Utveckling av sociala bostäder: Att öppna upp kapitalflöden och hantera "roten" till utbudet

Bildtext — Socialt bostadsprojekt i Cai Rang-distriktet, Can Tho stad. Foto: Thanh Liem/VNA

Vissa experter anser att räntan på 6,6 % för köpare av sociala bostäder är för hög, så den bör bibehållas på 4,8 %.

Hävstångseffekt från finanspolitiken

Enligt Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening (HORE), är räntan på 6,6 % för köpare av sociala bostäder för hög. Han rekommenderade att regeringen bibehåller räntan på 4,8 % för att hjälpa människor, särskilt unga, att få möjlighet att skapa en bostad som passar deras inkomst.

Vid det nyligen genomförda seminariet "Att lösa behovet av prisvärda bostäder och lösningar för att locka invånare till det nya stadsområdet" sa Le Hoang Chau att enligt dekret 100 måste köpare låna till en ränta på 6,6 % per år, vilket är för högt. Samtidigt har premiärministern upprepade gånger godkänt en ränta på endast 4,8 % per år från juli 2021 till juli 2024. Från augusti 2024 kommer räntan att öka till 6,6 % per år.

Efter många framställningar utfärdade regeringen dekret 261 den 10 oktober 2025, varigenom räntan sänktes till 5,4 %. ”Vi rekommenderar fortfarande starkt att räntan bibehålls på 4,8 %/år. Med den nuvarande räntan på 5,4 % måste investerare som lånar från Vietnams bank för socialpolitik (VBSP) betala en ränta på 120 % eller 5,4 %, vilket är en ökning till cirka 6,48 %, vilket är mycket högt. Samtidigt lånar kommersiella banker ut till investerare i sociala bostadsprojekt som Nam Long till endast cirka 5,9 % till 6,1 %”, sa Le Hoang Chau.

När det gäller ”prisvärda bostäder” kan det delas in i två typer: sociala bostäder och prisvärda kommersiella bostäder. Så vilket pris anses lämpligt?

År 2013, när regeringen utfärdade resolution 02, som införde ett kreditpaket på 30 000 miljarder VND, föreskrev den att kommersiella bostäder med ett pris på 1 050 miljarder VND eller mindre kunde låna från stödpaketet. Hittills kan det lämpliga priset för kommersiella bostäder fastställas till under 3 miljarder VND.

För den här typen av kommersiella bostäder behöver investerare inte särskilda mekanismer för markfonder eller skatter, utan bara kreditincitament – liknande det paket på 145 000 miljarder VND som Vietnams statsbank (SBV) implementerar för sociala bostäder och renovering av gamla lägenheter. ”Vi rekommenderar att detta paket utökas till att omfatta prisvärda kommersiella bostäder, med den ränta på 5,9–6,1 % som bankerna för närvarande tillämpar, vilket är relativt rimligt”, sa en representant för HORE.

Vissa experter anser dock att det viktigaste är att ha en kreditpolicy för köpare, med rimliga räntor under en period på 20–25 år. Då kan unga människor med vissa ekonomiska resurser, särskilt förstagångsköpare, helt skapa en bostad. Först då kan vi verkligen lösa behovet av prisvärda bostäder.

Enligt den senaste informationen från byggnadsministeriet hade banker i augusti 2025 betalat ut cirka 19 700 miljarder VND från kreditpaketet för att stödja utvecklingen av sociala bostäder. Utöver detta accelereras även genomförandet av projekt aktivt av lokala och regionala myndigheter. Det förväntas att över 82 000 enheter kan färdigställas i år, vilket bidrar till att komma närmare målet på 100 000 enheter...

Att sänka räntorna räcker inte utan att lösa "roten" till problemet.

Enligt vissa ekonomiska experter är det lätt att hamna i en situation där det är svårt att få tillgång till kapital om kreditpolitiken bara stannar vid att sänka räntorna utan en mekanism som stödjer implementeringen. Dessutom är det nödvändigt att lösa grundorsaken från utbudssidan, då kommer en förmånlig kreditpolitik att vara effektiv.

Masterexamen i socialt boende i Vietnam - State Bank of Vietnam Region 15 uppgav att det för närvarande finns tre kreditprogram som stöder utvecklingen av socialt boende. Det första är paketet på 120 000 miljarder VND, hittills har 9 banker registrerat sig för att delta med en total gräns på 145 000 miljarder VND. Det andra är låneprogrammet för socialt boende för ungdomar under 35 år. Det tredje är låneprogrammet för socialt boende enligt dekret nr 100/2024/ND-CP daterat 26 juli 2024 som specificerar ett antal artiklar i bostadslagen om utveckling och förvaltning av socialt boende.

Med kreditpaketet på 120 000 miljarder VND har Vietnams statsbank sex gånger begärt att kreditinstitut sänker utlåningsräntorna, från de ursprungliga 8,7 %/år till 6,4 %/år för investerare och 5,9 %/år för bostadsköpare, vilket är ännu lägre än utlåningsräntan för fattiga hushåll (cirka 6,6 %/år).

Enligt Vietnams statsbank (SBV) uppgick de utestående lånen för de fyra programmen för socialt boende till cirka 30 000 miljarder VND per den 31 juli, men genomförandet går fortfarande långsamt. Landet har bara slutfört nästan 60 % av målet att bygga 1 miljon lägenheter till 2025, vilket visar att det behövs fler kraftfulla lösningar för att möta den faktiska efterfrågan.

Enligt byggministeriet färdigställde Vietnam 43 681/100 275 enheter under de första nio månaderna 2025 (vilket når 43,6 %). Det förväntas att ytterligare 39 245 enheter kommer att färdigställas i slutet av 2025 (totalt 82 926/100 275 enheter, vilket når 83 %). 135 033 enheter investeras i byggnation, varav 69 projekt med en omfattning på 54 362 enheter har påbörjats byggnation under de första nio månaderna i år.

I denna situation har Vietnams statsbank begärt att byggnadsministeriet ska genomföra ett antal lösningar för att ta itu med de befintliga problemen på marknaden, inklusive att främja utvecklingen av sociala bostäder och prisvärda bostäder för att möta människors verkliga behov. Samtidigt bör man snarast undersöka och föreslå utfärdandet av ett dekret som reglerar bostadsutvecklingsfonden.

Utöver detta måste folkkommittéerna i provinser och städer prioritera markallokering för byggande av sociala bostäder, med fokus på att implementera lösningar för att uppnå de mål för sociala bostäder som premiärministern har fastställt.

För att lösa "törsten" föreslog HOREA i september 2025, i ett möte med premiärminister Pham Minh Chinh och den centrala styrkommittén för bostadspolitik och fastighetsmarknaden: För det första, för att sänka priserna, är det nödvändigt att öka utbudet av lämpliga bostäder, prisvärda bostäder; för det andra, för att öka utbudet av lämpliga bostäder, är det nödvändigt att undanröja hinder och svårigheter för fastlåsta projekt. (För närvarande finns det 2 890 fastlåsta projekt som behöver tas bort).

Dessutom är det nödvändigt att skapa förutsättningar för företag att få rättvis tillgång till markmedel, genom genomförandet av nationalförsamlingens resolution 171 – om pilotprojekt för tillstånd att få överföring av markanvändningsrättigheter för bostadsmark och mark annan än bostadsmark (eller mark med markanvändningsrättigheter andra än bostadsmark) för att genomföra kommersiella bostadsprojekt.

Angående lösningen för att hjälpa till att kyla ner bostadspriserna sa Nguyen Trung Vu, styrelseordförande för Cen Land, att staten först och främst måste ta ledningen i att minska markanvändningsavgifterna, särskilt i avlägsna stadsområden och stadsområden med kollektivtrafikinriktning (TOD), för att bidra till att minska fastighetspriserna, stödja företag och riktiga husköpare samt undvika spekulation. "När staten sänker markanvändningsavgifter och markhyror kan människor köpa billiga hus genom statens politik, inte investerare A och B", föreslog Nguyen Trung Vu.

Dessutom är det nödvändigt att utveckla infrastruktur, särskilt höghastighetsjärnvägar, för att skapa nya stadscentra och undvika stadsutveckling utan infrastruktur, vilket leder till "spökstäder". Samtidigt är det nödvändigt att, när man bygger hus, etablera regeln "att bygga hus att bo i" och "om man inte kan få tillbaka människor får man inte bygga". Även om bygglov beviljas måste investeraren sälja 50–70 % av produkterna för att få bygga.

Herr Nguyen Trung Vu betonade också: Prisvärda bostäder bör ligga på nivån 2 miljarder VND; köpare kan betala i avbetalningar under många år. För att göra detta måste det finnas tre faktorer, särskilt kapital, inte bara behovet av stort kapital utan även billigt kapital.

Det är omöjligt att använda administrativa order eller införa förväntningen att "bygga billiga hus till varje pris", eftersom inget företag kan sänka priserna, minska vinsterna och ändå utvecklas. Företag behöver ha tydlig ekonomisk motivation, om de tvingas göra det utan att gå med vinst kommer de inte att kunna underhålla, återinvestera eller utveckla. När det gäller höga bostadspriser är det ett resultat av många kostnadsgrupper. Enbart markkostnaderna står för 30–40 %, på vissa platser upp till 50 % av försäljningspriset. Byggkostnaderna är relativt stabila, men procedurkostnader och kapitalkostnader är orsaken till prisökningar, många projekt "läggs på is" i 6–0 år, vilket gör att låneräntor och alternativkostnader ökar mångfalt.

Källa: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm