จะหลีกเลี่ยงการติดกับดัก ‘เลี้ยงไก่’ และ ‘พองตัว’ ราคาอสังหาฯ ได้อย่างไร?

DNVN - CEO ของ CBRE Vietnam Duong Thuy Dung ยืนยันว่ามีสถานการณ์ "ต้อนไก่" และ "ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูง" และแนะนำให้ผู้ซื้อใช้วิจารณญาณและมีสติในการพิจารณาว่าการลงทุนนั้นมีประสิทธิภาพหรือไม่ เพื่อหลีกเลี่ยงการตกหลุมพราง

ในการประกาศไฮไลท์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดานัง สำหรับไตรมาสที่ 2 ปี 2568 โดย CBRE Vietnam (ซึ่งเป็นบริษัทในเครือ CBRE Real Estate Services Group ประเทศสหรัฐอเมริกา) ผู้สื่อข่าว Vietnam Business ได้พูดคุยกับคุณ Duong Thuy Dung ซึ่งเป็นซีอีโอของบริษัทเกี่ยวกับสัญญาณผิดปกติบางอย่างที่เกิดขึ้นในพื้นที่

Duong Thuy Dung ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร CBRE Vietnam นำเสนอรายงานเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ดานังในไตรมาสที่ 2 ของปี 2568

CBR Vietnam บันทึกการพัฒนาราคาอพาร์ทเมนท์และที่ดินในดานังในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 อย่างไร

นางสาวดวง ถุ่ย สุง: จากข้อมูลของ CBR Vietnam ราคาขายเฉลี่ยของบ้านและอพาร์ตเมนต์สูงในตลาดดานังในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 85 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงที่สุดในประเทศ สูงกว่าราคาขายเฉลี่ยของนครโฮจิมินห์ (82 ล้านดองต่อตารางเมตร) และ ฮานอย (79 ล้านดองต่อตารางเมตร) เพิ่มขึ้น 27% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (ฮานอยเพิ่มขึ้นประมาณ 30-35% นครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นมากกว่า 20%)

ราคาที่ดินในดานังในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 จะเพิ่มขึ้น 15-20% ในเขตเมืองใหญ่และทำเลสำคัญๆ ของเมือง แม้แต่ในย่านใจกลางเมืองริมชายฝั่งและริมแม่น้ำ ราคาก็อาจเพิ่มขึ้นถึง 20-25% ถือเป็นข่าวดีสำหรับตลาดดานัง แต่ในบางแง่มุม ต้นทุนที่ผู้ซื้อต้องจ่ายก็สูงกว่า

ในขณะนี้ที่เมืองดานัง ดูเหมือนว่าจะมีสัญญาณของ "ไข้แผ่นดิน" ซึ่งเกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่าในช่วงปี 2018 - 2020 ในความคิดเห็นของคุณ นี่คือไข้แผ่นดินจริงหรือไข้แผ่นดินเสมือนจริง?

คุณเดือง ถวี ลินห์: เมื่อพูดถึงภาวะไข้ที่ดิน เราจำเป็นต้องค้นหาให้ชัดเจนว่าพื้นที่ใดมีราคาที่ดินสูงขึ้น เพื่อประเมินว่าเป็นภาวะไข้ที่ดินหรือไม่ นิยามของภาวะไข้ที่ดินครอบคลุมทั้งการขึ้นราคาจริงและการขึ้นราคาเสมือน ในบางพื้นที่ เราพบว่ามีหลายปัจจัย เช่น โครงสร้างพื้นฐานที่ดีขึ้น การวางแผนโดยรวมที่สอดประสานกัน และการมีส่วนร่วมของนักลงทุนที่มีชื่อเสียง ซึ่งช่วยเพิ่มราคาที่ดินในพื้นที่นั้นๆ

นั่นคือการขึ้นราคาจริง ๆ ผู้ซื้อเองก็มีความรู้มากขึ้น พวกเขามองดูแล้วรู้ว่าราคาที่ดินที่นั่นสูงกว่าเดิมจริง ๆ อย่างไรก็ตาม พวกเขายังคงยินดีที่จะจ่ายเงินเพื่อซื้อ เพราะนั่นคือการขึ้นราคาจริง ๆ อย่างไรก็ตาม ยังมีบางพื้นที่ที่มีการขึ้นราคาจริง ๆ นั่นคือการขึ้นราคาแบบ "ติดตามผล"

นั่นคือ มีบางพื้นที่ที่ยังไม่มีอะไรเกิดขึ้น แต่ "ได้ยินมาบ้าง" ว่ามีโครงสร้างพื้นฐาน การควบรวมกิจการ หรือโครงการกำลังจะเกิดขึ้น... ดังนั้นการขึ้นราคาจึง "ตามมา" จริงๆ แล้ว "ตามมา" ที่ดานัง แต่ในความเห็นของเรา ภาวะราคาพุ่งสูงขึ้นในพื้นที่ ณ เวลานี้ไม่ได้รุนแรงเท่ากับปี 2018-2020

ในช่วงปี พ.ศ. 2561-2563 ดานังเผชิญกับภาวะขาดแคลนที่ดินอย่างต่อเนื่อง แต่กลับมีการนำสินค้าออกสู่ตลาดไม่มากนัก ต่อมาแทบไม่มีโครงการใดๆ เกิดขึ้นในพื้นที่นี้เลย แต่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มีโครงการต่างๆ มากมายที่นักลงทุนที่มีชื่อเสียงได้เข้ามาลงทุน และโครงการเหล่านี้มีศักยภาพในการบริโภคที่ดีมาก

นางสาวเดือง ถวี ดุง ตอบคำถามสัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวจากเวียดนาม บิสซิเนส

เมื่อพิจารณาการดูดซับตลาด เราจะเห็นว่าช่วงเวลานี้แตกต่างจากปี 2561 - 2563 ดังนั้นเราจึงไม่ได้กังวลกับกระแสความนิยมที่ดินเสมือนจริงในดานังมากนัก อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักลงทุนรายย่อยหรือผู้ซื้อรายย่อย โดยเฉพาะผู้ซื้อจากต่างประเทศ เราต้องระมัดระวังในการลงทุน

มีความคิดเห็นบางส่วนระบุว่า ในปัจจุบัน เมื่อมีอพาร์ตเมนต์จำนวนมาก นักลงทุนมักจะขึ้นราคาที่ดินสูงเกินไปจน "ต้อนไก่" เข้ามาซื้ออพาร์ตเมนต์แทนที่ดินเปล่า เมื่อโครงการพัฒนาที่ดินเปิดตัวผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาด พวกเขาก็ใช้กลวิธีแบบเดียวกันนี้เพื่อ "ต้อน" กลับมา คุณคิดว่ามีสถานการณ์ "ต้อนไก่" แบบนี้อยู่หรือไม่ และจะมีทางออกอย่างไรเพื่อปกป้องสิทธิอันชอบธรรมของผู้ซื้อ?

คุณเดือง ถวี ดุง: จริงๆ แล้ว สถานการณ์ “การเลี้ยงไก่” ไม่ได้เกิดขึ้นแค่ในดานังเท่านั้น แต่ยังเกิดขึ้นในตลาดใหญ่ๆ อย่างฮานอย โฮจิมินห์ ซิตี้ด้วย... ถ้าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมากกว่า 30% ในวันเดียว แล้ววันต่อมาก็จะกลายเป็นไข้ขึ้นทันที ไม่มีทางที่ราคาที่ดินจะพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วขนาดนี้ได้หรอก ผมยืนยันได้เลยว่าผู้ซื้อที่ฉลาดจะไม่มีวันยอมรับการขึ้นราคาแบบนี้

บางทีกระแสคลั่งไคล้ที่ดินเสมือนจริงอาจเคยเกิดขึ้นในอดีต เพราะผู้ซื้อกลัวว่าหากไม่ซื้อ คนอื่นก็จะซื้อไปหมด อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อเริ่มมีความรอบรู้มากขึ้น และจะไม่ลงทุนในพื้นที่ที่มีกระแสคลั่งไคล้ที่ดินเสมือนจริงอย่างเห็นได้ชัดเช่นนี้

การจะมีสถานการณ์ “ต้อนไก่” หรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับแต่ละกรณีและแต่ละโครงการที่ต้องพิจารณา ผมคิดว่านั่นอาจเป็น “กลอุบาย” ในการขายบ้านและที่ดิน ไม่ใช่แค่ในดานังเท่านั้น แต่ในตลาดอื่นๆ เช่น ฮานอย ก็มีสถานการณ์คล้ายๆ กัน มีโครงการที่จ้างคนมาต่อคิวซื้อ แต่ในความเป็นจริงแล้วมันคือคิวเสมือนจริง...

วิธีแก้ปัญหาที่ได้ผลที่สุดสำหรับปัญหานี้ต้องมาจากผู้ซื้อเอง ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนส่วนตัวหรือเพื่อการอยู่อาศัย เป็นเรื่องยากมากที่จะพิสูจน์ว่าเจ้าของโครงการหรือนายหน้าจงใจตั้งราคาสูงเกินจริง และรัฐบาลก็ยากที่จะเข้ามาแทรกแซงในเรื่องนี้เช่นกัน ดังนั้น วิธีที่ดีที่สุดคือผู้ซื้อต้องตื่นตัวอยู่เสมอเพื่อหลีกเลี่ยงการตกหลุมพรางของผลกำไร

หากในอดีตผู้ซื้อมักขาดความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับกลยุทธ์การขึ้นราคาและ “หลอกล่อ” กันนัก บัดนี้พวกเขากลับได้รับคำเตือนมากมาย พวกเขาฉลาดพอที่จะพิจารณาว่าการลงทุนนั้นได้ผลหรือไม่ แทนที่จะฟังคำโฆษณาหรือคำมั่นสัญญาของเจ้าของโครงการ เพราะแม้แต่สัญญาผูกมัดก็ยังหลวมตัวมาก ผู้ซื้อคือผู้ที่จะสามารถเอาตัวรอดจากกับดักเหล่านี้ได้ดีกว่าใคร

ขอบคุณ!

ไห่เชา

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212