การทับซ้อนระหว่างกฎหมายที่มีอยู่
ในงานหารือภายใต้กรอบฟอรัม "การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืนและการมอบใบรับรองโครงการที่อยู่อาศัยดีเด่น 2023" ดร. Nguyen Van Dinh ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เปิดเผยว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด
นอกจากปัญหาการขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแล้ว ยังมีปัญหาอื่นๆ อีก เช่น การขาดกลไกและความมุ่งมั่นของหลายพื้นที่ ส่งผลให้โครงการต่างๆ มากมายไม่ได้รับการแก้ไข ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับความยากลำบากอีกมากมาย
ทั้งนี้ แม้ว่าความต้องการของตลาดจะดีมาก แต่ธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงลดลง โดยบันทึกว่าลดลงมากกว่า 90% เนื่องจากนักลงทุนต้องเผชิญกับปัญหาการ “ฝัง” ทุน และต้องแก้ไขปัญหาทางการเงิน
ดร. เหงียน วัน ดิงห์ – ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม
ในบริบทดังกล่าว ประธาน VARS กล่าวว่าความพยายามของ รัฐบาล และกระทรวงที่เกี่ยวข้องในการออกนโยบายต่างๆ เพื่อขจัดความยากลำบากในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลกระทบเชิงบวกต่อตลาด
นายดิงห์ เปิดเผยว่าในไตรมาสแรกของปี 2566 มีการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์สำเร็จเกือบ 3,000 รายการ และในไตรมาสที่สองของปี 2566 จำนวนดังกล่าวเพิ่มขึ้น 30% จนถึงขณะนี้ ความเชื่อมั่นของนักลงทุนค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้น มีโครงการใหม่จำนวนมากเริ่มเปิดขายในตลาด ส่งผลให้จำนวนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าการปรับปรุงอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่และเสถียรภาพทางจิตวิทยาของผู้ซื้อยังคงเกิดขึ้นอย่างช้าๆ ทำให้ต้องใช้เวลามากขึ้นในการดำเนินโครงการใหม่ให้เสร็จสิ้น ในขณะเดียวกัน แม้ว่าจิตวิทยาของนักลงทุนจะค่อยๆ คงที่แล้ว แต่ก็ยังค่อนข้างระมัดระวัง โดยเฉพาะผู้ที่เผชิญกับแรงกดดันทางการเงินจากการลงทุนก่อนหน้านี้
เกี่ยวกับสาเหตุที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังประสบปัญหาอยู่ในขณะนี้ นายเหงียน กว็อก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างเวียดนาม (VACC) กล่าวว่า ปัญหาใหญ่ที่สุดที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญอยู่ก็คือเรื่องกฎหมาย
นายเหียบอธิบายว่า ในปัจจุบันมีกฎหมายที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่ออสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวอยู่ 12 ฉบับ และหากขยายออกไปส่งผลกระทบทางอ้อมก็มีมากถึง 20 ฉบับ เช่น กฎหมายผังเมือง กฎหมายการป้องกันและดับเพลิง เป็นต้น ดังนั้น เพื่อแก้ไขปัญหาด้านตลาด จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่สอดคล้องและพื้นฐานเพื่อคลี่คลายกฎหมายเหล่านี้
“โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามกฎข้อบังคับของรัฐ กระทรวงต่างๆ มีหน้าที่ในการออกกฎหมายภายใต้การบริหารของตน แต่ไม่มีกลไกที่เป็นหนึ่งเดียวระหว่างกระทรวงต่างๆ ดังนั้น แม้ว่ากระบวนการปฏิบัติจะดีมาก แต่กระบวนการออกกฎหมายยังคงมีความซ้ำซ้อนกัน” นายเฮียปกล่าว
นายเหงียน กว็อก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมาก่อสร้างเวียดนาม
นอกจากนี้ การรับความคิดเห็นระหว่างกระบวนการร่างกฎหมายดังกล่าวตามที่นาย Hiep กล่าวนั้นยังคงมีจำกัด โดยประธาน VACC ได้ยกตัวอย่างในทางปฏิบัติว่ากฎหมายการประมูลที่เพิ่งผ่านมามีข้อบกพร่องบางประการ และในอนาคต สมาคมจะเสนอคำแนะนำต่อหน่วยงานจัดการ
“ธุรกิจต้องการให้กฎหมายมีอายุการใช้งานที่ยาวนานขึ้นแทนที่จะมีระยะสั้นเหมือนในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากกฎหมายนั้นผิดพลาดแต่ต้องใช้เวลาถึง 10 ปีในการแก้ไข ธุรกิจจะไม่มีช่องทางทางกฎหมายในการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจ” นายเฮียปกล่าว
นายเหีปจึงได้ชี้ให้เห็นถึง 4 ประเด็นในกฎหมายที่รัฐบาลต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษ ได้แก่ การเคลียร์พื้นที่ การวางแผน การประเมินมูลค่าที่ดิน และการแปลงการใช้ที่ดิน นายเหีปกล่าวว่ากฎหมายจำเป็นต้องมุ่งเน้นเฉพาะประเด็นที่กล่าวถึงข้างต้นเท่านั้นเพื่อแก้ไขปัญหาตลาด
นายเหีปเล่าเรื่องราวของตนเองว่า เขาพัฒนาโครงการนี้มาเป็นเวลา 12 ปีแล้ว แต่ยังไม่สามารถดำเนินการให้เสร็จสิ้นได้ ความล่าช้าเป็นเวลานานทำให้เขาต้องพบปะกับผู้นำระดับจังหวัดเพื่อทำงานอยู่ตลอดเวลา จำนวนครั้งที่เขาไปทำงานมีมากจนนายเหีปได้รับความคิดเห็นจากคนในพื้นที่ว่า "ผมรู้สึกละอายใจที่ได้พบคุณ" แต่กลไกการอนุมัติพื้นที่ยังคงไม่มีการดำเนินการจากใครเลย
ขณะนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังประสบกับภาวะไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ (ภาพ: Huu Thang)
นอกจากนี้ ปัญหาเรื่องขั้นตอนการบริหารงานก็เป็นปัญหาหนึ่งที่ประธาน VACC มองว่าเป็นปัญหาหลักที่ทำให้ธุรกิจประสบปัญหาในปัจจุบัน แผนของ กระทรวงก่อสร้าง ในการจัดการกับการลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหารงานและนโยบายที่เกี่ยวข้องบางส่วนนั้นถือเป็นแนวทางที่ปฏิบัติได้จริง
นายเฮียปยืนยันว่า “อสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีศักยภาพมาก แต่กระบวนการทางปกครองก็เหมือนตาข่าย นายกรัฐมนตรี ได้สั่งการให้ลดขั้นตอนทางปกครองลงและเรียบง่ายขึ้น แต่กระบวนการทางปกครองในปัจจุบันยังคงยาวนาน จำเป็นต้องมีการปฏิวัติ... หากทำได้ ก็จะเป็นทางออกที่เป็นรูปธรรมอย่างหนึ่งในการสนับสนุนธุรกิจและส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน”
ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์
ดร. เล่อ ซวน เหงีย สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ ได้เปิดเผยเพิ่มเติมเกี่ยวกับปัญหาแหล่งเงินทุนสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า วิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับการคาดการณ์ไว้ล่วงหน้าโดยผู้เชี่ยวชาญ แต่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้
ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าจำเป็นในระยะยาว ดังนั้นเมื่ออุปทานและอุปสงค์ไม่สมดุล วิกฤตจะเกิดขึ้น อย่างไรก็ตาม วิกฤตครั้งก่อนคืออุปทานล้นตลาด ในขณะที่วิกฤตครั้งนี้คือวิกฤตขาดแคลน นอกจากนี้ ธุรกิจต่างๆ ยังเผชิญกับปัญหาขาดแคลนเงินทุนอย่างรุนแรง ไม่สามารถเปิดโครงการเพิ่มเติมได้ และตลาดก็ “หยุดชะงัก”
“เรากำลังจับตาดูว่าความเชื่อมั่นของตลาดจะฟื้นตัวหรือไม่เมื่อบริษัทอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจต่างๆ ออกพันธบัตร ล่าสุด บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดในประเทศออกพันธบัตรโดยไม่มีหนี้ธนาคารค้างชำระใดๆ เราเฝ้าจับตาดูอยู่ แต่ผลลัพธ์แสดงให้เห็นว่าตลาดกำลัง “คืบคลาน” และ “อย่างระมัดระวัง” ฟื้นตัวประมาณ 30% เมื่อเทียบกับที่คาดไว้” ดร. เล ซวน เหงีย กล่าว
ผู้เชี่ยวชาญเผยเศรษฐกิจโดยรวมในปัจจุบันอยู่ในภาวะชะงักงัน สภาพคล่องกำลังประสบปัญหาอย่างหนักในหลายอุตสาหกรรม ไม่ใช่แค่ภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น จากความเห็นดังกล่าว คุณ Nghia เชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจประสบปัญหาจนถึงไตรมาสที่ 2 และ 3 ของปีหน้า
“เราไม่ได้เข้าสู่ ‘จุดศูนย์กลางของพายุ’ เราไม่ได้ผลักดันอุปทานของที่อยู่อาศัยราคาถูกให้เพิ่มขึ้น ดังนั้นเราจึงไม่สามารถแก้ไขปัญหาได้ ธุรกิจต่างๆ จะเข้าสู่ที่อยู่อาศัยราคาถูก “อย่างอิสระ” ได้อย่างไร จำเป็นที่รัฐบาลจะต้องควบคุมช่วงราคาสำหรับที่อยู่อาศัยราคาถูกเช่นเดียวกับในจีน เพื่อหลีกเลี่ยงการทำให้ผู้ลงทุนที่อยู่อาศัยราคาถูกท้อถอย เราไม่ได้สร้างระดับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ดังนั้นเราจึงไม่สามารถแก้ไขวิกฤตตลาดได้” ผู้เชี่ยวชาญ กล่าว
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)