ราคาที่ดินใหม่ในฮานอยเพิ่มขึ้นหลายเท่า ผู้เชี่ยวชาญให้ความเห็น

(แดน ทรี) - เพิ่งมีการประกาศราคาที่ดินใหม่ของ ฮานอย นอกจากความเห็นที่ว่าจะช่วยให้โครงการต่างๆ ได้รับการอนุมัติและรับรองความโปร่งใสทางภาษีแล้ว ผู้เชี่ยวชาญยังกังวลว่านักเก็งกำไรจะฉวยโอกาสนี้เพื่อดันราคาให้สูงขึ้น

ราคาที่ดินในฮานอยสูงสุดอยู่ที่ 695 ล้านดองต่อตารางเมตร

คณะกรรมการประชาชนฮานอยเพิ่งออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว มีผลใช้ตั้งแต่วันที่ 20 ธันวาคม ถึง 31 ธันวาคม 2568 เมื่อเปรียบเทียบกับรายการราคาที่ดินเดิม รายการราคาที่ดินที่อยู่อาศัยที่ปรับปรุงแล้วนั้นสูงกว่า 2-6 เท่า

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาที่ดินบนถนนหลายสายในเขตฮหว่านเกี๊ยม รวมถึง Ba Trieu (จาก Hang Khay ถึง Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (จาก Le Thanh Tong ถึง Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (จาก Tran Thanh Tong ถึง Le Duan) มีราคาสูงสุดมากกว่า 695.3 ล้าน VND/m2

ตามรายการราคาที่ดินที่ปรับแล้ว ราคาที่ดินในเขตเมืองที่สูงที่สุดในใจกลางเมืองฮานอยอยู่ที่ 188 ล้านดองต่อตารางเมตร บนถนนสามสาย ได้แก่ ถนนหางงั่ง ถนนหางดาว และถนนเลไทโต ดังนั้น ราคาที่ดินที่ปรับแล้วสูงสุดจึงสูงกว่าก่อนปรับเกือบ 3.7 เท่า

ราคาที่ดินสูงสุดในรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วในฮานอยสูงกว่ารายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วในนครโฮจิมินห์ที่ประกาศเมื่อเดือนตุลาคมปีที่แล้ว โดยมีราคาสูงสุดมากกว่า 687 ล้านดองต่อตารางเมตร บนถนนดงคอย ถนนเลเลย และถนนเหงียนเว้ (เขต 1)

ในเขตใจกลางเมืองอีกแห่งหนึ่งคือบาดิญ ถนนที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดคือถนนฟานดิญฟุง ซึ่งสูงกว่า 450 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาที่ดินเดิมถึง 3.4 เท่า นอกจากนี้ยังมีถนนสายอื่นๆ ที่มีราคาสูงกว่า 400 ล้านดองต่อตารางเมตร เช่น ถนนตรันฟู และถนนด็อกแลป

ในเขตไห่บ่าจุง ราคาที่ดินที่ปรับแล้วสูงสุดอยู่ที่ถนนเหงียนดู (ช่วงกวางจุงถึงเจินบิ่ญจ่อง) และถนน เว้ (ช่วงเหงียนดูถึงเหงียนกงจื่อ) มากกว่า 368 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาประเมินเดิมเกือบ 3.5 เท่า

ในเขตเตยโห่ ถนนวันเคามีราคาแพงที่สุด สูงกว่า 256 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาปัจจุบันเกือบ 3.3 เท่า

โครงการอสังหาริมทรัพย์ในเขตฮว่างใหม่ กรุงฮานอย (ภาพ: Tran Khang)

นอกจากนี้ หลังจากการปรับปรุงแล้ว 5 อำเภอ ได้แก่ Thanh Tri, Gia Lam, Dong Anh, Hoai Duc และ Dan Phuong มีแนวโน้มที่จะเป็นอำเภอของฮานอยที่มีราคาแพงที่สุดเกือบ 117 ล้านดองต่อตารางเมตร

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมฮานอย กล่าวถึงรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงใหม่ว่า รายการราคาที่ดินใหม่นี้ช่วยลดส่วนต่างราคาที่ดิน ทำให้ราคาที่ดินในเมืองหลวงใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น ช่วยสร้างนโยบายการบริหารจัดการที่ดินที่สอดประสานกัน และสร้างความสอดคล้องระหว่างผลประโยชน์ของรัฐ ผู้ใช้ที่ดิน และผู้ที่จำเป็นต้องใช้ที่ดินในการดำเนินโครงการต่างๆ ด้วยเหตุนี้ รายได้งบประมาณจึงเพิ่มขึ้นจากการบังคับใช้ภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินของประชาชนและภาคธุรกิจ

ในกรณีที่ภาษีและค่าธรรมเนียมที่ดินสูงและไม่เหมาะสมกับรายได้ของประชาชน หน่วยงานจัดการเห็นว่าจำเป็นต้องศึกษาการลดอัตราภาษีและค่าธรรมเนียม ไม่ใช่การลดราคาที่ดิน

กรมที่ดินยืนยันว่ารายการราคาที่ปรับปรุงแล้วไม่ส่งผลกระทบต่อค่าตอบแทนและการสนับสนุนการเคลียร์พื้นที่เมื่อรัฐเรียกคืนที่ดิน ในทางกลับกัน รายการราคานี้กลับส่งผลดีต่อการเคลียร์พื้นที่ ดึงดูดการลงทุน และพัฒนาเงินทุน

“สิทธิของประชาชนที่ได้รับที่ดินคืนก็ได้รับการรับรองที่ดีขึ้น โดยส่งเสริมให้ประชาชนปฏิบัติตามนโยบายการเวนคืนที่ดิน” กรมฯ กล่าว

ผู้เชี่ยวชาญกังวลราคาอสังหาฯ จะยังคง “พุ่งสูง” ต่อไป

นางสาว Pham Mien รองหัวหน้าฝ่ายวิจัยตลาดและที่ปรึกษา แผนกส่งเสริมการลงทุน สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว Dan Tri ว่า การออกรายการราคาที่ดินฉบับใหม่นี้ แสดงให้เห็นว่ากฎหมายที่ดินปี 2024 มีผลบังคับใช้แล้วเป็นลำดับต้นๆ

ตลาดมีโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการหยุดชะงักเนื่องจากปัญหาในการกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การออกบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ช่วยให้โครงการต่างๆ มีพื้นฐานทางกฎหมายในการดำเนินการก่อสร้าง ดำเนินการ และจัดหาที่ดินใหม่เข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่อไป

นอกจากนี้ ข้อดีของการกำหนดราคาที่ดินให้ใกล้เคียงตลาดจะช่วยให้รัฐสามารถจัดเก็บภาษีจากธุรกรรมการโอนอสังหาริมทรัพย์ได้ถูกต้องและเพียงพอ

อย่างไรก็ตาม เธอกล่าวว่า มีข้อจำกัดอยู่บ้าง คือ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยพุ่งสูงขึ้นมาก แทบจะเป็นไปไม่ได้เลย และเกินกว่าที่ประชาชนจะเอื้อมถึง การเพิ่มขึ้นของราคานี้แสดงให้เห็นถึงสัญญาณของผลกระทบจากกลุ่มนักลงทุนและการเก็งกำไร เมื่ออุปทานในตลาดมีน้อยและกระจุกตัวอยู่ในมือของนักลงทุนเพียงกลุ่มเดียว

“ดังนั้นรายการราคาที่ดินจึงอิงตามราคาตลาดที่สูงในขณะนั้น ซึ่งเป็นการทำให้ราคาที่สูงนั้นถูกต้องโดยที่มองไม่เห็น” นางสาวเมียนเน้นย้ำ

เธอกล่าวว่าราคาที่ดินที่สูงในปัจจุบันจะทำให้ต้นทุนการดำเนินโครงการสูงขึ้น และนักลงทุนจะยังคงขึ้นราคาขายให้สูงขึ้นไปอีก ในขณะเดียวกัน ราคาปัจจุบันก็เป็นเรื่องยากสำหรับผู้ที่มีความต้องการซื้ออย่างแท้จริง

ผู้เชี่ยวชาญกังวลว่านักเก็งกำไรกำลังใช้ประโยชน์จากราคาที่ดินที่สูงขึ้นเพื่อดันราคาให้สูงขึ้น (ภาพประกอบ: Duong Tam)

ในส่วนของนักลงทุน คุณเมียน กล่าวว่า กระบวนการขออนุญาตและการจัดหาที่ดินเพื่อดำเนินโครงการจะมีปัญหาเช่นกัน สำหรับโครงการขนาดใหญ่ ภาครัฐอาจมีส่วนร่วมในกระบวนการจัดหาที่ดิน แต่ในทางกลับกัน สำหรับโครงการขนาดเล็กและขนาดกลาง นักลงทุนจะต้องเจรจาต่อรองราคาจัดหาที่ดินกับประชาชน

“การกำหนดราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับตลาดจะช่วยประสานผลประโยชน์ของสามฝ่าย ได้แก่ รัฐ นักลงทุน และประชาชน อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินในปัจจุบันทำให้ต้นทุนปัจจัยการผลิตสูงขึ้น บังคับให้นักลงทุนต้องขึ้นราคาขาย ทำให้ผู้บริโภคลำบากมากขึ้น” เธอกล่าว

คุณเมียนกล่าวว่า เพื่อกำหนดราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดอย่างแม่นยำ รัฐจำเป็นต้องมีเครื่องมือในการวัดดัชนีย้อนหลังหลายปีโดยอ้างอิงจากข้อมูลการขายในแต่ละพื้นที่ จากนั้นท้องถิ่นต่างๆ จะสามารถให้ข้อมูลราคาที่ดินที่เหมาะสมกับตลาดได้

นายทราน ข่านห์ กวาง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ราคาที่ดินที่ประกาศออกมาล่าสุดมีการเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยในเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์ เพิ่มขึ้นประมาณ 10 เท่า และในฮานอย เพิ่มขึ้นประมาณ 4-6 เท่า

เมื่อโครงการต่างๆ ดำเนินไป ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในปัจจุบันคิดเป็นประมาณ 15-20% ของเงินลงทุนทั้งหมดของโครงการ การปรับราคาที่ดินขึ้นอย่างกะทันหันจะทำให้ต้นทุนการลงทุนของโครงการสูงขึ้น ดังนั้น นักลงทุนจึงจำเป็นต้องปรับราคาอสังหาริมทรัพย์ขึ้น

“ในช่วง 6 เดือนแรกของการใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่นี้ จะไม่มีผลกระทบที่ชัดเจน เนื่องจากธุรกรรม ณ เวลานี้ได้ดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายส่วนใหญ่แล้ว อย่างไรก็ตาม หลังจากนั้น ผลิตภัณฑ์ที่คำนวณตามบัญชีราคาที่ดินใหม่จะทำให้ราคาที่ดินในพื้นที่เพิ่มขึ้นประมาณ 30% อันที่จริง นครโฮจิมินห์ได้ใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่นี้ก่อนกรุงฮานอย และมีการขึ้นราคาในบางพื้นที่เช่นกัน” เขากล่าว

นายกวาง กล่าวว่า นอกเหนือจากข้อดีของรายการราคาที่ดินใหม่ เช่น ความโปร่งใสในการจัดเก็บภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ ความเป็นธรรมต่อผู้ที่ได้รับที่ดินคืนแล้ว ยังมีข้อจำกัดอื่นๆ อีกด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธุรกิจต่างๆ จะประสบปัญหาในการเคลียร์ที่ดินมากขึ้น เนื่องจากประชาชนคาดหวังว่าราคาที่ดินจะสูงขึ้นเมื่อได้ที่ดินคืน นอกจากนี้ นักเก็งกำไรที่ทำกำไรได้ก่อนใครในการทวงคืนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว จะใช้ประโยชน์จากรายการราคาที่ดินใหม่เพื่อดันราคาให้สูงขึ้นอย่างมาก

แม้แต่นักลงทุนรายใหญ่ที่มีอสังหาริมทรัพย์ก็ฉวยโอกาสนี้เพื่อดันราคาให้สูงขึ้น นับจากนั้น ผู้ซื้อบ้านตัวจริงจะยังคงเผชิญกับความยากลำบากต่อไป

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm