10 ปี ราคาอสังหาฯ พุ่งหลายสิบเท่า อัตรากำไรน่าสนใจ ตลาดดึงดูดทุนต่างชาติ

เหตุผลที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง การ 'ดับกระหาย' ในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมใน ฮานอย การยกเลิกการตัดสินใจคัดเลือกนักลงทุนสำหรับโครงการ Thanh Hoa... คือข่าวสารอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

อสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าที่ “มีตลาดในประเทศ” สูง ดังนั้นอัตราการเพิ่มราคาจึงขึ้นอยู่กับตลาดในแต่ละภูมิภาคและดุลยภาพของอุปสงค์และอุปทาน (ที่มา: หนังสือพิมพ์ XD)

สาเหตุที่ราคาอสังหาฯ ยังคงเพิ่มขึ้น

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดที่เผยแพร่โดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม แสดงให้เห็นข้อมูลที่น่าทึ่งเกี่ยวกับการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า เฉพาะในปี 2564 ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเฉลี่ยสองหลัก ซึ่งสูงกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้วหลายเท่า

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามเชื่อว่าสาเหตุของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา เกิดจากภาวะเงินเฟ้อที่สูง อัตราดอกเบี้ยต่ำ และการขาดแคลนอุปทาน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การที่ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนั้นเป็นข้อเท็จจริงที่ไม่อาจปฏิเสธได้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จากการสำรวจของ Batdongsan.com.vn พบว่าจนถึงปัจจุบัน การเติบโตมีความแตกต่างกันอย่างมาก โดยที่อัตราการเติบโตยังคงเพิ่มขึ้นในบางกลุ่ม แต่ในบางกลุ่ม อัตราการเติบโตได้หยุดลง และราคาเริ่มลดลง

ในขณะเดียวกัน ข้อมูลจากรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ของ กระทรวงก่อสร้าง ก็ยอมรับความจริงข้อนี้เช่นกัน โดยระบุว่าราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ที่เปิดใหม่ในไตรมาสที่ 3 เพิ่มขึ้นเกือบ 7% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส เพิ่มขึ้น 14% เมื่อเทียบเป็นรายปี และอยู่ที่ประมาณ 50.8 ล้านดองต่อตารางเมตร

ที่ดินอุตสาหกรรมในเมืองที่ดึงดูด FDI สูง เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง หุ่งเอียน... มีราคาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3.2-3.4 ล้านดอง/ตร.ม./งวดเช่า เพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนซึ่งราคาเช่าอยู่ในช่วง 2.3-2.7 ล้านดอง/ตร.ม./งวดเช่า

นางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส บริษัท ซาวิลส์ ฮานอย กล่าวว่า ในบริบทตลาดปัจจุบัน ขึ้นอยู่กับแต่ละกลุ่มและตลาดที่มีความสมดุลของอุปทานและอุปสงค์ที่แตกต่างกัน การเพิ่มขึ้นหรือลดลงของราคาขายและสภาพคล่องก็จะแตกต่างกันไป

ที่น่าสังเกตคือ ปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามนั้นมีมากมาย ซึ่งมาจากกระบวนการขยายเมืองควบคู่ไปกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การเติบโตของประชากรอย่างรวดเร็วส่งผลให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมาก ดังนั้น ในระยะยาว ราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้น แม้ว่าในปัจจุบันอาจชะลอตัวลงเนื่องจากปัญหาบางประการก็ตาม

นายเหงียน วัน ดิ่ญ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า โครงการส่วนใหญ่ที่กำลังจะเกิดขึ้นในกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ตั้งอยู่ในเขตที่ห่างไกลจากใจกลางเมือง ซึ่งกองทุนที่ดินยังคงมีอยู่มากมายและโครงสร้างพื้นฐานได้รับการปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะผลักดันให้ระดับราคาของโครงการเหล่านี้สูงขึ้นในอนาคตต่อไป

นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์เป็นผลิตภัณฑ์ "ภายในประเทศ" อย่างมาก ดังนั้นอัตราการเพิ่มของราคาจะขึ้นอยู่กับตลาดในแต่ละภูมิภาคและความสมดุลของอุปสงค์และอุปทาน

ตลาดเวียดนามจะยังคงดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศ

คาดว่าเงินทุนจำนวนมากจากนักลงทุนต่างชาติจะไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในช่วงปี 2567-2569

หลายธุรกรรมได้ดำเนินไปแล้วและกำลังอยู่ในกระบวนการเจรจาและค่อนข้างคึกคัก เป้าหมายการลงทุนที่คาดหวังยังคงอยู่ที่การค้นหาที่ดินที่มีสภาพดี มีคุณภาพดี และมีมูลค่า รวมถึงการมีกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย การชดเชยและการอนุญาตที่สมบูรณ์ และมีศักยภาพในการพัฒนา...

นี่คือการประเมินของบริษัท Cushman & Wakefield Vietnam ที่ประกาศเมื่อเร็วๆ นี้เกี่ยวกับกิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ในต่างประเทศในเวียดนามในอนาคตอันใกล้นี้

ตามข้อมูลของ Cushman & Wakefield Vietnam ข้อมูลธุรกรรมในปี 2566 แสดงให้เห็นว่านักลงทุนต่างชาติยังคงคิดเป็นสัดส่วนส่วนใหญ่ของธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ การซื้อกิจการ และการลงทุน ในขณะที่นักลงทุนในประเทศมีสัดส่วนน้อยกว่า 10% ของจำนวนธุรกรรมทั้งหมด

เนื่องจากวิสาหกิจในประเทศยังคงเผชิญกับปัจจัยลบหลายประการ เช่น ปัญหาเศรษฐกิจโดยทั่วไป ปัญหาทางกฎหมายของโครงการที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข ข้อบกพร่องมากมายในพันธบัตรของบริษัท และการขาดการเข้าถึงกระแสเงินทุน

นางสาว Trang Bui กรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Cushman & Wakefield Vietnam กล่าวว่า “ในงานลงทุนชุดหนึ่งที่ Cushman & Wakefield จัดขึ้นเมื่อต้นปีนี้ โดยทำการสำรวจลูกค้าทั่วภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกเกี่ยวกับตลาดที่พวกเขาสนใจมากที่สุด พบว่าลูกค้าส่วนใหญ่ให้การตอบรับในเชิงบวกเกี่ยวกับศักยภาพการลงทุนในเวียดนาม”

คุณตรัง บุย กล่าวว่า เมื่อบริบทเศรษฐกิจโลกมีความผันผวนมาก ประเทศกำลังพัฒนาอย่างเวียดนามก็กลายมาเป็นตลาดที่มีศักยภาพในการดึงดูดการลงทุน

เมื่อวิเคราะห์ให้เจาะจงมากขึ้น ผู้เชี่ยวชาญจาก Cushman & Wakefield กล่าวว่าเวียดนามเป็นและยังคงเป็น "เป้าหมาย" ของการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จำนวนมาก

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม โดยเฉพาะนครโฮจิมินห์และฮานอย เติบโตอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา กิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) โดยทั่วไป และโดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ ก็มีการบันทึกว่าเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญทั้งในด้านจำนวนและมูลค่าของธุรกรรม

แม้ว่าสถานการณ์เศรษฐกิจโดยรวมและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตั้งแต่ต้นปี 2566 จนถึงปัจจุบันจะเผชิญกับความท้าทายมากมาย แต่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และธุรกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ก็ยังคงเกิดขึ้น

มูลค่าประมาณการรวมของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และธุรกรรม M&A ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 อยู่ที่ 729 ล้านเหรียญสหรัฐ ลดลง 33% เนื่องจากไม่มีธุรกรรมมูลค่าสูงเกิดขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญจาก Cushman & Wakefield ระบุ อัตราผลตอบแทนที่น่าดึงดูดในตลาดเกิดใหม่เช่นเวียดนาม ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 เวียดนามมียอดเงินลงทุนรวมและการควบรวมและซื้อกิจการอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 4.2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ โดยเป็นประเภทที่อยู่อาศัยและอุตสาหกรรมคิดเป็น 46% และ 28% ตามลำดับ แสดงให้เห็นว่านักลงทุนต่างชาติยังคงให้ความสนใจในสินทรัพย์ดั้งเดิมของเวียดนาม ซึ่งส่วนใหญ่เพื่อตอบสนองความต้องการ "การตั้งถิ่นฐานและการหาเลี้ยงชีพ"

อาคารอพาร์ทเมนท์ในเขตเมืองทูเทียม นครโฮจิมินห์ (ที่มา: VNA)

ฮานอยอนุมัติโครงการลงทุนที่อยู่อาศัยสังคมอีก 3 โครงการ

คณะกรรมการประชาชนฮานอยเพิ่งออกมติอนุมัติและปรับปรุงรายการโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยและพื้นที่ในเมืองในแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยของเมืองในช่วงปี 2564-2568 (ระยะที่ 2)

สำหรับโครงการลงทุนด้านการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมืองนั้น เทศบาลนครได้อนุมัติและปรับปรุงโครงการแล้ว 12 โครงการ ในจำนวนนี้ 8 โครงการอยู่ระหว่างดำเนินการและคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2564-2568 3 โครงการคาดว่าจะแล้วเสร็จหลังจากปี 2568 และ 1 โครงการอยู่ระหว่างขั้นตอนการเตรียมการลงทุน

ที่น่าสังเกตคือ คณะกรรมการประชาชนฮานอยยังได้อนุมัติและปรับปรุงโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมจำนวน 3 โครงการอีกด้วย

โครงการแรก คือโครงการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมในแปลง CT4 และ CT5 ของโครงการลงทุนก่อสร้างเขตเมืองใหม่ไดกิม (แขวงไดกิม เขตฮวงมาย) โครงการมีพื้นที่รวม 2.03 เฮกตาร์ ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ 562 ยูนิต ปัจจุบันผู้ลงทุนกำลังเตรียมการลงทุนก่อสร้างอาคารสูงในแปลง CT4 และ CT5 คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี พ.ศ. 2567

โครงการที่สอง คือโครงการลงทุนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมบนที่ดิน CT6B ในเขตเมืองใหม่เตยนามกิมซาง (แขวงไดกิม เขตฮวงมาย) มูลค่าการลงทุนรวม 1,293 พันล้านดอง บนพื้นที่ 10.85 เฮกตาร์ มีพื้นที่รวม 33,120 ตารางเมตร ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ 552 ยูนิต โครงการอยู่ระหว่างการพิจารณานโยบายการลงทุน คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี พ.ศ. 2570

สุดท้ายนี้ โครงการลงทุนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่ CT7 และ CT8 ของเขตเมืองใหม่ Tay Nam Kim Giang 1 (แขวงไดคิม เขตหว่างมาย และตำบลเตินเจรียว เขตถั่นจี) มีมูลค่าการลงทุนรวม 1,394 พันล้านดองเวียดนาม (ประมาณ 1.394 ล้านล้านบาท) ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ 937 ห้อง ปัจจุบันอยู่ระหว่างการพิจารณานโยบายการลงทุน คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี พ.ศ. 2569-2570

โครงการบ้านจัดสรรสังคมทั้ง 3 โครงการข้างต้นจะช่วยเพิ่มจำนวนยูนิตให้กับตลาดที่อยู่อาศัยอีก 2,051 ยูนิต คาดว่าจะช่วย “ดับความต้องการ” บ้านจัดสรรสังคมให้กับประชาชน

ก่อนหน้านี้ ตามสถิติของกระทรวงก่อสร้าง ในไตรมาสที่ 3 ของปีนี้ ทั่วประเทศ มีโครงการบ้านพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรม 19 โครงการ มีขนาด 18,752 ยูนิต ที่สร้างเสร็จและมีการลงทุนก่อสร้างแล้ว

โดยมีโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ 5 โครงการ ขนาด 850 หน่วย (คิดเป็น 176% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2566) ส่วนโครงการที่เริ่มก่อสร้างแล้ว 2 โครงการ ขนาด 5,223 หน่วย

นอกจากโครงการที่เริ่มดำเนินการข้างต้นแล้ว ในไตรมาสที่ 3 มีการอนุมัตินโยบายการลงทุนใหม่จำนวน 12 โครงการ ขนาด 12,679 ยูนิต

ยกเลิกการตัดสินใจคัดเลือกนักลงทุนโครงการที่อยู่อาศัย

เมื่อวันที่ 28 พฤศจิกายน ข้อมูลจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดทัญฮว้า นายไม ซวน เลียม รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดนี้ได้ลงนามในคำสั่งยกเลิกการอนุมัติผลการคัดเลือกเบื้องต้นของนักลงทุนในการดำเนินโครงการพื้นที่อยู่อาศัยในตำบลด่งลิงห์ เมืองทัญฮว้า โดยให้เหตุผลว่าโครงการไม่เป็นไปตามกฎระเบียบ

ด้วยเหตุนี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดทัญฮว้าจึงได้ยกเลิกการตัดสินใจที่เกี่ยวข้องกับโครงการ เช่น การตัดสินใจอนุมัติเอกสารเชิญชวนคัดเลือกเบื้องต้นสำหรับการคัดเลือกนักลงทุน การตัดสินใจอนุมัติผลการคัดเลือกเบื้องต้นสำหรับการคัดเลือกนักลงทุน และการตัดสินใจอนุมัติแผนการคัดเลือกนักลงทุน

คำตัดสินที่ถูกยกเลิกดังกล่าวข้างต้นได้รับการลงนามโดยประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดทัญฮว้าในปี 2020 เหตุผลในการยกเลิกคือเนื้อหาไม่เป็นไปตามกฎหมายที่บังคับใช้ในปัจจุบัน

โดยเฉพาะโครงการพื้นที่อยู่อาศัยในตำบลด่งลิงห์ เมืองทัญฮว้า ไม่ได้จัดสรรที่ดินเพียงพอสำหรับสร้างบ้านพักอาศัยสังคมตามกฎระเบียบของรัฐบาลว่าด้วยการพัฒนาและการจัดการบ้านพักอาศัยสังคม

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดทัญฮว้ามอบหมายให้กรมก่อสร้าง (คณะผู้เชิญ) เป็นประธานและประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายเพื่อให้โครงการมีเงื่อนไขในการตัดสินใจโครงการลงทุนโดยใช้ที่ดินตามระเบียบข้อบังคับ

หลังจากที่โครงการตรงตามเงื่อนไขแล้ว องค์กรจะจัดทำเอกสารขออนุมัตินโยบายการลงทุน ส่งไปยังหน่วยงานที่มีอำนาจเพื่อตัดสินใจ และทำหน้าที่เป็นพื้นฐานสำหรับการจัดระเบียบการคัดเลือกนักลงทุนที่จะดำเนินโครงการ

โครงการพื้นที่พักอาศัยชุมชนดงลิงห์มีพื้นที่กว่า 19 เฮกตาร์ มูลค่าการลงทุนรวมของโครงการกว่า 1,700 พันล้านดอง โดยมีค่าใช้จ่ายชดเชยการเคลียร์พื้นที่ 73.8 พันล้านดอง

ในปี 2563 มีนักลงทุน 2 รายที่ผ่านการคัดเลือกเบื้องต้นสำหรับโครงการดังกล่าว ได้แก่ กลุ่มบริษัท Viet Nhat Duc Exploitation Joint Stock Company - Thanh Cong Group Company Limited; กลุ่มบริษัท 5 แห่ง (Truong Phat Investment and Construction Consulting Joint Stock Company; T&T Tourism Investment Joint Stock Company; Khanh Linh Construction Consulting and Investment Company Limited; Hoang Hai Construction Investment Joint Stock Company; Tecco Group Joint Stock Company)

แหล่งที่มา