การประเมินมูลค่าที่ดินเป็นประเด็นสำคัญในการแก้ไขปัญหาและการละเมิดที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน

เมื่อช่วงบ่ายของวันที่ 7 สิงหาคม รอง นายกรัฐมนตรี ตรัน ฮง ฮา เป็นประธานการประชุมร่วมทั้งแบบพบปะโดยตรงและทางออนไลน์ เกี่ยวกับร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขเพิ่มเติมหลายมาตราของพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP ว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดิน

ผู้เข้าร่วมการประชุมประกอบด้วยผู้นำและตัวแทนจากกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กระทรวงการคลัง กระทรวงการวางแผนและการลงทุน กระทรวงความมั่นคงสาธารณะ กระทรวงการก่อสร้าง สำนักงานตรวจสอบ ของรัฐบาล สำนักงานตรวจสอบบัญชีแห่งรัฐ คณะกรรมการเศรษฐกิจของรัฐสภา คณะกรรมการบริหารทุนของรัฐด้านวิสาหกิจ ตัวแทนจาก 22 จังหวัดและเมือง ผู้เชี่ยวชาญ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ บริษัทประเมินราคา ฯลฯ

รองนายกรัฐมนตรี ตรัน ฮง ฮา เป็นประธานการประชุม

การปฏิรูปกระบวนการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง เพื่อให้มั่นใจได้ว่ามีการใช้ทรัพยากรที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ

ตามรายงานของ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ 5 วิธี ได้แก่ การเปรียบเทียบโดยตรง การหักลบ รายได้ ส่วนเกิน และสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ด้วยวิธีการประเมินราคาที่ดินเฉพาะเหล่านี้ ราคาที่ดินจึงสอดคล้องกับราคาตลาดเป็นส่วนใหญ่ ช่วยลดการสูญเสียรายได้ของงบประมาณแผ่นดิน และรับรองสิทธิของผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดิน

อย่างไรก็ตาม หลังจากบังคับใช้มานานกว่า 9 ปี กฎระเบียบเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดินบางข้อได้เผยให้เห็นข้อจำกัดและข้อบกพร่อง บางพื้นที่ยังคงสับสนในการนำไปใช้ ส่งผลกระทบต่อความคืบหน้าของการประเมินราคาที่ดิน วิธีการประเมินราคาที่ดินบางวิธีไม่เหมาะสมกับสภาพความเป็นจริงเกี่ยวกับข้อมูลตลาด สิทธิการใช้ที่ดินขาดความโปร่งใส และไม่เหมาะสมกับการบริหารจัดการราคาที่ดินของรัฐในบริบทของฐานข้อมูลราคาที่ดินที่ไม่สมบูรณ์ กฎระเบียบเกี่ยวกับเนื้อหาและเงื่อนไขในการใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินมีความไม่สอดคล้องกันและขาดความเฉพาะเจาะจง นำไปสู่กรณีที่วิธีการที่แตกต่างกันถูกนำมาใช้กับที่ดินแปลงเดียวกัน แต่ให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกัน…

ดังนั้น จึงจำเป็นต้องออกพระราชกฤษฎีกาแก้ไขเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 เพื่อปรับปรุงระเบียบวิธีการประเมินราคาที่ดิน ปรับปรุงขั้นตอนการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงเพื่อให้เกิดการใช้ทรัพยากรที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ และชี้นำให้ท้องถิ่นดำเนินการตามการมอบอำนาจจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดไปยังคณะกรรมการประชาชนอำเภอในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายว่าด้วยการจัดระเบียบการปกครองส่วนท้องถิ่นและมติคณะมนตรีเลขที่ 73/NQ-CP ลงวันที่ 6 พฤษภาคม 2566 อย่างสม่ำเสมอ

รองนายกรัฐมนตรีกล่าวว่า ความผิดปกติในการประเมินราคาที่ดินส่วนใหญ่เกิดจากการใช้วิธีการที่ไม่ถูกต้อง หรือการใช้ข้อมูลป้อนเข้าที่ไม่เป็นกลาง โปร่งใส หรือแม่นยำ

แนวทางแก้ไขที่เสนอมีเป้าหมายเพื่อเอาชนะข้อบกพร่อง ความยากลำบาก และอุปสรรคที่มีอยู่ในการประเมินราคาที่ดินในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ได้แก่ การทบทวนและปรับปรุงวิธีการประเมินราคาที่ดิน การบูรณาการวิธีการหักลบเข้ากับวิธีการเปรียบเทียบ และการแก้ไขเพิ่มเติมเนื้อหาบางส่วนของวิธีการส่วนเกินเพื่อลดองค์ประกอบของการคาดเดาและความเห็นส่วนตัวของผู้ประเมิน ทำให้การดำเนินการง่ายขึ้น

ระเบียบดังกล่าวระบุเงื่อนไขสำหรับการใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินแต่ละวิธี เพื่อให้เกิดความสอดคล้องในการเลือกและการประยุกต์ใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน แหล่งข้อมูลที่จะต้องรวบรวมสำหรับการประยุกต์ใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน และขยายขอบเขตกรณีที่สามารถใช้วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินได้...

ร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ยังเพิ่มข้อกำหนดที่ระบุว่า เมื่อใช้วิธีเปรียบเทียบรายได้และส่วนเกิน ผลลัพธ์ของการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะโดยใช้วิธีสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินจะต้องนำมาเปรียบเทียบพร้อมกันด้วย รวมถึงขั้นตอนการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะในกรณีที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมอบอำนาจให้คณะกรรมการประชาชนอำเภอตัดสินใจเรื่องราคาที่ดินเฉพาะ กรณีที่ไม่สามารถเลือกองค์กรที่มีหน้าที่ให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินได้ และบทบัญญัติชั่วคราวสำหรับบางกรณี…

การประชุมจัดขึ้นผ่านระบบออนไลน์

การนำวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินมาใช้ร่วมกับการตรวจสอบที่เหมาะสม จะช่วยให้เกิดความซื่อสัตย์และเที่ยงธรรม

ในการประชุมดังกล่าว รองนายกรัฐมนตรี ตรัน ฮง ฮา กล่าวว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ เมื่อกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขผ่านการอนุมัติแล้ว จะเป็นพื้นฐานทางกฎหมายที่สำคัญสำหรับการจัดตั้งฐานข้อมูลราคาที่ดินและการสร้างแผนที่แสดงมูลค่าที่ดิน เพื่อใช้เป็นพื้นฐานในการประยุกต์ใช้วิธีการประเมินมูลค่าทุกรูปแบบ

ในขั้นต้น หน่วยงานบริหารจัดการและหน่วยงานให้คำปรึกษาด้านการประเมินราคาที่ดินจำเป็นต้องตกลงกันเกี่ยวกับวิธีการเลือกและนำวิธีการประเมินราคาที่ดินมาใช้ควบคู่กับการตรวจสอบที่เหมาะสม เพื่อให้มั่นใจในความซื่อสัตย์สุจริต ความเป็นกลาง ความถูกต้องแม่นยำ และสอดคล้องกับราคาตลาด ลดการพึ่งพาความคิดเห็นส่วนตัวให้น้อยที่สุด และสร้างความน่าเชื่อถือระหว่างหน่วยงานบริหารจัดการ หน่วยงานให้คำปรึกษาด้านการประเมินราคาที่ดิน และหน่วยงานบังคับใช้กฎหมาย

รองนายกรัฐมนตรี ตรัน ฮง ฮา กล่าวอย่างชัดเจนว่า การประเมินราคาที่ดินเป็นประเด็นสำคัญในการแก้ไขปัญหา อุปสรรค และการละเมิดที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในปัจจุบัน การแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 จำเป็นต้องมีวิธีการที่เหมาะสม มีพื้นฐานทางวิทยาศาสตร์ และประสบการณ์จริง

วิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน (แบบเปรียบเทียบ แบบรายได้ และแบบส่วนเกิน) ถูกนำมาใช้ในหลายประเทศทั่วโลก ในวิธีการเหล่านี้ ข้อมูลป้อนเข้าและข้อมูลเกี่ยวกับตลาดที่ดินมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการนำวิธีการประเมินมูลค่าที่ถูกต้องมาใช้ วิธีการประเมินมูลค่าแต่ละวิธีจะถูกนำไปใช้ตามข้อมูลป้อนเข้าและข้อมูลเฉพาะที่มีอยู่สำหรับที่ดินแต่ละแปลง

ผู้เชี่ยวชาญเข้าร่วมการประชุม

รองนายกรัฐมนตรีสั่งการให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมประสานงานอย่างใกล้ชิดกับกระทรวงการคลัง กระทรวงการก่อสร้าง กระทรวงอื่นๆ หน่วยงาน และสมาคมต่างๆ เพื่อชี้แจงเกณฑ์และเงื่อนไขในการรวบรวมข้อมูลและรายละเอียดสำหรับที่ดินและโครงการแต่ละแปลงให้ชัดเจนยิ่งขึ้น เพื่อใช้เป็นพื้นฐานในการนำวิธีการประเมินราคาที่เหมาะสมที่สุดมาใช้ โดยหลีกเลี่ยงความไม่แน่นอนและการใช้ดุลพินิจส่วนตัว

รองนายกรัฐมนตรีกล่าวว่า "เกณฑ์ข้อมูลป้อนเข้าต้องมีความสอดคล้อง โปร่งใส เปิดเผย เข้าใจง่าย และเป็นไปได้จริง โดยใช้เป็นพื้นฐานในการนำวิธีการประเมินมูลค่าที่เหมาะสมมาใช้" และขอให้หน่วยงานที่ร่างกฎหมายชี้แจงอำนาจและหน้าที่ของหน่วยงานบริหาร องค์กรที่ปรึกษาด้านการประเมินมูลค่า สภาประเมินมูลค่า ฯลฯ ในขั้นตอนการประเมินมูลค่าที่ดินให้ชัดเจนยิ่งขึ้น

รองนายกรัฐมนตรีกล่าวเพิ่มเติมว่า แม้ว่าร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขจะผ่านการอนุมัติ ซึ่งอนุญาตให้ใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินตามเขตราคาได้ แต่ในพื้นที่ที่ยังไม่มีข้อมูลที่ดินตามเขตราคาอย่างเพียงพอ ก็ควรใช้วิธีการประเมินราคาอื่นๆ ต่อไป สำหรับท้องถิ่นที่ติดตามความผันผวนของราคาตลาดที่ดินอย่างใกล้ชิด ก็สามารถดำเนินการใช้วิธีการประเมินราคาตามเขตราคาได้

แหล่งที่มา: https://www.congluan.vn/dinh-gia-dat-la-van-de-then-chot-trong-giai-quyet-nhung-vuong-mac-vi-pham-ve-dat-dai-post259491.html