อสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามมีศักยภาพแต่ขั้นตอนการบริหารจัดการก็เหมือนตาข่ายแห่งสวรรค์และโลก

การทับซ้อนระหว่างกฎหมายที่มีอยู่

ในการหารือภายใต้กรอบฟอรั่ม "การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืนและการมอบใบรับรองโครงการที่อยู่อาศัยน่าอยู่ 2023" ดร. Nguyen Van Dinh ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ในปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด

นอกจากปัญหาการขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแล้ว ยังมีปัญหาอื่นๆ อีก เช่น การขาดกลไกและความมุ่งมั่นของหลายพื้นที่ ทำให้โครงการต่างๆ จำนวนมากไม่ได้รับการแก้ไข ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับความยากลำบากอีกมากมาย

ทั้งนี้ แม้ว่าความต้องการของตลาดจะดีมาก แต่ธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ยังคงลดลง โดยบันทึกเป็นการลดลงมากกว่า 90% เนื่องจากนักลงทุนต้องเผชิญกับปัญหาการ "ฝัง" เงินทุนและต้องแก้ไขปัญหาทางการเงิน

อสังหาริมทรัพย์ – อสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีศักยภาพ แต่กระบวนการบริหารจัดการก็เหมือน “ตาข่ายสวรรค์” — ดร.เหงียน วัน ดินห์ – ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม

ในบริบทดังกล่าว ประธาน VARS กล่าวว่าความพยายามของ รัฐบาล และกระทรวงที่เกี่ยวข้องในการออกนโยบายต่างๆ มากมายเพื่อแก้ไขปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลกระทบเชิงบวกต่อตลาด

คุณดิงห์ เปิดเผยว่า ในไตรมาสแรกของปี 2566 มีธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จเกือบ 3,000 รายการ และในไตรมาสที่สองของปี 2566 ตัวเลขนี้เพิ่มขึ้น 30% จนถึงปัจจุบัน ความเชื่อมั่นของนักลงทุนค่อยๆ กลับมาเป็นปกติ มีโครงการใหม่ๆ จำนวนมากเริ่มเปิดขายในตลาด ส่งผลให้จำนวนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าการปรับตัวดีขึ้นของอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่และเสถียรภาพทางจิตวิทยาของผู้ซื้อยังคงดำเนินไปอย่างช้าๆ ซึ่งต้องใช้เวลาค่อนข้างนานในการดำเนินการโครงการใหม่ให้แล้วเสร็จ ขณะเดียวกัน แม้ว่าจิตวิทยาของนักลงทุนจะค่อยๆ คงที่แล้ว แต่ก็ยังค่อนข้างระมัดระวัง โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักลงทุนที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันทางการเงินจากการลงทุนครั้งก่อน

เกี่ยวกับสาเหตุของความยากลำบากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างเวียดนาม (VACC) กล่าวว่า ปัญหาใหญ่ที่สุดที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญคือด้านกฎหมาย

นายเฮียปอธิบายว่า ในปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวมีกฎหมายถึง 12 ฉบับที่ส่งผลกระทบโดยตรง และหากขยายออกไปส่งผลกระทบทางอ้อมก็ยังมีมากถึง 20 กฎหมาย เช่น กฎหมายว่าด้วยการวางแผน กฎหมายว่าด้วยการป้องกันและดับเพลิง เป็นต้น ดังนั้น เพื่อแก้ไขปัญหาให้กับตลาด จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่สอดประสานและเป็นพื้นฐานเพื่อคลี่คลายกฎหมายเหล่านี้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามระเบียบข้อบังคับของรัฐ กระทรวงต่างๆ มีหน้าที่รับผิดชอบในการออกกฎหมายภายใต้การบริหารของตน แต่ไม่มีกลไกที่เป็นเอกภาพระหว่างกระทรวงต่างๆ ดังนั้น แม้ว่ากระบวนการบังคับใช้จะดีมาก แต่กระบวนการออกกฎหมายก็ยังคงมีความซ้ำซ้อนอยู่” นายเฮียปกล่าว

อสังหาริมทรัพย์ - อสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีศักยภาพ แต่ขั้นตอนการบริหารจัดการก็เหมือน 'ตาข่ายสวรรค์' (รูปที่ 2) — นายเหงียน ก๊วก เฮียป – ประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างเวียดนาม

นอกจากนี้ คุณเฮียปกล่าวว่า การรับฟังความคิดเห็นระหว่างกระบวนการร่างกฎหมายยังมีจำกัด โดยยกตัวอย่างในทางปฏิบัติ ประธานสมาคม VACC กล่าวว่ากฎหมายว่าด้วยการประมูลที่เพิ่งผ่านมามีข้อบกพร่องบางประการ สมาคมจะเสนอคำแนะนำต่อหน่วยงานบริหารจัดการในเร็วๆ นี้

“ธุรกิจต้องการให้กฎหมายมีอายุการใช้งานที่ยาวนานขึ้น แทนที่จะเป็นเพียงระยะสั้นๆ เหมือนในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากกฎหมายนั้นผิดพลาด แต่ต้องใช้เวลาถึง 10 ปีในการแก้ไข ธุรกิจก็จะไม่มีช่องทางทางกฎหมายในการดำเนินธุรกิจ” คุณเฮียปกล่าว

นายเหียกได้ชี้ให้เห็นถึง 4 ประเด็นในกฎหมายที่รัฐบาลต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษ ได้แก่ การขออนุญาตใช้พื้นที่ การวางแผน การประเมินราคาที่ดิน และการแปลงสภาพการใช้ประโยชน์ที่ดิน นายเหียกกล่าวว่ากฎหมายจำเป็นต้องมุ่งเน้นไปที่ประเด็นที่กล่าวมาข้างต้นเท่านั้น เพื่อแก้ไขปัญหาตลาด

คุณเฮียปเล่าเรื่องราวของตนเองว่า เขาพัฒนาโครงการนี้มา 12 ปีแล้ว แต่ก็ยังไม่สามารถเคลียร์พื้นที่ให้แล้วเสร็จได้ ความล่าช้าทำให้เขาต้องเดินทางไปทำงานตามผู้นำจังหวัดอยู่เรื่อยๆ หลายครั้งที่เขาไปทำงานจนได้รับคำชมจากชาวบ้านว่า "ผมรู้สึกละอายใจเมื่อเจอคุณ" แต่ก็ยังไม่มีใครดำเนินการจัดการเรื่องเคลียร์พื้นที่ให้

อสังหาริมทรัพย์ - อสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีศักยภาพ แต่ขั้นตอนการบริหารจัดการก็เหมือน 'ตาข่ายสวรรค์' (รูปที่ 3) — ขณะนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังประสบกับความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ (ภาพ: Huu Thang)

นอกจากนี้ ปัญหาเรื่องขั้นตอนการบริหารยังเป็นหนึ่งในปัญหาที่ประธาน VACC มองว่าเป็นปัญหาหลักที่สร้างความยากลำบากให้กับภาคธุรกิจในปัจจุบัน แผนงาน ของกระทรวงก่อสร้าง ที่จะจัดการเรื่องการลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหารและนโยบายที่เกี่ยวข้องบางส่วนนั้นมีความเป็นรูปธรรมอย่างยิ่ง

นายเหียบยืนยันว่า "อสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีศักยภาพมหาศาล แต่กระบวนการทางปกครองเปรียบเสมือนตาข่าย นายกรัฐมนตรี ได้สั่งการให้ลดขั้นตอนทางปกครองให้เรียบง่ายลง แต่กระบวนการทางปกครองในปัจจุบันยังคงยืดเยื้อ จำเป็นต้องมีการปฏิวัติ... หากทำได้ นี่จะเป็นหนึ่งในทางออกที่เป็นรูปธรรมในการสนับสนุนธุรกิจและส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน"

ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์

ดร. เล ซวน เงีย สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ ได้เปิดเผยเพิ่มเติมเกี่ยวกับปัญหาแหล่งเงินทุนสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า วิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับการคาดการณ์ล่วงหน้าจากผู้เชี่ยวชาญ แต่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าจำเป็นในระยะยาว ดังนั้นเมื่ออุปสงค์และอุปทานไม่สมดุล วิกฤตการณ์ย่อมเกิดขึ้น อย่างไรก็ตาม วิกฤตการณ์ก่อนหน้านี้คือภาวะอุปทานล้นตลาด ขณะที่วิกฤตการณ์ครั้งนี้คือภาวะขาดแคลนอุปทาน นอกจากนี้ ธุรกิจต่างๆ กำลังเผชิญกับปัญหาการขาดแคลนเงินทุนอย่างรุนแรง ไม่สามารถเปิดโครงการเพิ่มเติมได้ และตลาดก็ "ชะงัก" ลง

“เรากำลังจับตาดูว่าความเชื่อมั่นของตลาดจะฟื้นตัวหรือไม่เมื่อบริษัทและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ออกพันธบัตร ล่าสุด บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดในประเทศออกพันธบัตรโดยไม่มีหนี้ธนาคารค้างชำระใดๆ เราเฝ้าติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด แต่ผลลัพธ์แสดงให้เห็นว่าตลาดกำลังฟื้นตัวเพียง “คืบคลาน” และ “อย่างระมัดระวัง” ประมาณ 30% เมื่อเทียบกับที่คาดการณ์ไว้” ดร. เล่อ ซวน เหงีย กล่าว

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า เศรษฐกิจโดยรวมในปัจจุบันอยู่ในภาวะชะงักงัน สภาพคล่องกำลังเผชิญกับปัญหาร้ายแรงในหลายอุตสาหกรรม ไม่ใช่แค่ภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ด้วยความเห็นเหล่านี้ คุณเหงียเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจประสบปัญหาไปจนถึงไตรมาสที่สองและสามของปีหน้า

“เรายังไม่ได้เข้าสู่ ‘ตาพายุ’ เราไม่ได้เร่งสร้างอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ดังนั้นเราจึงยังไม่สามารถแก้ไขปัญหาได้ ธุรกิจต่างๆ จะเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัดได้อย่าง “เสรี” ได้อย่างไร รัฐบาลจำเป็นต้องควบคุมกรอบราคาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเช่นเดียวกับในประเทศจีน เพื่อไม่ให้นักลงทุนที่อยู่อาศัยราคาประหยัดท้อถอย เรายังไม่ได้กำหนดระดับราคาอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นเราจึงยังไม่สามารถแก้ไขวิกฤตตลาดได้” ผู้เชี่ยวชาญ กล่าว

แหล่งที่มา