กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน 4 วิธีในร่างฉบับใหม่

Người Đưa Tin•22/08/2023

[โฆษณา_1]

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กำลังร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2557 ว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดิน และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10/2023/ND-CP ลงวันที่ 3 เมษายน 2566 ว่าด้วยการแก้ไขเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาที่กำกับดูแลการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน

ปัจจุบัน ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP มีวิธีการประเมินราคาที่ดินอยู่ 5 วิธี ได้แก่ วิธีการเปรียบเทียบโดยตรง วิธีการหักลบ วิธีการคิดจากรายได้ วิธีการคิดจากส่วนเกิน และวิธีการปรับราคาที่ดินโดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์

อย่างไรก็ตาม ในร่างกฎหมาย กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้เสนอวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินไว้ 4 วิธี

ประการแรก วิธีการเปรียบเทียบจะดำเนินการโดยการปรับราคาที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินเดียวกัน ซึ่งได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดเรียบร้อยแล้ว หรือได้มาจากการประมูลสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดิน (ที่ดินเปรียบเทียบ) โดยการวิเคราะห์และเปรียบเทียบปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดิน หลังจากหักมูลค่าของสินทรัพย์ที่ติดอยู่กับที่ดิน (ถ้ามี) เพื่อกำหนดราคาที่ดินที่จะประเมินมูลค่า

ประการที่สอง วิธีการคำนวณรายได้นั้น คำนวณโดยการหารรายได้สุทธิเฉลี่ยต่อปีต่อพื้นที่ดินด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์เฉลี่ย (r) ของเงินฝากสกุลเงินดองเวียดนาม (VND) ระยะเวลา 12 เดือนในธนาคารพาณิชย์ที่มีรัฐเป็นเจ้าของมากกว่า 50% ในจังหวัดนั้นๆ เป็นเวลาสามปีติดต่อกัน (คำนวณตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมถึง 31 ธันวาคม) ก่อนวันประเมินมูลค่า

ประการที่สาม วิธีการคำนวณส่วนเกินจะดำเนินการโดยการหักต้นทุนการพัฒนาโดยประมาณทั้งหมดของที่ดินหรือพื้นที่ออกจากรายได้จากการพัฒนาโดยประมาณทั้งหมด โดยอิงจากการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุด (สัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของอาคาร จำนวนชั้นสูงสุดของอาคาร) ตามแผนการใช้ที่ดินและแผนการก่อสร้างโดยละเอียดที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง

ประการที่สี่ วิธีการปรับราคาที่ดินโดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินนั้น ดำเนินการโดยการคูณราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ซึ่งค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินนี้ออกโดยคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดหรือเมืองที่อยู่ภายใต้การปกครองส่วนกลาง (คณะกรรมการประชาชนระดับจังหวัด) โดยเปรียบเทียบราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินกับราคาที่ดินในตลาดปัจจุบัน

เงื่อนไขสำหรับการประยุกต์ใช้วิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน

สำหรับวิธีการเปรียบเทียบที่ใช้ในการประเมินราคาที่ดิน จะต้องมีที่ดินที่เปรียบเทียบได้ไม่ต่ำกว่า 3 แปลง ซึ่งได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดหรือได้มาจากการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ยกเว้นกรณีที่ระบุไว้ในข้อ 2, 3 และข้อ a, b, c และ d ของข้อ 4 มาตรา 5

วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยใช้รายได้จะถูกนำมาใช้เมื่อมีการกำหนดรายได้และค่าใช้จ่ายจากการใช้ที่ดิน ยกเว้นตามที่ระบุไว้ในข้อ 1, 3 และข้อ a, b, c และ d ของข้อ 4 มาตรา 5

วิธีส่วนที่เหลือจะถูกนำมาใช้ในการประเมินมูลค่าที่ดินและพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาอันเนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินหรือการวางผังเมือง เมื่อสามารถกำหนดรายได้จากการพัฒนาทั้งหมดและต้นทุนการพัฒนาทั้งหมดได้ ยกเว้นตามที่ระบุไว้ในข้อ 1, 2 และข้อ a, b, c และ d ของข้อ 4 มาตรา 5

วิธีการปรับราคาที่ดินโดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์นั้น ใช้ในการกำหนดราคาที่ดินและพื้นที่ในกรณีต่อไปนี้: กรณีที่ระบุไว้ในข้อ ก. วรรค 4 มาตรา 114 และวรรค 3 มาตรา 189 แห่งกฎหมายที่ดิน; การคำนวณค่าเช่าที่ดินรายปีในกรณีที่รัฐให้เช่าที่ดินโดยไม่ประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน; ราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อรัฐจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินในกรณีที่ที่ดินหรือพื้นที่นั้นได้มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคแล้วตามแผนการก่อสร้างโดยละเอียด กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอทางเลือกสองทางภายใต้ระเบียบนี้:

ตัวเลือกที่ 1: กำหนดราคาที่ดินของแปลงที่ดินหรือพื้นที่ที่จะประเมินมูลค่า หากมูลค่ารวมที่คำนวณตามตารางราคาที่ดินสำหรับพื้นที่ที่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน มีมูลค่าน้อยกว่า 90,000 ล้านดงสำหรับเมืองที่อยู่ภายใต้การปกครองส่วนกลาง น้อยกว่า 30,000 ล้านดงสำหรับจังหวัดในพื้นที่ภูเขาและที่สูง และน้อยกว่า 60,000 ล้านดงสำหรับจังหวัดอื่นๆ ในกรณีที่ระบุไว้ในข้อ ข และ ง ของวรรค 4 มาตรา 114 วรรค 2 มาตรา 172 แห่งกฎหมายที่ดิน และในกรณีที่คำนวณค่าเช่าที่ดินแบบเหมาจ่ายสำหรับตลอดระยะเวลาการเช่า เมื่อรัฐให้เช่าที่ดินโดยไม่ประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน

ตัวเลือกที่ 2: กำหนดราคาที่ดินของแปลงที่ดินหรือพื้นที่ที่จะประเมินมูลค่าเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับครัวเรือนและบุคคลทั่วไปในกรณีที่ระบุไว้ในข้อ ข วรรค 4 มาตรา 114; วรรค 2 มาตรา 172 แห่งกฎหมายที่ดิน และในกรณีที่ชำระค่าเช่าที่ดินเป็นเงินก้อนเดียวสำหรับตลอดระยะเวลาการเช่า เมื่อรัฐให้เช่าที่ดินโดยไม่ทำการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน

การกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงสำหรับการคำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐเรียกคืนที่ดินในกรณีที่ได้มีการจ่ายค่าชดเชยตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินแล้ว แต่ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขสำหรับการใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินที่ระบุไว้ในวรรค 1 มาตรา 5

ต้วมินห์

[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา