Varför är husköpare försiktiga och vågar inte "lägga ner pengar" medan bankräntorna har minskat markant?

Bolån tröga, långsam tillväxt

Bostadskrediterna, som förväntas vara den drivande kraften bakom att bankernas kreditgivning accelererar under årets sista månader, är tröga och återhämtar sig långsammare än väntat.

Bostadspriserna är för höga, samtidigt som likviditeten är låg, plus att utlåningsräntorna stiger, vilket gör investerare och husköpare försiktiga och inte vågar spendera pengar.

Nguyen Duc Thach Diem, generaldirektör för Sacombank , sade att bankkrediten under årets första nio månader inte har motsvarat förväntningarna. En av anledningarna till denna situation är att fastighetsköparnas inkomster har minskat, medan utbudet av bostäder till rimliga priser inte har mött efterfrågan, enligt tidningen Dau Tu.

Enligt analytiker på VCBS Securities har efterfrågan på bostadsköp inte återhämtat sig på grund av begränsat bostadsutbud. Dessutom har bostadspriserna (särskilt lägenheter i centrala områden) ökat kraftigt på senare tid, vilket orsakat oro bland investerare och bostadsköpare. Under första halvåret i år ökade krediten till fastighetsföretag med mer än 10 %, medan konsumentkrediten för bostadslån bara ökade med mer än 1 %.

Svag efterfrågan på bostadslån gör att kredittillväxten i hela systemet saktar ner

Bostadslån förväntas vara den främsta tillväxtdrivaren för privatkunderskrediter under den kommande tiden, mot bakgrund av låga räntor och hög efterfrågan på bostäder för boende och investeringar.

”Vi tror att fastighets- och byggkrediter kommer att fortsätta öka snabbt under den kommande tiden när utbudet är mer positivt, med fortsatt acceleration av projekt efter ansträngningar att stödja räntorna och juridiska frågor, särskilt efter att nya fastighetslagar trätt i kraft. Samtidigt stimulerar låga utlåningsräntor låneefterfrågan från fastighetsföretag såväl som husköpare”, säger VCBS-analytiker.

Phan Le Thanh Long, VD för AFA Group, delade dock på Vnexpress att verkligheten inte är som förväntat. ”Många fastighetsmäklare tror att låga räntor kommer att stimulera kassaflödet till fastigheter, men i verkligheten flödar inte lediga pengar till fastigheter, utan tillbaka till bankens sparkonton. Bostadspriserna är för höga, marknaden befinner sig i en situation där det är 'svårt att köpa, svårt att sälja', vilket gör att fastighetstransaktionerna minskar och inte attraherar kassaflödet”, sa Long.

Privatlån är ett av de mest lönsamma segmenten för banker idag. Det är också den sektor som står för en stor andel av den utestående skulden i bankernas kreditportföljer. Därför är bankerna angelägna om att krediten snart ska återhämta sig.

Men enligt Pham Duc Toan, generaldirektör för EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), är många husköpare för närvarande "rädda" för att låna pengar från banker, delvis för att de har upplevt smärtan av att vara fast i fastighetsbranschen år 2023.

Människor har svårt att förverkliga sin "dröm om att äga ett hem"

Bolånen ökade kraftigt under 2021 och 2022, delvis på grund av att bankerna tillämpade billiga utlåningsräntor under Covid-19-perioden. Därefter ökade dock rörliga räntor kraftigt, i kombination med att fastighetsmarknaden hamnade i en likviditetskris, vilket tvingade många investerare att sälja av och minska förluster för att minska räntebördan.

Fastigheter i västra Ho Chi Minh-staden med bosättningsområden, lägenheter, radhus och tomter i Binh Chanh-distriktet, augusti 2024. Foto: Quynh Tran

För närvarande, trots att räntan på bostadslån har sjunkit, är husköpare fortfarande oroliga över den rörliga räntan efter att incitamentet upphör. Dessutom är huspriset för högt i förhållande till inkomsten, vilket gör att folk fortfarande är försiktiga och inte vågar låna pengar för att köpa ett hus.

Enligt Ms. Phuong (översjuksköterska på ett sjukhus i Distrikt 1, Ho Chi Minh City) är hennes budget för att köpa ett hus cirka 3 miljarder VND, varav hon har cirka 2 miljarder VND i besparingar och ytterligare 1 miljard VND från ett banklån. Hon vill köpa en tvårumslägenhet i området kring Distrikt 7. Efter en veckas undersökningar hittade hon några lägenheter som uppfyllde kriterierna, men hon tvekade eftersom hon tyckte att priset fortfarande var högt jämfört med lägenhetens verkliga värde.

"Kanske på grund av den nuvarande bristen på utbud drivs huspriserna upp. Jag vill vänta på att marknaden förbättras och att ett mer diversifierat utbud har fler alternativ", sa hon om anledningen till att inte slutföra köpet just nu, enligt Vnexpress .

Faktum är att bostadspriserna har ökat kontinuerligt på senare tid, särskilt inom lägenhetssegmentet. Vietnams mäklarförening (VARS) uppgav att lägenhetsprisindexet i Hanoi och Ho Chi Minh-staden ökade med 58 % respektive 27 % under andra kvartalet jämfört med 2019. Mer än 80 % av utbudet som öppnades för försäljning i år är prissatt från 50 miljoner VND per kvadratmeter eller mer. Fastighetspriserna i förortsområden varierar från 40–80 miljoner VND per kvadratmeter, medan de i centrum ligger på mer än 100 miljoner VND per kvadratmeter.

För att låna för att köpa en lägenhet i det prisvärda segmentet under 2 miljarder VND måste varje familj enligt VARS ha en inkomst på minst 35–40 miljoner VND per månad för att säkerställa skuldbetalningar och månatliga levnadskostnader. Samtidigt är den nuvarande inkomsten för familjer i städerna bara 10–20 miljoner VND per månad. Låga priser och likviditet är hinder som hindrar kassaflödet från att flöda in i fastigheter som förväntat.

Nguyen Van Dinh, ordförande för VARS, analyserade vidare att drivkraften för kredittillväxt beror på fastigheter, särskilt efterfrågan på bostadslån. För att stimulera låneefterfrågan inom detta område måste det därför finnas strategier som reglerar fastighetspriserna så att de passar människors inkomstnivåer. Dessutom är det nödvändigt att undanröja rättsliga hinder för företag att minska kostnaderna och vara mer flexibla när det gäller kreditvillkor för att stimulera kapitalflödet tillbaka till fastigheter.

På låntagarsidan rekommenderar ekonomiska experter också noggranna kalkyler när man spenderar pengar för att köpa fastigheter i detta skede. Enligt den personliga fastighetsexperten Le Quoc Kien måste låntagaren, när man lånar pengar för att köpa ett hus, först och främst ha en stabil löneinkomst och ett eget kapital på minst 40-50 %, resten måste förlita sig på ekonomiskt stöd från banken för att upprätthålla förmågan att återbetala skulden och undvika skulder.

Herr Kien berättade att husköpare normalt sett bara bör spendera högst 40 % av sin totala månadsinkomst på bostäder för att kunna täcka kostnaderna för andra grundläggande behov i vardagen. Därför måste husköpare, förutom att jämföra räntor på bostadslån mellan banker för att välja ett lämpligt lånepaket, noggrant överväga kassaflöde och skuldbetalningsförmåga. Att betala ränta och amortering varje månad, om det inte planeras noggrant och rimligt, kan skapa en ekonomisk börda och stor press på livet.

För höga fastighetsvärderingar samtidigt som likviditeten är låg hindrar inte bara köpare från att kunna handla, vilket innebär att de måste begrava sitt kapital under lång tid, utan gör det också svårt för köpare att ackumulera och förvänta sig höga vinster. Höga bostadspriser minskar också vinsterna från uthyrning av fastigheter (vilket endast står för cirka 3 % av det totala investeringsvärdet, vilket är mycket lägre än bankräntorna). Detta är också anledningen till att pengarna flödar till sparande istället för fastigheter, enligt tidningen Dau Tu .

Analytiker på VPBank Securities Company tror att förhållandet mellan bostadspriser och inkomst för vietnamesiska människor har ökat och är ungefär 4-5 gånger högre än det rekommenderade förhållandet. Därför, även om räntorna på bostadslån har minskat avsevärt under det senaste året, är bostadspriserna fortfarande höga, vilket gör det svårt för många att förverkliga sin "dröm om att äga ett hem".

KHANH LINH (t/h)

Källa: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm