolitik, sade Nam.

Källa: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm