กฎหมายใหม่ 3 ฉบับจะคลี่คลาย “อุปสรรค” ของตลาด ฮานอย ตกลงในหลักการที่จะอนุญาตให้ดำเนินการโครงการ Thanh Ha A, B และ My Hung ต่อไปได้ นักลงทุนที่ไม่เปิดเผยโครงการที่ได้รับการสนับสนุนจากธนาคารต่อสาธารณะอาจถูกปรับสูงสุด 1 พันล้านดอง... นี่คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด
เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกลับมามีเสถียรภาพและพัฒนาได้อย่างแท้จริง จำเป็นต้อง “เคลียร์ช่องว่าง” ซึ่งจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้อง “เคลียร์ช่องว่างระหว่างอุปสงค์และอุปทาน” เพื่อให้อุปทานและอุปสงค์ที่ถูกปิดกั้นในปัจจุบันสามารถมาบรรจบกันได้ (ภาพ: ไห่ อัน) |
กฎหมายใหม่ 3 ฉบับจะคลี่คลาย “อุปสรรค” ของตลาด
ในอนาคตอันใกล้นี้ เมื่อกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 มีผลบังคับใช้เป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ซึ่งเร็วกว่าการตัดสินใจครั้งก่อนถึง 5 เดือน ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะได้รับการส่งเสริมและพัฒนามากขึ้น "คอขวด" ต่างๆ มากมายก็จะถูกขจัดออกไปเช่นกัน
รองศาสตราจารย์ ดร. เจิ่น ดิ่ง เทียน สมาชิกคณะที่ปรึกษา เศรษฐกิจ ของนายกรัฐมนตรี ได้ประเมินผลกระทบของกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งได้รับการอนุมัติจากรัฐสภาและมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ว่า กฎหมายใหม่จะส่งผลดีอย่างแน่นอน ซึ่งจะช่วยส่งเสริมการฟื้นตัวและการพัฒนาของตลาด เนื่องจากกฎหมายเหล่านี้ถูกร่างขึ้นในบริบทของตลาดที่กำลังเผชิญกับความยากลำบากและปัญหาต่างๆ เป้าหมายคือการแก้ไขปัญหาเหล่านี้อย่างทั่วถึง
ดร. แคน แวน ลุค หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ ของ BIDV และผู้อำนวยการสถาบันฝึกอบรมและวิจัย BIDV มีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า การเร่งวันบังคับใช้กฎหมายทั้ง 3 ฉบับอย่างเป็นทางการให้เร็วขึ้น 5 เดือน เมื่อเทียบกับกฎหมายเดิม จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ วิธีนี้จะช่วยแก้ไขปัญหาต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคาที่ดิน การเวนคืนที่ดิน การย้ายถิ่นฐาน และการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรได้อย่างรวดเร็ว ซึ่งจะช่วยส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในมุมมองทางเศรษฐกิจ ดร. โว ตรี แถ่ง ผู้อำนวยการสถาบันกลยุทธ์แบรนด์และการแข่งขัน เชื่อว่ากฎหมายเหล่านี้ หากมีผลบังคับใช้ตั้งแต่เนิ่นๆ จะช่วยส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจ เนื่องจากกฎหมายเหล่านี้มีส่วนช่วย 12-14% ของ GDP ของประเทศ การแก้ไขปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์คือกระบวนการฟื้นฟูเศรษฐกิจโดยรวม
เมื่อกฎหมายทั้งสามฉบับมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ จะสร้างช่องทางทางกฎหมายใหม่ ซึ่งจะขจัด “อุปสรรค” ส่วนใหญ่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่ง 70-80% ของปัญหาที่มีอยู่เกิดจากประเด็นทางกฎหมาย ขณะเดียวกัน กฎหมายเหล่านี้จะสร้างรากฐานให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืน อย่างไรก็ตาม เพื่อให้มั่นใจว่ากระบวนการบังคับใช้จะมีประสิทธิภาพ จำเป็นต้องเร่งรัดการบังคับใช้พระราชกฤษฎีกาให้แล้วเสร็จ โดยยึดหลักเนื้อหาที่มีคุณภาพ และติดตามสถานการณ์ตลาดอย่างใกล้ชิด” ดร. วอ ตรี แถ่ง กล่าวเน้นย้ำ
รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน ดิงห์ เทียน กล่าวว่า เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกลับมามีเสถียรภาพและพัฒนาได้อย่างแท้จริง จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้อง “เคลียร์สะพาน เคลียร์อุปทาน” เพื่อให้อุปทานและอุปสงค์ของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกปิดกั้นในปัจจุบันสามารถตอบสนองได้ และตลาดสามารถ “เปลี่ยนสี” ได้ ในบรรดาสิ่งเหล่านั้น มีหลายสิ่งที่จำเป็นต้องทำอย่างเร่งด่วนอย่างแท้จริง
ประการแรก ปัญหาเชิงสถาบันต้องได้รับการแก้ไขอย่างรวดเร็วและเด็ดขาด เพื่อไม่ให้เป็นอุปสรรคต่อการฟื้นตัวของตลาด ประการที่สอง ต้องระดมทรัพยากรและดำเนินมาตรการเพื่อส่งเสริมและสร้างโอกาสให้ทั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และลูกค้า/นักลงทุนเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่เอื้ออำนวยพร้อมอัตราดอกเบี้ยที่เอื้ออำนวยอย่างแท้จริง อันจะนำไปสู่การเติบโตและการพัฒนาครั้งใหม่
ประการที่สาม พิจารณาแนวทางแก้ไขเพื่อปรับปรุงค่าแรงขั้นต่ำ เพื่อให้ประชาชนมีโอกาสเพิ่มรายได้ ซึ่งจะส่งผลให้ความต้องการเพิ่มขึ้น ประการที่สี่ ดำเนินการตามแนวทางแก้ไขอย่างต่อเนื่องเพื่อดึงดูดกระแสการลงทุน เพื่อรักษาและส่งเสริมภาคอุตสาหกรรม พาณิชยกรรม การท่องเที่ยว และรีสอร์ท
สิ่งสำคัญที่สุดคือต้องตระหนักว่าแนวทางแก้ไขปัญหาต้องดำเนินการอย่างพร้อมเพรียงกัน และปัญหาคอขวดใดๆ ที่อาจได้รับการแก้ไขควรได้รับการแก้ไขทันที เพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียโมเมนตัมการฟื้นตัวของตลาด การเปิดช่องทางเงินทุนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นขั้นตอนสำคัญ
ดร. แคน แวน ลุค กล่าวว่า จำเป็นต้องออกเอกสารแนะนำกฎหมายโดยละเอียดโดยเร็ว เพื่อให้มั่นใจว่ากฎระเบียบเหล่านี้จะถูกนำไปปฏิบัติจริงในเร็ววัน การผลักดันให้กฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้เร็วขึ้นจึงจะมีความหมาย เร็วๆ นี้จะมีแนวทางแก้ไขเพื่อฟื้นฟูตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชนเพื่อลดแรงกดดันทางการเงินต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เร็วๆ นี้จะมีแนวทางแก้ไขเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมตามคำแนะนำของสำนักเลขาธิการ เร็วๆ นี้จะเริ่มสร้างฐานข้อมูลเพื่อให้มั่นใจว่ามีพื้นฐานเพียงพอสำหรับการประเมินราคาที่ดินและกิจกรรมอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง...
เกี่ยวกับประเด็นนี้ ดร. วอ ตรี ทันห์ ยังกล่าวอีกว่า จำเป็นต้องปรับปรุงระบบกฎหมายให้มีกระบวนการและขั้นตอนที่คล่องตัว สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อผู้เข้าร่วมตลาดในการเข้าถึง แต่ยังคงให้แน่ใจว่าเป็นเครื่องมือสำหรับการจัดการและติดตามกิจกรรมทางการตลาด
ในส่วนของนโยบายสนับสนุนทางการเงินและการคลังนั้น ยังไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การสนับสนุนโครงการฟื้นฟูเศรษฐกิจและสังคมจำเป็นต้องได้รับการจัดสรรอย่างเป็นธรรมแก่ภาคธุรกิจ ซึ่งรวมถึงนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนรายย่อยในตลาดอสังหาริมทรัพย์
วิสาหกิจจำเป็นต้องพยายามปรับโครงสร้างและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาประหยัดเพื่อตอบสนองความต้องการของประชาชน สำหรับภาคส่วนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม จำเป็นต้องมีมุมมองใหม่เกี่ยวกับทิศทางของโครงสร้างพื้นฐานระดับชาติที่สำคัญ
ฮานอย: ตกลงในหลักการที่จะอนุญาตให้มีการดำเนินการต่อเนื่องในเขตเมือง Thanh Ha A, B และเขตเมือง My Hung
คณะกรรมการประชาชนฮานอยเห็นชอบในหลักการที่จะอนุญาตให้บริษัท Cienco 5 Real Estate Development Joint Stock Company ดำเนินการโครงการลงทุนในเขตเมือง Thanh Ha A, Thanh Ha B และ My Hung ต่อไป เพื่อให้ผู้ลงทุนสามารถดำเนินการตามขั้นตอนการปรับปรุงผังเมืองและดำเนินการจัดการกับการละเมิดคำสั่งก่อสร้างในเขตเมือง Thanh Ha ให้เสร็จสิ้น เพื่อเป็นพื้นฐานในการพิจารณาปรับนโยบายการลงทุนของโครงการตามระเบียบข้อบังคับ
เมื่อวันที่ 17 กรกฎาคม คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยได้ส่งเอกสารไปยังกรมการวางแผนและการลงทุน การก่อสร้าง การวางแผน-สถาปัตยกรรม ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม คณะกรรมการประชาชนของเขตห่าดงและถั่นโอ๋ บริษัทก่อสร้างการจราจร 5 - JSC และบริษัทหุ้นส่วนจำกัดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ Cienco 5 เกี่ยวกับการดำเนินโครงการลงทุนสำหรับโครงการคู่ขนานของโครงการลงทุนก่อสร้างถนนแกนใต้ของจังหวัดห่าไต้ภายใต้แบบฟอร์ม BT
ในเอกสารนี้ คณะกรรมการประชาชนฮานอยได้ขอให้บริษัท Cienco 5 Real Estate Development Joint Stock Company ติดต่อกรมการวางแผนและสถาปัตยกรรม เพื่อขอคำแนะนำในการเตรียมการ ส่งเพื่อการประเมิน และการอนุมัติการปรับปรุงการวางผังรายละเอียดของพื้นที่เมืองที่กล่าวถึงข้างต้นตามระเบียบข้อบังคับ
ขณะเดียวกัน คณะกรรมการประชาชนฮานอยได้ขอให้กรมก่อสร้างดำเนินการทบทวนการละเมิดคำสั่งก่อสร้างในเขตเมืองThanh Ha A และThanh Ha B อย่างเร่งด่วนตามคำสั่งของคณะกรรมการพรรคของคณะกรรมการประชาชนเมืองในประกาศหมายเลข 190-TB/BCSĐ ลงวันที่ 3 พฤษภาคม 2567 และของคณะกรรมการประชาชนเมืองในประกาศหมายเลข 279/TB-VP ลงวันที่ 13 มิถุนายน 2566 หมายเลข 502/TB-VP ลงวันที่ 31 ตุลาคม 2566 และให้คำแนะนำเกี่ยวกับการดำเนินการตามรายการและงานในเขตเมืองเพื่อให้เป็นไปตามกฎหมาย
นอกจากนี้ ขอให้กรมการวางแผนและการลงทุน กรมการก่อสร้าง กรมการวางแผน-สถาปัตยกรรม กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และกรมและสาขาที่เกี่ยวข้องของเมือง ให้คำแนะนำแก่บริษัทหุ้นส่วนจำกัดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ Cienco 5 ในการดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปตามระเบียบข้อบังคับ
นักลงทุนที่ไม่เปิดเผยโครงการที่ได้รับการสนับสนุนจากธนาคารอาจถูกปรับ 1 พันล้านดอง
กระทรวงก่อสร้างเสนอปรับเงิน 800 ล้านถึง 1,000 ล้านดอง แก่ผู้ลงทุนที่ไม่เปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่จำนองต่อสาธารณะ
ระดับค่าปรับดังกล่าวข้างต้นอยู่ระหว่างการหารือโดยกระทรวงก่อสร้างในร่างพระราชกฤษฎีกาควบคุมการลงโทษทางปกครองสำหรับการฝ่าฝืนการก่อสร้าง
โดยเฉพาะตามร่างพระราชกฤษฎีกา กระทรวงก่อสร้างเสนอปรับ 800 ล้าน - 1 พันล้านดอง จำนวน 4 พระราชบัญญัติ
ประการแรก ผู้ลงทุนจะไม่เปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับการจำนองบ้าน งานก่อสร้าง พื้นที่ในการดำเนินการ สิทธิการใช้ที่ดิน และโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินการทางธุรกิจ
ประการที่สอง การนำอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ธุรกิจโดยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขทั้งหมด
สาม การโอนสัญญาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของโครงการที่ไม่ตรงตามเงื่อนไข
ประการที่สี่ การโอนโครงการทั้งหมดหรือบางส่วนที่ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขอย่างครบถ้วน ในกรณีเช่นนี้ นักลงทุนจะถูกระงับโครงการที่ฝ่าฝืนเป็นเวลา 3 ถึง 6 เดือน
นอกจากจะต้องเสียค่าปรับแล้ว ผู้ลงทุนยังต้องรับโทษเพิ่มเติมด้วยการระงับการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลา 3-6 เดือน สำหรับโครงการที่ฝ่าฝืนอีกด้วย
สำหรับการลงนามในเอกสารระดมทุนและการดำเนินการระดมทุนเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยไม่มีเงื่อนไขที่เพียงพอ ผู้ประกอบการอาจถูกปรับเป็นเงิน 600-800 ล้านดอง พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 16 ฉบับปัจจุบันไม่มีกรอบค่าปรับในระดับนี้
ที่จริงแล้ว ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากถูกนักลงทุนจำนอง ซึ่งส่งผลกระทบต่อสิทธิของผู้ซื้อบ้าน ผู้คนต้องทุกข์ยากเพราะไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นๆ ที่ผูกติดกับที่ดิน (หนังสือสีชมพู)
ในนครโฮจิมินห์ ในปี พ.ศ. 2566 ตามสถิติของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN-MT) นครโฮจิมินห์มีโครงการบ้านจัดสรร 60 โครงการที่นักลงทุนจำนองกับธนาคาร ในจำนวนนี้ 41 โครงการได้รับการจำนองระหว่างปี พ.ศ. 2559 - 2566 และอีกหลายโครงการได้รับการจำนองระหว่างปี พ.ศ. 2551 - 2554 ส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านไม่ได้รับหนังสือรับรองบ้านสีชมพู
ประเภทโครงการจำนองที่ผู้ลงทุนโครงการใช้มี 3 ประเภท คือ จำนองสิทธิการใช้ที่ดิน (ที่ดิน); จำนองสิทธิการใช้ที่ดินและทรัพย์สินในอนาคตที่ติดกับที่ดิน (ที่ดินและบ้าน); จำนองทรัพย์สินในอนาคตที่ติดกับที่ดิน (บ้านบนที่ดิน)
ตามระเบียบว่า ก่อนยื่นขอสมุดทะเบียนบ้านสีชมพูสำหรับผู้จะซื้อที่อยู่อาศัย ผู้ลงทุนจะต้องปล่อยจำนองและยื่นหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินฉบับจริงต่อกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เพื่อดำเนินการปรับปรุงและแปลงแบบฟอร์มการใช้ที่ดินเป็นแบบใช้ร่วมกัน
อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง มีนักลงทุนบางรายที่ไม่ดำเนินการยกเลิกสินเชื่อบ้าน ทำให้โครงการถูก "ระงับ" เป็นเวลานาน ยกตัวอย่างเช่น โครงการที่อยู่อาศัยสูงที่ผสมผสานบริการเชิงพาณิชย์และโรงแรม บนที่ดินแปลง HH2 ซึ่งเป็นพื้นที่ประมูลสิทธิการใช้ที่ดินของแขวงซวนลา เขตเตยโฮ กรุงฮานอย (ชื่อทางการค้าของโครงการอพาร์ตเมนต์ D'ElDorado 2)
ในเอกสารที่ตอบความคิดเห็นของผู้อยู่อาศัยเมื่อปลายปี 2566 คณะกรรมการประชาชนฮานอยระบุว่าในเดือนธันวาคม 2563 นักลงทุนได้ยื่นเอกสารการประเมินราคาเอกสารทางกฎหมายเพื่อออกใบรับรองให้แก่ผู้ซื้อโครงการที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันโครงการดังกล่าวจำนองกับธนาคาร
ดังนั้น ในเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2565 สำนักงานที่ดินฮานอยจึงได้ออกประกาศส่งคืนเอกสารเนื่องจากไม่มีสิทธิ์ชำระหนี้ เนื่องจากโครงการไม่ได้รับการปลดจำนองตามระเบียบ
เมื่อกลางปีที่แล้ว สำนักงานที่ดินได้จัดประชุมร่วมกับคณะกรรมการบริหารอาคารและผู้ลงทุน เพื่อหารือและตกลงเนื้อหาดังกล่าว
เมืองดานังยามค่ำคืน (ที่มา: Vietnamnet) |
ดานังวางแผนสร้างอุโมงค์ข้ามแม่น้ำฮัน
คณะกรรมการประชาชนนครดานังเพิ่งรายงานเกี่ยวกับการดำเนินโครงการสำคัญตามมติที่ 25 ของสภาประชาชนนครดานัง เช่น การย้ายสถานีรถไฟ แผนการลงทุนและแผนงานโครงการอุโมงค์ข้ามแม่น้ำหาน เส้นทางอุโมงค์ผ่านสนามบินดานัง...
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การเตรียมการลงทุนก่อสร้างโครงการข้ามแม่น้ำฮัน (อุโมงค์แม่น้ำฮัน) ได้ถูกบรรจุไว้ในแผนเมืองในช่วงปี 2564-2573 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2593 ซึ่งได้รับการอนุมัติจากนายกรัฐมนตรีในมติที่ 1287 โดยมีระยะการลงทุนตั้งแต่ปี 2574-2588
โครงการนี้จะเชื่อมต่อพื้นที่ถนน Dong Da – Tran Phu เขต Hai Chau ไปยังถนน Van Don – Tran Hung Dao เขต Son Tra
รายงานระบุว่า นครดานังได้สั่งการให้กรมการขนส่งดานังเสนอการจัดสรรทุนในปี 2567 เพื่อดำเนินการเตรียมการลงทุน... กรมการขนส่งได้ทำงานเชิงรุกร่วมกับผู้เชี่ยวชาญในสาขาต่างๆ เพื่อศึกษาทางเลือก ตลอดจนตรวจสอบและปรับปรุงแผนการแบ่งเขตที่เกี่ยวข้องเพื่อให้แน่ใจว่ามีความสอดคล้องกัน
บนพื้นฐานดังกล่าว กรมการขนส่งจะพัฒนาแผนการสำรวจเพื่อใช้ในการคัดเลือกที่ปรึกษาการออกแบบเพื่อเตรียมรายงานการศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นของโครงการ
ขณะนี้กรมการขนส่งกำลังประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อจัดทำการประเมินและอนุมัติงบประมาณสำหรับภารกิจเตรียมการลงทุน คาดว่าจะดำเนินการคัดเลือกที่ปรึกษาเพื่อจัดทำรายงานการศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นของโครงการให้แล้วเสร็จภายใน 3 เดือนนับจากวันที่ได้รับการจัดสรรเงินทุนเพื่อเตรียมการลงทุน
ตามที่คณะกรรมการประชาชนนครดานัง ระบุว่า แผนการดำเนินการต่อไปคือการให้เสร็จสิ้นการคัดเลือกที่ปรึกษาสำหรับรายงานการศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นหลังจาก 3 เดือนนับจากวันที่จัดสรรเงินทุนเตรียมการลงทุน (คาดว่าจะเสร็จสิ้นในเดือนกันยายน 2567) คาดว่าจะแล้วเสร็จและส่งรายงานการศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นของโครงการให้หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่เพื่อประเมินในเดือนธันวาคม และให้เสร็จสิ้นรายงานการศึกษาความเป็นไปได้ภายในเดือนสิงหาคม 2568
คณะกรรมการประชาชนนครดานังเสนอให้สภาประชาชนนครดานังเห็นชอบนโยบายการจัดสรรทุนเพื่อเตรียมการลงทุนในโครงการข้ามแม่น้ำหานในแผนทุนระยะกลางปี 2564-2568 และแผนทุนปี 2567 เพื่อเป็นพื้นฐานในการดำเนินการขั้นต่อไป
การแสดงความคิดเห็น (0)