การนำ TOD มาใช้กับระบบรถไฟอย่างไร?

หลายประเทศประสบความสำเร็จกับ TOD

ที่ปรึกษาการดำเนินโครงการยืนยันว่าโมเดลการพัฒนาที่เน้นการขนส่งสาธารณะ (TOD) ถูกนำไปใช้ในหลายประเทศและนำมาซึ่งประโยชน์มากมาย

ที่ปรึกษาได้ยกตัวอย่างบริษัทรถไฟโอดะคิว (ประเทศญี่ปุ่น) ว่า โครงสร้างรายได้ของบริษัทในปี 2565 รายได้จากการขนส่งคิดเป็นเพียง 32% ส่วนที่เหลือมาจากกิจกรรมค้าปลีก (37%) อสังหาริมทรัพย์ (12%) และ 19% มาจากกิจกรรมอื่นๆ เช่นเดียวกับบริษัทรถไฟฮายู รายได้จากการขนส่งอยู่ที่ 30% อสังหาริมทรัพย์ 30% กิจกรรมบันเทิง 16% และการขนส่งและ การท่องเที่ยว 15%...

บริษัทรถไฟโอดะคิว (ประเทศญี่ปุ่น) ได้รับประโยชน์มากมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาเมืองและเชิงพาณิชย์เมื่อลงทุนและแสวงหาประโยชน์จากทางรถไฟ (ภาพ: ภาพประกอบ แหล่งที่มา Pop Japan)

ประสบการณ์จากประเทศอื่นๆ แสดงให้เห็นว่าในเมืองส่วนใหญ่ มูลค่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์บนเส้นทางขนส่งสาธารณะเพิ่มสูงขึ้น ยกตัวอย่างเช่น ในเขตรถไฟฟ้าใต้ดินเฮลซิงกิ (ฟินแลนด์) อสังหาริมทรัพย์ที่สามารถเดินถึงได้จากสถานีมีมูลค่าสูงกว่าพื้นที่อื่นๆ ถึง 7.5% หรือในเขตรถไฟฟ้าใต้ดินไทน์แอนด์แวร์ เมืองนิวคาสเซิล สหราชอาณาจักร ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 2% ในระยะ 200 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน...

จากประสบการณ์การพัฒนา TOD ในประเทศอื่นๆ ที่ปรึกษาเชื่อว่าการจะนำ TOD มาใช้ในเวียดนามจำเป็นต้องมีการประสานกันระหว่างเอกสารทางกฎหมาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับขอบเขตของกฎหมายรถไฟ ที่ปรึกษาแนะนำให้เพิ่มแนวคิด TOD ในภาคส่วนรถไฟ เช่น โครงการลงทุนเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัย บริการ พาณิชยกรรม สำนักงาน... ที่สถานีและพื้นที่โดยรอบสถานี

พร้อมกันนี้ ให้กำหนดความประสานงานระหว่างหน่วยงานลงทุน หน่วยงานบริหารสินทรัพย์โครงสร้างพื้นฐานทางรถไฟ และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในการวางผังเมืองและพัฒนาเมืองให้ชัดเจน กำหนดพื้นที่ใช้ประโยชน์ ความหนาแน่นของการก่อสร้าง ขอบเขตการพัฒนา และการฟื้นฟูที่ดินเมื่อดำเนินโครงการทางรถไฟ

ให้หน่วยงานที่จัดการโครงสร้างพื้นฐานทางรถไฟและธุรกิจขนส่งทางรถไฟ ลงทุนในทรัพย์สินที่มีอยู่และทรัพย์สินใหม่ในพื้นที่รอบสถานีเพื่อเพิ่มรายได้

วางแผนก่อน ประมูลทีหลัง

นาย Tran Thien Canh ผู้อำนวยการการรถไฟเวียดนาม กล่าวว่า ประสบการณ์จากประเทศอื่นๆ แสดงให้เห็นว่าการพัฒนา TOD ที่มีประสิทธิภาพโดยใช้ระบบรถไฟในเมืองมีความจำเป็น และต้องอาศัยการมีส่วนร่วมขององค์กรที่ไม่ใช่ของรัฐ

MTR Corporation (Mass Transit Railway) - ฮ่องกงประสบความสำเร็จอย่างมากในการลงทุนและแสวงหาผลประโยชน์จากกองทุนที่ดินรอบรถไฟฟ้าใต้ดิน (ภาพ: ภาพประกอบ แหล่งที่มา Pixabay)

อย่างไรก็ตาม ประเทศอื่นๆ ยังคงบังคับใช้กฎหมายนี้กับระบบรถไฟแห่งชาติและรถไฟความเร็วสูง ดังนั้น ในการร่างกฎหมายรถไฟฉบับปรับปรุง เวียดนามจึงต้องการนำแบบจำลอง TOD มาใช้กับระบบรถไฟแห่งชาติและพื้นที่สถานีรถไฟ

“แบบจำลอง TOD ในภาคการรถไฟเป็นหัวข้อที่ยากและจำเป็นต้องมีการวิจัยเพิ่มเติม ซึ่งรวมถึงการกำหนดหัวข้อที่จะลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางรถไฟแห่งชาติและทางรถไฟในเมือง ความรับผิดชอบของหัวข้อที่เกี่ยวข้อง และการจัดสรรผลประโยชน์จาก TOD...” เจิ่น เทียน คานห์ ผู้อำนวยการสำนักงานการรถไฟเวียดนาม

ในแง่ของการจัดการ เป็นไปไม่ได้เลยที่จะใช้เงินทุนเพื่อดำเนินโครงการ TOD เพื่อลงทุนในระบบรถไฟตั้งแต่เริ่มต้น นั่นหมายความว่าเป็นไปไม่ได้ที่จะใช้ที่ดิน ขายที่ดิน แล้วนำเงินนั้นไปลงทุนในระบบรถไฟ

การวางแผน TOD จำเป็นต้องดำเนินการก่อน มูลค่าเพิ่มจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อโครงการรถไฟได้รับการลงทุนและดำเนินการแล้วเท่านั้น เมื่อถึงเวลานั้น ผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย (ชุมชน นักลงทุน และธุรกิจรถไฟ) จะเข้ามามีส่วนร่วมและลงทุนในการพัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

“คาดว่าสถานีจะตั้งอยู่ในพื้นที่เฉพาะ และทางท้องถิ่นจะปรับปรุงผังเมืองในพื้นที่นั้น โดยกำหนดวัตถุประสงค์และการใช้งานอย่างชัดเจน จากนั้นทางท้องถิ่นจะดำเนินการประมูลกองทุนที่ดิน ธุรกิจรถไฟก็ต้องเข้าร่วมการประมูลเช่นกันหากต้องการลงทุนในธุรกิจ ที่ดินสำหรับก่อสร้างทางรถไฟและการดำเนินงานรถไฟเป็นที่ดินส่วนบุคคลและไม่สามารถนำไปประมูลได้” นายแคนห์กล่าว

ไม่ใช่ “ยาครอบจักรวาล”

นายเหงียน หง็อก ดง อดีตรัฐมนตรีช่วย ว่าการกระทรวงคมนาคม ให้สัมภาษณ์กับหนังสือพิมพ์เจียวทองว่า ในปัจจุบันนี้ ประเทศเวียดนามมีความเข้าใจที่แตกต่างกันมากมาย ยังไม่มีความเข้าใจร่วมกันเกี่ยวกับโมเดล TOD

อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องเข้าใจว่า TOD ไม่ใช่ "ยาครอบจักรวาล" อันที่จริง สำหรับเขตเมืองที่มีอยู่แล้ว เช่น นครโฮจิมินห์หรือ ฮานอย การสร้างทางรถไฟในเขตเมืองที่มีประชากรหนาแน่นจะไม่สามารถพัฒนา TOD ได้อย่างถูกต้อง

การระดมทรัพยากรการลงทุนสำหรับระบบรถไฟ โดยเฉพาะระบบรถไฟในเมือง โมเดล TOD ถือเป็นทางเลือกที่มีประสิทธิผลอย่างหนึ่ง (ภาพ: ภาพประกอบ)

เช่นเดียวกับที่ฮานอย สาย 1 เยนเวียน - หง็อกโหย สาย 2 กัตลินห์ - ห่าดง เป็นไปได้ไหมที่จะเคลียร์พื้นที่รอบ ๆ สถานีจากสิ่งปลูกสร้างเพื่อสร้างเขตเมืองใหม่ตาม TOD ในความเป็นจริง เราทำได้แค่ปรับปรุงเขตเมืองรอบ ๆ สถานีเท่านั้น

การสร้างเขตเมืองใหม่จำเป็นต้องมีพื้นที่ว่าง เช่น บนเส้นทางสายทังลอง-โหน่ยบ่าย ยังมีพื้นที่ว่างอยู่ตามสถานีต่างๆ ในพื้นที่โดยรอบ หากมีการวางแผนที่ดี ก็จะสามารถสร้างเขตเมืองและกำหนดรูปแบบ TOD ได้อย่างแท้จริง” คุณตงยกตัวอย่าง

ในส่วนของวิธีการนั้น คุณตงกล่าวว่า การจัดซื้อที่ดินสำหรับสถานีรถไฟนั้นดำเนินการโดยรัฐเพื่อก่อสร้างโครงการสาธารณูปโภคต่างๆ ส่วนการจัดซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาเมือง (TOD) ถือเป็นการพัฒนาเมือง ดังนั้น โดยปกติแล้ว รัฐจะใช้งบประมาณในการเคลียร์พื้นที่ แล้วจึงเสนอราคาคัดเลือกนักลงทุน

“จำเป็นต้องพิจารณาว่าโมเดล TOD ในภาคส่วนการรถไฟเข้าใจอย่างไร ในกรณีใดโครงสร้างพื้นฐานด้านการรถไฟจะรวมเข้ากับการพัฒนาเมือง บทบาทของหัวเรื่องคืออะไร... ในส่วนของกลไกและนโยบาย จำเป็นต้องศึกษาอย่างละเอียดต่อไป เนื่องจากเกี่ยวข้องกับกฎหมายและเนื้อหาจำนวนมาก...” นายตงเน้นย้ำ

ที่มา: https://www.baogiaothong.vn/ap-dung-tod-voi-duong-sat-the-nao-192240713150121589.htm