นำ TOD มาใช้กับระบบรถไฟได้อย่างไร?

หลายประเทศประสบความสำเร็จกับ TOD

ที่ปรึกษาการดำเนินโครงการยืนยันว่าโมเดลการพัฒนาที่มุ่งเน้นการขนส่งสาธารณะ (TOD) ถูกนำไปใช้ในหลายประเทศและนำมาซึ่งประโยชน์มากมาย

โดยยกตัวอย่างบริษัท Odakyu Railway (ประเทศญี่ปุ่น) ที่ปรึกษาได้กล่าวว่า ในโครงสร้างรายได้ของบริษัทนี้ในปี 2022 รายได้จากการขนส่งคิดเป็นเพียง 32% ส่วนที่เหลือมาจากกิจกรรมการค้าปลีก (37%) จากอสังหาริมทรัพย์ (12%) และ 19% จากกิจกรรมอื่นๆ ในทำนองเดียวกัน บริษัท Hanyu Railway รายได้จากการขนส่งอยู่ที่ 30% จากอสังหาริมทรัพย์ 30% จากกิจกรรมความบันเทิง 16% จากการขนส่งและ การท่องเที่ยว 15%...

บริษัทรถไฟโอดะคิว (ประเทศญี่ปุ่น) ได้รับผลประโยชน์มากมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาเมืองและเชิงพาณิชย์เมื่อลงทุนและแสวงหาประโยชน์จากระบบรถไฟ (ภาพ: ภาพประกอบ แหล่งที่มา Pop Japan)

ประสบการณ์จากประเทศอื่น ๆ แสดงให้เห็นว่าในเมืองส่วนใหญ่ มูลค่าที่ดินและทรัพย์สินบนเส้นทางขนส่งสาธารณะเพิ่มขึ้น ตัวอย่างเช่น ในรถไฟใต้ดินเฮลซิงกิ (ฟินแลนด์) อสังหาริมทรัพย์ที่สามารถเดินไปยังบริเวณสถานีมีมูลค่าเพิ่มขึ้น 7.5% เมื่อเทียบกับพื้นที่อื่น ๆ หรือในเขตรถไฟใต้ดินไทน์แอนด์แวร์ นิวคาสเซิล สหราชอาณาจักร ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 2% ภายในระยะ 200 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน...

จากประสบการณ์การพัฒนา TOD ในประเทศอื่นๆ ที่ปรึกษาเชื่อว่าการจะนำ TOD มาใช้ในเวียดนาม จำเป็นต้องมีการประสานงานระหว่างเอกสารทางกฎหมาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับขอบเขตของกฎหมายรถไฟ ที่ปรึกษาแนะนำให้เพิ่มแนวคิด TOD ในภาคการรถไฟ เช่น โครงการลงทุนเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัย บริการ พาณิชยกรรม สำนักงาน... ที่สถานีและบริเวณโดยรอบสถานี

พร้อมกันนี้ ให้กำหนดแนวทางการประสานงานระหว่างหน่วยลงทุน หน่วยงานบริหารสินทรัพย์โครงสร้างพื้นฐานทางรถไฟ และหน่วยงานปกครองท้องถิ่นในการวางผังและพัฒนาเมืองให้ชัดเจน กำหนดพื้นที่ใช้ประโยชน์ ความหนาแน่นของการก่อสร้าง ขอบเขตการพัฒนา และการกู้คืนที่ดินเมื่อดำเนินโครงการทางรถไฟ

ให้หน่วยงานที่จัดการโครงสร้างพื้นฐานทางรถไฟและธุรกิจขนส่งทางรถไฟลงทุนในสินทรัพย์ที่มีอยู่และสินทรัพย์ใหม่ในพื้นที่รอบสถานีเพื่อเพิ่มรายได้

วางแผนก่อน ประมูลทีหลัง

นาย Tran Thien Canh ผู้อำนวยการการรถไฟเวียดนาม กล่าวว่า ประสบการณ์จากประเทศอื่นๆ แสดงให้เห็นว่าการพัฒนา TOD ที่มีประสิทธิผลโดยใช้ระบบรถไฟในเมืองมีความจำเป็น และต้องอาศัยการมีส่วนร่วมขององค์กรที่ไม่ใช่ของรัฐ

MTR Corporation (Mass Transit Railway) - ฮ่องกงประสบความสำเร็จอย่างมากในการลงทุนและแสวงหาผลประโยชน์จากกองทุนที่ดินรอบรถไฟฟ้าใต้ดิน (ภาพ: ภาพประกอบ แหล่งที่มา Pixabay)

อย่างไรก็ตาม ประเทศอื่นๆ ยังคงใช้ระบบรถไฟแห่งชาติและรถไฟความเร็วสูง ดังนั้น ในการร่างกฎหมายรถไฟฉบับแก้ไข เวียดนามต้องการนำแบบจำลอง TOD มาใช้กับรถไฟแห่งชาติและพื้นที่สถานี

“โมเดล TOD ในภาคส่วนรถไฟเป็นหัวข้อที่ยากและต้องมีการวิจัยเพิ่มเติม ซึ่งรวมถึงการกำหนดหัวข้อที่จะลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางรถไฟแห่งชาติและทางรถไฟในเมือง ความรับผิดชอบของหัวข้อที่เกี่ยวข้อง และการจัดสรรผลประโยชน์จาก TOD...” Tran Thien Canh ผู้อำนวยการสำนักงานการรถไฟเวียดนาม

ในแง่ของการจัดการ เป็นไปไม่ได้ที่จะใช้เงินทุนเพื่อดำเนินโครงการ TOD เพื่อลงทุนในระบบรถไฟตั้งแต่เริ่มต้น นั่นหมายความว่าเป็นไปไม่ได้ที่จะใช้ที่ดิน ขายที่ดิน และใช้เงินนั้นเพื่อลงทุนในระบบรถไฟ

การวางแผน TOD ต้องทำก่อน โดยเมื่อทางรถไฟได้รับการลงทุนและดำเนินการแล้วเท่านั้นจึงจะสร้างมูลค่าเพิ่มได้ เมื่อถึงเวลานั้น ผู้ที่เกี่ยวข้อง (ชุมชน นักลงทุน ธุรกิจทางรถไฟ) จะเข้ามามีส่วนร่วมและลงทุนในการพัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

“คาดว่าสถานีจะตั้งอยู่ในสถานที่เฉพาะ และท้องถิ่นจะปรับผังเขตพื้นที่นั้น โดยกำหนดวัตถุประสงค์และการใช้งานอย่างชัดเจน จากนั้นท้องถิ่นจะประมูลกองทุนที่ดิน ธุรกิจรถไฟจะต้องเข้าร่วมการประมูลด้วยหากต้องการลงทุนในธุรกิจ ที่ดินสำหรับก่อสร้างทางรถไฟและการดำเนินการรถไฟเป็นที่ดินส่วนบุคคลและไม่สามารถนำออกประมูลได้” นายแคนห์กล่าว

ไม่ใช่ “ยาครอบจักรวาล”

นายเหงียน หง็อก ดอง อดีตรัฐมนตรีช่วย ว่าการกระทรวงคมนาคม ให้สัมภาษณ์กับหนังสือพิมพ์เกียวทองว่า ในปัจจุบันนี้ ประเทศเวียดนามมีความเข้าใจที่แตกต่างกันมาก แต่ยังไม่มีความเข้าใจร่วมกันเกี่ยวกับโมเดล TOD

อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องเข้าใจว่า TOD ไม่ใช่ "ยาครอบจักรวาล" ในความเป็นจริง สำหรับเขตเมืองที่มีอยู่แล้ว เช่น นครโฮจิมินห์ หรือ ฮานอย การสร้างทางรถไฟในเขตเมืองที่มีผู้คนพลุกพล่านจะไม่สามารถพัฒนา TOD ได้อย่างเหมาะสม

การระดมทรัพยากรการลงทุนในด้านระบบรถไฟ โดยเฉพาะระบบรถไฟในเมือง โมเดล TOD ถือเป็นทางเลือกที่มีประสิทธิภาพวิธีหนึ่ง (ภาพ: ภาพประกอบ)

“เช่นเดียวกับที่ฮานอย สาย 1 เอี้ยนเวียน-หง็อกฮอย สาย 2 กัตลินห์-ห่าดง เราสามารถเคลียร์พื้นที่รอบสถานีจากการก่อสร้างเพื่อสร้างเขตเมืองใหม่ตาม TOD ได้หรือไม่ ในความเป็นจริง เราทำได้แค่ปรับปรุงเขตเมืองรอบสถานีเท่านั้น

การสร้างพื้นที่เขตเมืองใหม่จำเป็นต้องมีพื้นที่ว่างเปล่า เช่น เส้นทางทังลอง-โหน่ยบ่าย ยังคงมีพื้นที่ว่างเปล่าอยู่ตามสถานีต่างๆ ในพื้นที่โดยรอบ หากมีการวางแผนที่ดี ก็จะสามารถสร้างพื้นที่เขตเมืองและดำเนินโครงการ TOD ได้อย่างแท้จริง” นายดงยกตัวอย่าง

ส่วนวิธีการนั้น นายตง ระบุว่า การจัดซื้อที่ดินสำหรับสถานีรถไฟนั้น รัฐบาลเป็นผู้ดำเนินการเพื่อสร้างสาธารณูปโภค ส่วนการจัดซื้อที่ดินสำหรับโครงการ TOD นั้นเป็นการพัฒนาเมือง ดังนั้น โดยปกติแล้ว รัฐบาลจะใช้เงินในการเคลียร์พื้นที่แล้วจึงเสนอราคาคัดเลือกนักลงทุน

“จำเป็นต้องพิจารณาว่าโมเดล TOD ในภาคการรถไฟเข้าใจอย่างไร ในกรณีใดโครงสร้างพื้นฐานทางรถไฟจะรวมเข้ากับการพัฒนาเมือง บทบาทของวิชาต่างๆ คืออะไร... ในส่วนของกลไกและนโยบาย จำเป็นต้องศึกษาอย่างต่อเนื่องอย่างละเอียดถี่ถ้วน เนื่องจากเกี่ยวข้องกับกฎหมายและเนื้อหาจำนวนมาก...” นายตงเน้นย้ำ

ที่มา: https://www.baogiaothong.vn/ap-dung-tod-voi-duong-sat-the-nao-192240713150121589.htm