10 ปี ราคาอสังหาฯเพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า; อัตราผลตอบแทนที่น่าดึงดูด ตลาดดึงดูดเงินทุนต่างชาติ

เหตุผลที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง การ 'ดับกระหาย' ในเรื่องที่อยู่อาศัยสังคมใน ฮานอย การ ที่ Thanh Hoa ยกเลิกการตัดสินใจคัดเลือกนักลงทุนสำหรับโครงการ... คือข่าวสารอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

อสังหาริมทรัพย์เป็นผลิตภัณฑ์ "ภายในประเทศ" อย่างมาก ดังนั้นอัตราการเพิ่มราคาจะขึ้นอยู่กับตลาดในแต่ละภูมิภาคและดุลยภาพของอุปทานและอุปสงค์ (ที่มา : หนังสือพิมพ์ XD)

สาเหตุที่ทำให้ราคาอสังหาฯ ยังคงเพิ่มขึ้น

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดที่เผยแพร่โดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามแสดงให้เห็นข้อมูลที่น่าทึ่งเกี่ยวกับการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาราคาอสังหาริมทรัพย์จึงเพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า เฉพาะปี 2564 ราคาอสังหาริมทรัพย์เติบโตเฉลี่ยสองหลัก สูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนหลายเท่า

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามกล่าวว่าเหตุผลที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงทศวรรษที่ผ่านมาคือภาวะเงินเฟ้อที่สูง อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ และการขาดแคลนอุปทาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของราคาอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นข้อเท็จจริงที่ไม่อาจปฏิเสธได้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามการสำรวจของ Batdongsan.com.vn พบว่าจนถึงปัจจุบัน โมเมนตัมการเติบโตมีความแตกต่างกันอย่างมาก เมื่ออัตราการเติบโตยังคงเพิ่มขึ้นในบางส่วน แต่ในบางส่วน อัตราการเติบโตหยุดลง และราคาเริ่มลดลง

ในขณะเดียวกัน ข้อมูลจากรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 3 ปี 2566 ของ กระทรวงก่อสร้าง ก็ยอมรับความเป็นจริงนี้เช่นกัน โดยระบุว่าราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่งเปิดใหม่ในไตรมาส 3 เพิ่มขึ้นเกือบ 7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน เพิ่มขึ้น 14% เมื่อเทียบเป็นรายปี และอยู่ที่ประมาณ 50.8 ล้านดอง/ตร.ม.

ที่ดินอุตสาหกรรมในเมืองที่ดึงดูด FDI ได้ดี เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง หุ่งเอียน... มีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3.2-3.4 ล้านดอง/ตรม/ระยะเวลาเช่า เพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนซึ่งค่าเช่าผันผวนอยู่ที่ 2.3-2.7 ล้านดอง/ตรม/ระยะเวลาเช่า

นางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส บริษัท ซาวิลส์ ฮานอย กล่าวว่า ในบริบทตลาดปัจจุบัน การเพิ่มขึ้นหรือลดลงของราคาขายและสภาพคล่องก็จะแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับแต่ละกลุ่มตลาดและตลาดที่มีความสมดุลของอุปทานและอุปสงค์ที่แตกต่างกัน

ที่น่าสังเกตคือ ปัจจัยกระตุ้นการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามนั้นมีมาก ซึ่งมาจากกระบวนการขยายเมืองควบคู่ไปกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การเติบโตอย่างรวดเร็วของประชากรทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมาก ดังนั้น ในระยะยาว ราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงบันทึกในแนวโน้มขาขึ้น แม้ว่าปัจจุบันราคาอาจจะชะลอตัวลงเนื่องจากปัญหาบางประการก็ตาม

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า โครงการส่วนใหญ่ที่กำลังจะเปิดให้บริการในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้... โฮจิมินห์ซิตี้ตั้งอยู่ในเขตที่ห่างไกลจากใจกลางเมือง ซึ่งกองทุนที่ดินยังคงมีอยู่มากมาย และโครงสร้างพื้นฐานกำลังได้รับการปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะทำให้ระดับราคาของโครงการเหล่านี้สูงขึ้นต่อไปในอนาคต

นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ยังเป็นผลิตภัณฑ์ "ภายในประเทศ" อย่างมาก ดังนั้นอัตราการเพิ่มของราคาจึงขึ้นอยู่กับตลาดในแต่ละภูมิภาคและดุลยภาพของอุปทานและอุปสงค์

ตลาดเวียดนามจะยังคงดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศต่อไป

คาดว่าเงินทุนจำนวนมากจากนักลงทุนต่างชาติจะไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในช่วงปี 2567-2569

มีข้อตกลงหลายข้อที่อยู่ระหว่างการเจรจาและค่อนข้างจะคึกคัก เป้าหมายการลงทุนที่คาดหวังไว้ยังคงเป็นการค้นหากองทุนที่ดินที่สะอาด คุณภาพดี มีค่า รวมถึงการถือครองตามกฎหมาย การชดเชยและการอนุญาตที่ครบถ้วน และศักยภาพในการพัฒนา...

นี่คือการประเมินที่ประกาศเมื่อเร็วๆ นี้ของบริษัท Cushman & Wakefield Vietnam เกี่ยวกับกิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ในต่างประเทศในเวียดนามในอนาคตอันใกล้นี้

ตามข้อมูลของ Cushman & Wakefield Vietnam ข้อมูลธุรกรรมในปี 2566 แสดงให้เห็นว่านักลงทุนต่างชาติยังคงมีสัดส่วนธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ การซื้อกิจการ และการลงทุนส่วนใหญ่ ในขณะที่นักลงทุนในประเทศมีสัดส่วนไม่ถึง 10% ของจำนวนธุรกรรม

เนื่องจากวิสาหกิจในประเทศยังคงเผชิญกับปัจจัยที่ไม่เอื้ออำนวยหลายประการ เช่น ปัญหาเศรษฐกิจโดยทั่วไป ปัญหาทางกฎหมายของโครงการที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข ข้อบกพร่องมากมายในพันธบัตรขององค์กร และการขาดการเข้าถึงกระแสเงินทุน

นางสาว Trang Bui กรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Cushman & Wakefield Vietnam กล่าวว่า “ในงานด้านการลงทุนที่ Cushman & Wakefield จัดขึ้นเมื่อต้นปีนี้ โดยทำการสำรวจความคิดเห็นของลูกค้าทั่วภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกเกี่ยวกับตลาดที่พวกเขาสนใจมากที่สุด พบว่าลูกค้าส่วนใหญ่ให้การตอบรับในเชิงบวกเกี่ยวกับศักยภาพการลงทุนในเวียดนาม”

คุณ Trang Bui กล่าวว่า เมื่อบริบทเศรษฐกิจโลกมีความผันผวนมาก ประเทศกำลังพัฒนาอย่างเวียดนามจึงกลายมาเป็นตลาดที่มีศักยภาพในการดึงดูดการลงทุน

เมื่อวิเคราะห์ให้เจาะจงมากขึ้น ผู้เชี่ยวชาญจาก Cushman & Wakefield กล่าวว่าเวียดนามเป็นและยังคงเป็น "เป้าหมาย" ของการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จำนวนมาก

ตลาดอสังหาฯเวียดนาม; โดยเฉพาะอย่างยิ่งนครโฮจิมินห์และฮานอยมีการพัฒนาอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ กิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการโดยทั่วไปและโดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ยังได้รับการบันทึกว่าเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญทั้งในด้านปริมาณและมูลค่าการทำธุรกรรม

แม้ว่าสถานการณ์เศรษฐกิจโดยรวมและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตั้งแต่ต้นปี 2566 จนถึงปัจจุบันจะเผชิญกับความท้าทายมากมาย แต่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และธุรกรรม M&A ยังคงเกิดขึ้นอยู่

มูลค่าประมาณการมูลค่ารวมของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และธุรกรรม M&A ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 อยู่ที่ 729 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ลดลง 33% เนื่องจากไม่มีข้อตกลงมูลค่าสูงเกิดขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญจาก Cushman & Wakefield ระบุ อัตราผลตอบแทนที่น่าดึงดูดในตลาดเกิดใหม่เช่นเวียดนาม ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2023 เวียดนามบันทึกมูลค่าการลงทุนรวมและการควบรวมและซื้อกิจการด้านอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 4.2 พันล้านเหรียญสหรัฐ โดยประเภทที่อยู่อาศัยและอุตสาหกรรมมีสัดส่วนอยู่ที่ 46% และ 28% ตามลำดับ ซึ่งแสดงให้เห็นว่านักลงทุนต่างชาติยังคงให้ความสนใจสินทรัพย์แบบดั้งเดิมในเวียดนามเป็นหลัก โดยส่วนใหญ่มีไว้เพื่อตอบสนองความต้องการในการ "ตั้งหลักแหล่งและเลี้ยงชีพ"

อพาร์ทเมนท์ในเขตเมืองทูเทียม นครโฮจิมินห์ (ที่มา : วีเอ็นเอ

ฮานอยอนุมัติโครงการลงทุนที่อยู่อาศัยสังคมอีก 3 โครงการ

คณะกรรมการประชาชนฮานอยเพิ่งออกมติอนุมัติและอัปเดตรายชื่อโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยและเขตเมืองในแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยของเมืองสำหรับระยะเวลาปี 2021-2025 (ระยะที่ 2)

โดยเฉพาะโครงการลงทุนก่อสร้างอาคารพาณิชย์และเขตเมือง ทางเมืองได้อนุมัติและปรับปรุงโครงการจำนวน 12 โครงการ โดยมีโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการจำนวน 8 โครงการ คาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วงปี 2564-2568 ได้แก่ คาดว่าจะแล้วเสร็จหลังปี 2568 จำนวน 3 โครงการ และอีก 1 โครงการอยู่ระหว่างเตรียมการลงทุน

ที่น่าสังเกตคือ คณะกรรมการประชาชนฮานอยยังได้อนุมัติและปรับปรุงโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมจำนวน 3 โครงการอีกด้วย

โครงการแรก คือ โครงการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม ในแปลง CT4 และ CT5 ของโครงการลงทุนก่อสร้างเขตเมืองใหม่ไดคิม (แขวงไดคิม เขตฮวงมาย) โครงการมีพื้นที่รวม 2.03 ไร่ รวม 562 ยูนิต ปัจจุบันผู้ลงทุนกำลังเตรียมการลงทุนก่อสร้างอาคารสูงแปลง CT4 และ CT5 คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2567

โครงการที่สอง คือ โครงการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม แปลง CT6B พื้นที่เขตเมืองใหม่ Tay Nam Kim Giang (แขวง Dai Kim เขต Hoang Mai) โครงการนี้มีมูลค่าการลงทุนรวม 1,293 พันล้านดอง บนพื้นที่ 10.85 ไร่ โครงการมีพื้นที่รวม 33,120 ตร.ม. จำนวนยูนิต 552 ยูนิต โครงการอยู่ระหว่างขั้นตอนการตัดสินใจลงทุน และคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2570

ในที่สุด โครงการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมในพื้นที่ CT7 และ CT8 ของเขตเมืองใหม่ Tay Nam Kim Giang 1 (เขต Dai Kim เขต Hoang Mai และตำบล Tan Trieu เขต Thanh Tri) โครงการนี้มีมูลค่าการลงทุนรวม 1,394 พันล้านดอง มีอพาร์ทเมนต์ 937 แห่ง ขณะนี้กำลังดำเนินการขั้นตอนการตัดสินใจนโยบายการลงทุน คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2569-2570.

โครงการบ้านพักอาศัยสังคมทั้ง 3 โครงการข้างต้น จะช่วยให้ตลาดที่อยู่อาศัยมียูนิตเพิ่มอีก 2,051 ยูนิต คาดว่าจะช่วย “ดับความต้องการ” บ้านพักอาศัยสังคมสำหรับประชาชน

ก่อนหน้านี้ ตามสถิติของกระทรวงก่อสร้าง ในไตรมาส 3 ปีนี้ ทั่วประเทศ มีโครงการบ้านพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรม 19 โครงการ จำนวน 18,752 หน่วย ที่สร้างเสร็จและมีการดำเนินการลงทุนก่อสร้างแล้ว

โดยมีโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ 5 โครงการ ขนาด 850 ยูนิต (คิดเป็น 176% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2566) ส่วนโครงการที่เริ่มก่อสร้างแล้ว 2 โครงการ ขนาด 5,223 ยูนิต

นอกจากโครงการที่เริ่มดำเนินการข้างต้นแล้ว ในไตรมาส 3 มีการอนุมัตินโยบายการลงทุนใหม่อีก 12 โครงการ จำนวน 12,679 ยูนิต

ยกเลิกการตัดสินใจคัดเลือกนักลงทุนโครงการพื้นที่อยู่อาศัย

เมื่อวันที่ 28 พฤศจิกายน ข้อมูลจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดทัญฮว้า นายไม ซวน เลียม รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดนี้ได้ลงนามในคำสั่งยกเลิกการอนุมัติผลการคัดเลือกเบื้องต้นของนักลงทุนในการดำเนินโครงการพื้นที่อยู่อาศัยในตำบลด่งหลินห์ เมืองทัญฮว้า โดยให้เหตุผลว่าโครงการดังกล่าวไม่เป็นไปตามกฎระเบียบ

ด้วยเหตุนี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดThanh Hoa จึงได้ยกเลิกการตัดสินใจที่เกี่ยวข้องกับโครงการ เช่น การตัดสินใจอนุมัติเอกสารเชิญชวนการพิจารณาคุณสมบัติเบื้องต้นในการคัดเลือกนักลงทุน การตัดสินใจอนุมัติผลการคัดเลือกนักลงทุนเบื้องต้น; การตัดสินใจอนุมัติแผนการคัดเลือกนักลงทุน

คำตัดสินที่ถูกยกเลิกดังกล่าวข้างต้นได้รับการลงนามโดยประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดทัญฮว้าในปี 2020 เหตุผลในการยกเลิกคือเนื่องจากเนื้อหาไม่เป็นไปตามกฎหมายปัจจุบัน

โดยเฉพาะโครงการพื้นที่อยู่อาศัยในตำบลด่งหลินห์ เมืองทานห์ฮัว ไม่ได้จัดสรรที่ดินเพียงพอสำหรับสร้างบ้านพักอาศัยสังคมตามกฎข้อบังคับของรัฐบาลว่าด้วยการพัฒนาและการจัดการบ้านพักอาศัยสังคม

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดทัญฮว้ามอบหมายให้กรมก่อสร้าง (ฝ่ายเชิญ) เป็นประธานและประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายเพื่อให้โครงการมีเงื่อนไขในการตัดสินใจโครงการลงทุนโดยใช้ที่ดินตามกฎหมาย

หลังจากที่โครงการตรงตามเงื่อนไข องค์กรจะจัดทำเอกสารขออนุมัตินโยบายการลงทุน ส่งไปยังหน่วยงานที่มีอำนาจเพื่อตัดสินใจ และทำหน้าที่เป็นพื้นฐานสำหรับการจัดระเบียบการคัดเลือกนักลงทุนที่จะดำเนินโครงการ

โครงการพื้นที่พักอาศัยชุมชนด่งหลินห์ มีพื้นที่การใช้ที่ดินกว่า 19 ไร่ โครงการนี้มีมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 1,700 พันล้านดอง โดยมีค่าใช้จ่ายในการชดเชยพื้นที่ 73.8 พันล้านดอง

ในปี 2563 มีนักลงทุน 2 รายผ่านการคัดเลือกเบื้องต้นสำหรับโครงการข้างต้น ได้แก่ บริษัทร่วมทุน Viet Nhat Duc Mining Joint Stock Company - Thanh Cong Group Company Limited; กลุ่มบริษัท 5 แห่ง (บริษัทร่วมทุน Truong Phat Investment and Construction Consulting; บริษัทร่วมทุน T&T Tourism Investment; บริษัทร่วมทุน Khanh Linh Construction Investment and Consulting Limited; บริษัทร่วมทุน Hoang Hai Construction Investment; บริษัทร่วมทุน Tecco Group)

แหล่งที่มา